こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今日は、アメリカ国内にお住いで自宅購入を検討している方々向けのお話です。
アメリカで物件を購入する場合、住宅ローンを組むとなると結構な資金が必要となりますね。
2018年現在のアメリカの住宅価格中間値は昨年比で7%上昇し、$295,000と発表されています。
そして実際に住宅を購入する際には、融資側を被保険者とするモーゲージ保険の費用を避けたいのであれば最低20%の頭金を入れる必要がありますから、
$59,000 （$295,000 × 20%）
と、$59,000もの頭金が必要になる計算です。
引越す以前にこれだけの資金が必要になるのですから、不動産物件の購入とは事ほど左様にお金がかかるものです。
ところが、普通に考えれば頭金にも多額のお金がかかる不動産購入ですが、その契約時に必要となる資金が$10,000もしくはそれ以下で済ませられる方法があります。
前述のように通常の商業銀行から融資を受ける場合には頭金を20%以下にするのであればPMI（Private Mortgage Insurance：プライベート・モーゲージ・インシュランス）という保険を掛けることが求められます。
すなわち、毎月の返済額にこのPMIが加算されますから長期的に見ると20%以上の頭金を入れる場合とそれ以下の頭金の場合では支払い額に結構な差がでてしまうのです。
とはいえ、必ずしも20%の頭金を入れなければならないということはありません。
本稿の「$10,000の資金で住宅を購入する方法」とはまさにこの頭金を$10,000以下に抑えるという話ですが、実際に頭金が物件価格の20%を割り込みながらも$10,000以下の資金で普通の物件を購入出来る方法があるのです。
今日はアメリカにお住いの方々に可能性がある、頭金$10,000以下で物件を購入する方法（オプション）についてお伝えさせて頂きます。
Veterans Affairs loans（退役軍人ローン）
一つ目はVAローンです。
アメリカ退役軍人への福利厚生はかなり手厚いことはよく知られています。
これが為にアメリカ国家予算がかなり割かれていますから、繰り返し見直しの声が上がっているほどです。
国の為に命をはる人々に対する敬意と恩賞の意味で十分な福利厚生はあって然るべきでしょうが、その程度に関しては常に議論の的になります。
そしてそんなアメリカ退役軍人対象の福利厚生の一つとして用意されているのが、俗にVAローンと呼ばれる退役軍人専用の住宅ローンです。
軍人の間でも「VAローンは審査が通りにくい」という通説があるようですが実際にはそんなことはありませんし、もしあなたのご主人がアメリカ軍人であればこのVAローンは積極的に検討するべきです。
なにしろ驚くべきことに可能融資率は100%に達する場合もあります。つまり、頭金は全くのゼロで融資が受けられるのです。
いわゆるこの場合は国が融資側を保証するわけですから、このようなロジックが成り立つことになります。
USDA loans（アメリカ合衆国農務省ローン）
こちらはアメリカの農務省が提供している、農牧地で暮らしかつ収入が平均以下と見なされる世帯を対象に許されているローンです。
このUSDAローンは案外知られていないのですが、先のVAローンと同様に融資率は100%も可能であり頭金は全く不要となり得るのです。
厳密にはUSDAローンの場合は幾分か手数料が課金されてしまいますが、この手数料は返済額に含まれることになりますので頭金としては必要ありません。
またプライベート・モーゲージ・インシュランスも必要にはなりますが、商業銀行からの融資と比較するとその金額はずっと低いものです。
FHA loans（連邦政府住宅管理局ローン）
前での2つ、
「VAローンにもUSDAローンにも条件が引っかからないよ」
という場合は、FHAローンを検討することが出来ます。
退役軍人や農牧地に暮らしてはいなくとも、最初の住居用物件であれば大概はFHAローンを受けることが出来ます。
このFHAローンはいわゆる、アメリカ政府によるアメリカ国民が住宅を所有しやすいようにと整備した政府主導の住宅ローンなのです。
手続きそのものは通常の商業銀行を選んで行うことになりますが、その商業銀行を通してFHAローンを組む場合は銀行としては政府が保証してくれていますから随分低い頭金でも審査に通ることになります。
その実、頭金としては3.5%でも融資を組むことが出来るのです。
例えば頭金を$10,000以下に抑えたい場合は
$285,714（$10,000 ÷ 3.5%）
までの価格なら可能ということになります。
ただしFHAローンの場合は冒頭のプライベート・モーゲージ・インシュランスの話が再燃し、頭金が20%以下であることからこの分の保険料を支払うことになります。
毎月の返済額がプライベート・モーゲージ・インシュランスの分だけ高くなるわけです。
。。。
このように、頭金を$10,000以下に抑えて物件を購入する方法は実際に存在します。
これらを知らないがために、通常通りまともに「頭金は物件価格の20%以上で」と5万ドル、6万ドルを自宅購入時に準備する方は多いのです。
もちろん頭金を入れるほどその後の支払いは楽になりますし手元に残す現金とのバランスの話になりますが、アメリカにお住いの方で住居用物件の購入を検討している方はぜひ、上記のようなオプションも視野に入れてください。
