こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで投資実例をご紹介させて頂きましたが、大きな反響を頂きました。。
「デュープレックス型は視野にありませんでした。」
そんなご感想が多いようです。
不動産投資に自分が求めるべき方向性は大きく分けて
キャピタルゲイン狙い
減価償却狙い
キャッシュフロー狙い
の3種類があります。
上記の中で一つに狙いを定めることもあればその複数を狙える場合もありますが、昨日ご紹介した実例はこの中でもキャッシュフローに関する例です。
もちろん投資の成功とはあなた自身が定める目的の達成にありますし、キャッシュフローが全てではありません。
また物件がデュープレックスである必要もなく、定石どおり一戸建てでも良いのです。
要は、あなたの投資目的がキャッシュフローであれば
「出すを抑えて入れるを増やす」
という基本にしたがって支出と収入の差を大きくすることが目的となり、キャッシュレベルを高め続ける考え方の一つとして
「デュープレックス型物件を集め続ける」
という選択肢もある、ということになります。
ただし、デュープレックスと一戸建てを比較した時にデュープレックスが劣る面もあります。
それは
「デュープレックスは一戸建てよりも物件価値上昇率が緩やか」
という事実。
それでもしっかりとした地域であれば徐々にでも物件価値は上がっていく傾向にありますから、バイ・アンド・ホールドで長期保有して将来に売却する際は
売りに出す前の修繕
エージェントへの手数料・各種費用
キャピタルゲインへの課税
これらを勘定した上でも損をしないレベルまで物件価値が上昇するのを待つことが大切になります。
この点を踏まえた上で
「物件価値がよりしっかりと上がり続ける物件がいい」
と思うのであれば、キャップレートが7%台だったとしても一戸建て物件でよいと思うのです。
そこで話を戻して、デュープレックスであれ一戸建てであれキャッシュフローを重点に置くのであれば
「出すを抑えて入れるを増やす」
という考え方は同じになります。
それに伴い、
「どんな種類の支出がどれだけ予想されるのか？」
をよく考える必要が出て来るのです。
そしてデュープレックスのキャップレートが高くなりがちな理由の一つに「固定資産税」があります。
今日は支出要素の一つ、「固定資産税」の考え方について簡単に取り上げてみましょう。
アメリカの固定資産税は高いという事実
アメリカで初めて不動産投資を行う方々が驚く要素の一つが
「固定資産税が高い！」
というものです。
日本では
「新築一戸建てで25万の固定資産税は高い」
という感覚だと思います。
アメリカの場合はどうかといえば、2018年版の州ごとの比較ではこちらのサイトが参考になります。
一番高いのはニュージャージー州で、$180,000の物件に対してかかる固定資産税の平均が$4,437だそうです。
あくまで平均ですから、それ以上に固定資産税が高い物件はいくらでもあるわけですね。
ニューヨーク州などマンハッタン近郊では$9,000を超える固定資産税はザラにありますし、その意味では私(佐藤)がキャッシュフローを狙う方々にお薦めするテネシー州の場合は$180,000の物件に対してかかる固定資産税の平均が$1,376ですからかわいいものです。
そしてアメリカの固定資産税は物件そのものの価値もそうですが、「暮らす地域」に大きく左右されてきます。
例えば、たった今市場に出ている物件でこちらをご覧ください。
例に出してすみませんが、この物件は1942年もので非常に古く$92,000で売りに出されていますが、固定資産税はなんと$1,981と日本円で20万円超えです。
築76年で固定資産税が20万円というのもすごいですね。
しかもテネシー州の平均は$180,000の物件に対してかかる固定資産税の平均が$1,376であるはずが、約半分の$92,000であるにも関わらずこの固定資産税額です。
この理由は、この物件は
・評価の高い学区
・主要道路に近い
・価値の高いご近所に囲まれている
という好条件を満たしているからです。
zillow.comによると、この物件の学区は
となっています。確かに良好ですね。’
このように、物件の固定資産税は物件の価値のみならず地域性に大きく影響されてきます。
固定資産税は絶妙なバランスを取る
そこで投資物件を検討する際には固定資産税にもよく注意を払わねばなりませんが、概ね
「賃貸に人気のある場所は固定資産税が高い傾向がある」
ということは否めないと思います。
つまり、賃貸需要が多いダウンタウンではどこの都市でもその地域市場としては固定資産税が高い傾向にありますから、キャッシュフローの成績は思うように上がらないわけです。
その意味では賃貸需要と固定資産税のバランスが取れやすいのは「郊外の地域で治安の良い場所」が最も塩梅の良い地域である傾向が強くなります。
例えば昨日の実例ではデュープレックス物件で固定資産税が郡税と市税を合わせて$839.81でした。
デュープレックス型の場合は一戸建てを半分〜三分の二に分けたようなサイズですから、その分固定資産税も安くなる傾向があるわけです。
その意味では固定資産税の観点でも、デュープレックスは一戸建てと比べるとキャッシュフロー投資としては有利と言えそうです。
固定資産税はその名のとおり毎年の固定費になりますから、上記のような観点で投資物件の固定資産税額の感覚も捉えてしっかりと物件を検討するようにしましょう。
