こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だってこちらでもお伝えしましたが、今のアメリカ不動産市場では超格差社会の現状をそのまま反映して
自宅を購入できる層
自宅購入を諦めている層
の2つに大きく別れています。
物件を購入できる層の中には自宅のみならず投資物件として2軒3軒と着実に増やしていく人々もいる中で、1軒目の頭金すら十分に貯蓄が出来ないという人々も多いのです。
その結果として今のアメリカでは過去50年の中で最も賃貸率が高くなっており、この傾向は今後も続く見込みとなっています。
賃貸市場としてはその需要の安定度は続くといえますが、良くも悪くもこの不均衡そのものは解消されにくいと言わざるを得ないのが現状です。
その意味ではあなたがアメリカで投資用物件を所有している、もしくはこれから購入する予定があるのであれば、そこにある意義は自分の投資へのリターンのみならず、アメリカで住を必要とする人々への支援にもつながることになります。
そこで今日は、アメリカで賃貸物件に入る人々の間で共有されている一般論についてお伝えさせて頂きます。
賃貸を希望する人々の間で定説となっている話を心得ておくことで、お互いが気持ちよくオーナーとテナントの関係を続けていける可能性が開けるのではないでしょうか。
定説「家賃は収入の3割に抑える」
「家賃は毎月の収入の30%に抑える」
とは、賃貸暮らしをする人々の間で語られているある意味常識的な認識となっています。
毎月の支出の中でも家賃は最も大きな支出となりますが、その家賃は高くとも毎月の収入の30%を超えないようにするのが定説です。
お金の使い方は人それぞれですが、平均的には一ヶ月のお給料から家賃以外のお金が70%は残らないと生活は苦しくなるという法則のような話。
このことは、オーナーであるあなたの目線から考えると「入居審査基準の一つ」とも言えるのです。
テナント申込みが入った場合は必ず入居審査を行いますが、結局のところそのテナントに入居を許可するか否かはオーナーであるあなたに委ねられます。
そこであなた自身も上記の定説による（年収 ÷ 12 × 30%）の式をもって、物件の家賃がそのテナント候補者の毎月の収入の30% 以下に抑えられているかを審査してあげるのです。（申込者の収入は窓口となる管理会社から知らされます）
もしあなたの物件の家賃が申込者の毎月の収入の30%を超えているようであれば、
「すみませんが。。」
と丁寧に断るのが正しい選択となります。
相手が明らかに無理していると分かっていながら入居させてしまうと結構な確率で賃貸不履行が発生し、結局は退去していただくことになる可能性が高いからです。
一度入居させてしまうとあなた自身も時間とお金を無駄に使ってしまいますし、また退去させられるテナント自身も新たに引っ越しをするのに多額のお金が出る結果となります。
少しでも長く暮らしてもらう意味でも、申込者の収入がきちんと「30%ルール」に収まっているかを見てあげることが大切なのです。
「交渉は入居前に全て行う」
賃貸暮らしをする人々の間で語られるもう一つの定説に
「交渉ごとは入居前に全て行うこと」
というものがあります。
オーナーとテナントの立場を考えた時に、どちらが強いかといえば当然ながらオーナーです。
法的にその場所を所有する方が強いに決まっていますし、全てにおいてオーナーに決定権があることは間違いありません。
反対にテナントの場合は何ら権限はなく、オーナー側から用意された賃貸契約書にサインをしたら最後、あとはそこに記載されている項目に従うのみです。
その為に、賃貸暮らしをする人々の間では「交渉事は契約書にサインを行う前に全て行うこと」と語られているわけです。
そこで、あなたが新しいテナント候補者と契約について話を進める中では諸々の要求を受けることがしばしばあります。
その内容が例えば
「玄関内側のドアストッパーが紛失しているから付けてほしい」
「バスルームの鏡に大きなヒビが入っていて危険だから交換してほしい」
「ガスコンロのひねりがうまく回らないから部品交換してほしい」
等の理に適った内容であれば、気持ちよく対応してあげた方がよいと思います。
お金を節約するために「いえ、それは出来ませんので我慢してください」というオーナーもよくいますが、そこは逆にお金をかけて対応した方がよいのです。
1つには、テナント候補者の意向に沿って即対応してあげると相手も喜んで少しでも長く暮らすモチベーションにもなります。
それなりにお金がかかったとしてもいつかやらねばならない修繕であれば、積極的に修繕なり交換するなりでテナント候補者を喜ばせて上げるとよいのです。
もう1つの理由として修繕・交換を行わない場合、テナント候補が入居を辞退する可能性もそうですが、それ以上に破損箇所をそのままにして入居させると責任の所在があいまいになってしまう可能性があるのです。
すなわち、例えばテナントが退去する際に破損箇所が発見されたとします。
テナントの入居前に全ての部屋を細かく写真やビデオで記録していればまだよいのですが、何も証拠がない場合はその破損箇所がいつからあったのか分からず、入居者責任に出来ない可能性もあります。
この２つの理由から、テナントが賃貸契約書にサインする前に求めてくる交渉事に関しては出来る範囲で対応してあげることが得策なのです。
。。。
アメリカで賃貸物件を契約する人々の間で定説になっている事項を2点だけ上げさせて頂きました。
アメリカでは賃貸市場への需要が今後も続く傾向にありますが、物件を貸しに出すオーナーとしてもこれらのポイントを事前に知っておくことで優良なテナントに少しでも長く暮らしてもらえるきっかけがつくれるのではないでしょうか。
