こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資に際し、実際に購入契約前に行うべき分析作業をデューデリジェンスといいます。
不動産投資におけるデューデリジェンスとは一言で言えば、その物件に実際に投資する価値があるかを判断するため不動産運営に影響するあらゆる要素に対して詳細を調査、分析することです。
不動産投資にはかなりの資金が動くことになりますが、その大金は他の誰でもなく投資家であるあなたのお財布からでることになります。
だからこそ実際の契約に入る前にはつぶさに一つひとつの要素を細かく調査し、問題がないかを確認してから契約に入らなくてはなりません。
（デューデリジェンスについては過去にこちらにも項を上げています）
結局のところ、デューデリジェンスで最も大切な姿勢は
「漏れなく重複のない全ての事実と向き合うこと」
です。
あなたの友人・知人、家族、ビジネスパートナー、不動産エージェントと、およそあなたと関係のある人々があなたの不動産投資に対して口を出してくることがあります（その多くは良いアドバイスの意図で）。
その助言の中には
心配の言葉もあるでしょうし
応援の言葉もあるでしょうし
はたまた不動産関係者からはより専門的な判断に直結し得る言葉もあるでしょう。
けれどもそのような投資判断において身内・他人から頂く言葉の中には良きにしろ悪きにしろ一定の感情が含まれているもの。
およそ投資の類を判断する上では上記のような言葉はそれぞれありがたく頂戴しつつも、
「事実と向き合うこと」
が最も大切なのです。
そしてデューデリジェンスと呼ばれる要素の中には様々なものがありますが、今日はその中でも大切な要素の一つであるレントロールにスポットを当ててみましょう。
家賃を見立てる
あなたの不動産投資におけるデューデリジェンスで欠かせない要素の一つは
「この物件からはいくらぐらいの家賃が見込めるのか？」
という見込み賃貸料です。
一戸建てを運営する場合は十中八九、家賃からしかあなたの収入はありません。
資金と投じる以上はリターンを求めるのが投資であり、そのリターンは一戸建て物件の場合は家賃しかあり得ないわけです。
その為、あなたが資金を投じようとしている物件ではいくらの家賃が見込めるかを知ることは最も重要な要素の一つ。
まさか見込み家賃を確認せずに資金を投じる投資家はいないと思いますが、見込み賃料を事前に確認することは必須の作業なわけです。
そこで、ご存知の方も多いかと思いますがzillow.com等のMLSサイトにいけばその物件の家賃予想額が掲載されていますね。
これは各MLSサイトが収集している地域ごとの市場相場情報から算出されているものです。
zillow.comで確認できる賃料は一定の目安にはなりますが、掲載されている額がそのまま実際の賃料となるということはほぼあり得ません。
実際にはそれ以上の賃料が取れることもあれば、それ以下の場合もあります。
この点は物件を一年の中でどの時期に賃貸に出すかによっても違いが出てきますから、大切な唯一の収入源ながらも
「いつ賃貸に出し始めることが出来るのか？」
という賃貸市場に出すタイミングを計りながら検討しつつ、実際の賃料は常に低めに見積もることをお薦めします。
レントロールを取り寄せる
そんな中、ほぼ正確に違い家賃を予想できる方法があります。
それは対象物件のレントロールを確認することです。
レントロールという言葉は
レント … Rent：賃料
ロール … Roll：(多分、巻物の意のロール)
という2つの名刺が一緒になったもともとイギリス由来の言葉ですが、不動産業界でいうところのレントロールには
日付
支払い方法
支払人
請求額
支払額
残高
等の家賃支払いに関する詳細の記録が記載されています。
そして一戸建て物件においてレントロールが手に入る可能性が高いパターンは、その物件の売主が投資家である場合です。
言い換えると、前オーナー（売主）の時代に「不動産管理がきちんとなされていた物件」ということになります。
ここで本物のレントロールの一部をみてみましょう。
(支払い者名は消しています)
このような感じです（画像が悪くすみません）。
右側の
Charges（請求額）
Payments（支払い額）
Balance（残高）
の3つにご注目ください。
請求部分に
$677.00
$418.00
の2種類の請求があり、合計$1,095の家賃請求があったことが分かりますね。
すなわちこのレントロールに記載されている情報は過去の事実の記録ですから、この物件を購入した場合には少なくとも$1,095（約12万2千円）の家賃が取れる可能性は十分にあるという事実が分かります。
これはMLSの予想家賃よりも遥かに信用できる、事実に基づいた情報です。
ちなみに日本ではこのようなレントロールに相当する情報は虚偽である場合があるそうですが、アメリカで偽情報のレントロールを出すとまず詐欺で罰せられますので、その意味ではアメリカの不動産取引の方がまだ安心です。
ところで、上記の実物のレントロールではなぜ2種類の請求がありそれぞれに対して支払いが別々になされているのでしょうか。
これはレントロールを更によく見ることで分かるのですが、「Description（説明）」の項目に「Section8」とありますね。
Section8についての詳細はまた項を改めたいと思いますが、Section8を簡単に説明すると
「アメリカ政府から家賃の一部が援助されるプログラム」
です。
すなわち、この物件に以前暮らしていたテナントは政府に家賃援助を申請して審査を通過し、家賃一部を税金で援助されていたことを表しています。
この例の場合は$677.00はアメリカ政府から毎月きちっと支払われて、テナントが$418.00だけ納めていたわけです。
つまり、このレントロールからは
・過去の家賃は$1,095だった
・この物件に暮らしていたテナントはSection8の認可を受けていた
・家賃は遅延することなく毎月きちんと納められていた
ということが分かります。
このように、レントロールからは様々な情報が分かりますのであなたが投資対象とする物件が賃貸に出されていた投資物件であった場合はレントロールは確実に手に入れるようにしましょう。
