こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今日はアメリカ国内で活躍する20代の日本人の方々に向けたお話です。
アメリカの大学を卒業して就職し着実にキャリアを積み上げ始めている20代。
或いは日本で大学まで出てそれから渡米し、アメリカに根付いて仕事を開始している20代。
人それぞれ様々な生き方やキャリアの積み上げ方がありますが、20代といえばまだまだ先の人生がいろんな方向に展開できる時期ですから、毎日を頑張ってほしいなと思います。
そしてアメリカで立派に自活する上で、キャリアを積み上げる人々にとってもまた「暮らす場所」が必要なのは当然のこと。
けれども駆け出しでお給料が少ない中、その大半は家賃に消えてしまうパターンがほとんどだと思います。
然るべき昇給が期待できる道を選び、年々着実に実績をあげて給料もそれに伴い多くなる。
そうすると毎月家賃にお給料の大半を取られながらも少しずつ貯金が出来るようになり、将来は自宅購入も可能になってくるものです。
そんな中で
「30代まで待たずに、今物件を買う方法はないのでしょうか？」
そんな声を聞きます。いわゆる、
「毎月家賃を支払い続けるのであれば、住宅ローンを支払った方がまだいい」
という理屈です。
もちろん私自身はその考えを否定しませんし、法律上はほとんどの州で成人していれば物件のオーナーになれますから可能なのであれば20代で自宅を購入する選択も大いにアリだと思います。
理想としてはこちらにも項を上げたとおり、稼いで余ったお金をどんどん「現金を生み出す資産の購入」に使った方がいいとは思います。
自分のお給料から住宅ローンを支払うよりも、資産から生まれた現金で住宅ローンを支払うほうが経済的自由にはより近道だからです。
けれどもそこに行き着くまでには掛け捨てのように家賃を支払い続けることになるのは事実ですから、行き着くまでに支払う家賃を住宅ローンに代えて自分の資産にしていきたいというわけです。
このような場合、社会人になってまだ給料もそこまで高くない20代の方々が物件を購入する方法はあるのでしょうか。
今日は、アメリカで暮らす20代が若いうちに自宅を購入する為に考えられる選択肢についてお伝えさせて頂きます。
頭金は20%以上を目指す
「毎月家賃を支払い続けるよりも、住宅ローンを支払った方がまだいい」
という彼らの考えは決して間違ってはいないものの、そこで一番のハードルになるのは「頭金をどう捻出するか？」という問題です。
毎月の家賃が毎月のローンに代わるのは納得いくとして、それ以前に頭金を入れるというハードルがあります。
そこで頭金の話しになると、ファイナンシャルプランナーのようなスペシャリストからもほぼ共通に言われるのが「頭金は最低20%は入れなさい」という話です。
例えば購入を検討している物件の価格が
$250,000
であれば、その20%となる
$50,000（$250,000 × 20%）
は頭金が必要ということになります。
なぜ20%以上なのかというと、アメリカの住宅ローンでは融資の割合が80%を超えてくると
Private Mortgage Insurance（プライベートモーゲージ保険）
という保険に加入することが定められているからです。
しかもこの保険は決してあなた自身のものではなく、レンダー（Lender：融資者）を守る為の保険になります。
それこそ掛け捨ての保険であると同時に、何も自分の得にはならない保険なわけです。
そこで物件購入額の80%、すなわち上記の例で言えば
$200,000（$250,000 × 80%）
もの大金を融資側はあなたに貸すことになりますが、これだけの大金を融資する上では当然そこにはリスクが伴います。
その為に、物件価格の80%以上の融資を受ける場合は融資側のリスクを補償できるだけの保険に加入しなければならないのです。
そしてこのモーゲージ保険は最大で毎月のローン返済額の1.15%に及ぶことがあります。
毎月の返済が$1,500であれば、
$17.25（$1,500 × 1.15%）
となり、年間で
$207（$17.25 × 12ヶ月）
と決して小さい額ではありません。
そして年々この$207は積算されてくることになりますから、決して無視できない金額なのです。
その為、頭金は可能な限り20%以上を目指した方がよいと思います。
頭金援助プログラムを活用する
そこで、仮に20代のあなたが
「家賃の支払いでお金を捨てずに、少なくとも資産になる自宅を購入して住宅ローンを支払う」
という選択をするのであれば、その現実的な方法は次の2つのステップを踏むことです。
１．スターター物件を選ぶ
平均的なアメリカ人は生涯の中で4回引っ越しをするといいます。
日本の場合は「先祖伝来の土地を守り。。」等の話が出てくるかもしれませんが、アメリカの場合はそもそも土地は重要視されておらず、必要に応じてアメリカ人は住居を次から次に移していきます。
つまりアメリカ人の真似をする必要はなくとも、一番最初の物件を「自分は一生涯、この家で暮らすんだ。。」などと決めつける必要は全くないのです。
そもそもの目的が
「家賃の支払いでお金を捨てずに、少なくとも資産になる自宅を購入して住宅ローンを支払う」
というのであれば、それこそスターター（Starter：一番最初の出だし）物件は小ぶりでせいぜい$100,000程度にしておけば十分なはず。
「いい場所では、そんなに安い物件はないのでは？」
と思うでしょうか。探せばあるのです。
この点については家族をもっていない20代であればなおさら有利な話で、例えばこの金額であれば頭金も
$20,000（$100,000 × 20%）
程度で済みますし、仮に融資額が$80,000だったとすると15年の5%金利でも毎月の返済は
$633
で済むのです。
この返済額を考えると、$200,000前後の物件でも購入は不可能ではないかもしれません。
２．頭金援助プログラムを活用する
そこで物件価格が$100,000の場合にこの頭金$20,000をどうするかですが、この程度の金額であればまだあなたの貯金でも何とかなるのではないでしょうか。
もしこの頭金にも届かないという場合でも、実はアメリカには2200以上の頭金援助プログラムが存在しています。
自分の年収や条件を揃えた時に、この2200以上の頭金援助プログラムの中からあなたに合うものはかなりの割合で見つかるはず。
もちろん学生ビザ以外の長期滞在資格を有していることが条件ではありますが、自分にあった頭金援助プログラムを活用すれば$20,000の頭金を用意できない可能性の方が低いと言えます。
ちなみに統計によるとこの頭金援助プログラムを活用することでアメリカ人は平均$17,766もの金額を節約出来ているそうですから、下手をするとあなたの手持ちの現金は$10,000でも十分な可能性があるのです。
。。。
このように、20代のあなたでも物件を購入しようと思えば可能性は確実にあります。
コツはどこまでも
１．スターター物件を選ぶ（独身用の安い物件を選ぶ）
２．頭金援助プログラムを活用する
ことです。
そうすれば、「支払えばなくなる家賃」ではなく「支払っても資産になる住宅ローン」に切り替えることは可能だと思います。
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