こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
あなたが不動産投資を行う場合、「支出」として必ず見ておかなければならない項目の一つに「保険」があります。
自分の投資物件に対してかける保険です。
もちろん保険加入そのものは法律上定められた義務ではありませんが投資として物件を運用する上では様々な事態が想定されますから、いざという時に備えて保険に入っておくことは必須なのです。
例えば、物件の中には
「裏庭に簡易プールがある（大きな維持費を必要としないタイプ）」
「裏庭に遊具が設置してある」
「建物裏にバルコニーが付属している」
等の建物のみならず、その多くは前オーナーの所有期間中に設置されていたものが残されることはよくあります。
もちろん売買の際に交渉で簡単なものであればそれらを除いてもらうことも可能ですが、バルコニー等の建物そのものに付属している場合は除去するのも容易ではなく、通常は物件の一部としてそのまま買い取ることになります。
けれども建物はどうしても老朽化しますから、その老朽化した手すりが原因でテナントが怪我をするという可能性も考えらえるわけです。
そんな場合は家主として責任を問われてしまうこともありますから、いざとなれば十分な補償が出来るように保険に加入しておく必要があります。
また人の怪我のみならず災害や窃盗による被害も発生しないとは断言できませんから、これらも加味するとやはり保険への加入は必須となるのです。
そこで今日は、あなたが不動産投資用物件を購入する際には必ず加入するべき保険についてお伝えさせて頂きます。
保険は必須！は自分で意識しておく
まず根本的な話になりますが、アメリカで不動産物件を購入する時は
「クロージングまでに保険には必ず加入する！」
と自分自身で意識しておきましょう。
なぜなら、通常は物件を購入する際にその手続きを案内してくれるのは不動産エージェント（バイヤーエージェント）ですが、アメリカで不動産を購入するプロセスの中では保険加入について何も言及されないパターンがほとんどだからです。
その為に購入者自身が保険に対する意識が低いと自分自身も気づかずに、その物件が保険に入っていないままで時が過ぎていた。。などということも実際に起こります。
またアメリカで不動産売買をする際のクロージング時の書類の中に
「Title Insurance」
という項目がありますが、これは不動産権に関する保険のことで物件そのものの保険とは違いますので注意してください。
とどのつまり、不動産エージェントの多くは契約のクロージングまでに必要となる
物件調査
シロアリ調査
物件修繕
等の段取りは率先して行ってくれますが、購入後に必要となる保険に関してはクロージングの必須項目ではありませんから、自分でお願いしない限りは何も言及してくれないのです。
このことは一見日本人としては「不親切だな」と思いますが、アメリカ人の感覚的には「言われない限りはしない（そこに悪気は全くない）」ということはよくあります。
日本人的には気が利かないという話になるかもしれませんが、職務上の責任がない限りはそれが良い悪いではなく、自分（この場合は物件購入者）の責任なのです。
「相手を慮って自分の職務に関係なくともアドバイスをして差し上げる」
素晴らしい姿勢ではないですか。
「？それは当たり前では？」
と思われるかもしれませんが、少なくとも多人種の国で暮らしているとそれが常識ではないことを痛感するのです。
そこで、不動産物件を購入する際には必ず自分自身で
「クロージングまでに保険に加入する」
ということは心がけておきましょう。
もちろん私(佐藤)自身もクロージングまでに保険加入されるように投資家の皆さまにもお薦めしています。
比重を置くポイントは自分で決める
そしてよく言われることですが、保険を購入する際は数社の見積もりを比較するようにしましょう。
また見積もりを取る際には必ず「投資物件です」と伝える必要があります。通常の住居用物件と投資物件では保険内容が違ってくるためです。
そして見積もりを取る際には補償内容をどの程度にするかを自分で決める必要があります。
ものすごく大雑把に言えば
建物補償
賠償責任
の2つの内容を吟味する必要があります。これらに対してどの程度の補償をかけるのかで判断するのです。
建物補償（PROPERTY PERIL）
例えば前述の建物であれば、火災が発生した場合を考えてみましょう。
「建物が全焼した」
「建物が半分燃えた」
等の様々なパターンが考えられますが、有事を想定して（起こってほしくはありませんが）上記であれば
物件価格を丸ごと補償
物件価格の半分で補償
等を自分で決めます。
賠償責任（GENERAL LIABILITY）
その一方で、私(佐藤)が比重を置くのはこちらです。
アメリカは訴訟社会ですから建物そのものへの損害と同様、もしくはそれ以上にテナントを補償する内容は厚くしておくに越したことはありません。
この点は人にもよりますが、投資物件であれば私(佐藤)の場合は「ミリオン（1億円）」を目安にしています。
実際にはミリオンまではかけさせてくれない保険会社も多いのですが（保険会社への請求が多い証拠）、可能であればGENERAL LIABILITYにミリオンを補償してくれる保険会社を選ぶようにしましょう。
それらの比重を自分で決めたら条件を提示し、保険会社数社に連絡して見積もりを取るようにします。
最低でも5社以上は比較すると違いがよく分かってきますので、不動産エージェントのお薦めの保険会社を聞くようにしてください。
また、この時に英語が苦手な方はエージェントにお願いするのもアリです。職務上の義務はないとはいえ、それくらいお願いしてもいいですよね。
そして返ってくる補償内容は各社により若干違いがありますのでよく確認し、料金と同時に適切なものを選ぶようにしましょう。
あなたが保険会社を選ぶ際の参考になりましたら。
