こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
連日お伝えしてきましたDeed（ディード）シリーズについて、今日で締めくくりたいと思います。
アメリカの不動産権譲渡において唯一無二の形態がDeed（ディード）です。
住居用であれ投資用であれ、アメリカで特別な事情のない通常の取引をもって不動産を購入するのであれば権利譲渡証明としてクロージング後に渡されるのは
Warranty Deed（ワランティ・ディード）
もしくは
Grant Deed（グラント・ディード）
のいずれかになります。
「これで購入契約終了です。はい、こちらのEstate Deed（エステート・ディード）が完全所有権の証拠ですよ〜。」
などといかにもありそうな名称で持ってこられても、それは詐欺です（笑）
厳密にはLife Estate Deed（ライフ・エステート・ディード）というものが存在しますが、それはLife Estate（ライフ・エステート）という通常の不動産権とは違う類に属するものですし、単体で Estate Deed（エステート・ディード）と呼ばれるものは存在しません。
そこで昨日は「Deed（ディード）によって権利譲渡が成立する瞬間」についてお伝えさせて頂きましたが、Deed（ディード）が権利譲渡の形態として成り立つ上では諸々の条件があり一番最後は
「被譲渡人がDeed（ディード）を受け取り、それを良しと受け入れた瞬間」
この時点で「対象物件の不動産権は譲渡された」ことになります。
そしてここでもう一つ理解を深めておいた方がよいことがあります。
それは、Deed（ディード）には
１．Deed（ディード）が法的に執行される瞬間
と
２．不動産権が譲渡される瞬間
があり、この二つには明確な違いがあるということです。
昨日お伝えしたのは「２」に相当するわけですが、その前には法的に執行されたとみなされる「１」があります。
そこで順番が逆にはなりますが、今日はシリーズの最後として「Deed（ディード）が法的執行力を持つ瞬間」に焦点を当ててみましょう。
Acknowledgement（アクナレッジメント）
昨日お伝えしたのは
- 文書で明文化されていること
- 関係者情報が記述されていること
- 譲渡者は法的に文書譲渡を行う権利を有すること
- 譲渡対象不動産の位置が明記されていること
- 文書の中にGranting Clause（譲渡に関する条項）が含まれていること
- 譲渡者による署名
- 被譲渡者に渡され、かつ受け入れられる
という、Deed（ディード）もって不動産権が譲渡されるまでの一連の流れでした。
そこで一歩手前の「Deed（ディード）が法的に執行される瞬間」はどこかというと、この流れでいえば最後から二番目の
⇛『譲渡者による署名』
ここです。
すなわち、不動産権の譲渡者がDeed（ディード）たる条件を含んだ書面上にサインをした瞬間、この時に「このDeed（ディード）は法的に執行された」となります。
言い換えると、譲渡者がサインをした瞬間に不動産権は譲渡者の手を離れたことになるわけです。
この譲渡者のサインによる執行力の発動をAcknowledgement（アクナレッジメント）といいます。
このAcknowledgement（アクナレッジメント）は単独で行うものではなく公的な承認が必要となりますが、アメリカでいう公的なサインとはNotary Public（ノータリー・パブリック）と呼ばれる公証人サインのことです。
この公証人サインをもって州認定の証拠となるスタンプが押され、その瞬間に「このDeed（ディード）は法的に執行された」となるわけです。
その後、譲渡者の手を離れたDeed（ディード）は被譲渡者であるあなたに渡り、あなたが受け取って「良し」とした瞬間に「不動産権譲渡成立」となります。
Recording（レコーディング）
かくして、
譲渡者による署名 ⇒ Deed（ディード）が法的に執行された
被譲渡者に渡され、かつ受け入れられる ⇒ 不動産権譲渡が成立した
この流れで不動産権は譲渡者から被譲渡者に渡されて、無事に不動産権譲渡が完了となります。
めでたしめでたし。。
。。。
と、ここまで読んで「あれ？」と気づかれたでしょうか。
上記の一連の流れで、私は「役所への登記」については全く触れていません。
そうなのです。
実は、Deed（ディード）という形態の不動産権譲渡の過程において譲渡を成立させる条件に役所への登記は含まれていません。
つまり、「Deedの役所登記は法律上の義務ではない」という事実があるのです。
この点が昨日までにお伝えした
・あなたの手元に届いた紙媒体のDeed（ディード）は紛失しても問題はありません
・そもそも権利を人に預けることはせずに役所に登記される公的な記録の方を中心に関連手続きは進められていきます
という点の補足になります。
不動産権譲渡そのものは
譲渡者による署名 ⇒ Deed（ディード）が法的に執行された
被譲渡者に渡され、かつ受け入れられる ⇒ 不動産権譲渡が成立した
となり、法律上はそれ以上でも以下でもなく、「役所に登記されなければ効力を発揮しない」という不動産法はないのです。
その為、法律上でいえば仮に登記がなされずとも譲渡者と被譲渡者の間では不動産権譲渡は成立してしまいます。
ところが、現実はそうはいきませんね。
すなわちお互いの同意だけで済ませるのみならず、法律上の義務ではないとはいえ役所への登記により「正当な譲渡を公的に知らせる」必要が出てきます。
この登記のことを英語でRecording（レコーディング）といいます。
そこで実際の不動産取引には
譲渡者がサインする（法的に執行された）
⇛⇛ Deed（ディード）が役所に登記される ⇚⇚
被譲渡者が受け取る（譲渡が成立した）
この中間の登記作業が入ってきます。
登記作業そのものはクロージング後にタイトル会社によりなされますので、購入者であるあなたは意識する必要もありません。
そして役所への登記をもって公へ不動産権譲渡を宣言したことになり、あらゆる公的機関・民間企業が
・売却時の不動産権譲渡
・不動産鑑定の記録
・納税記録
等においてこの役所の登記情報に依存して事を進めていきます。
要するに、不動産権譲渡そのものは法律上でいえば役所への登記は必要ないものの、役所に登記して公的に認知されないことにはあらゆる面で不都合が出て来るわけです。
その為、通常の不動産取引では有無をいわさずに不動産譲渡証書であるDeed（ディード）は管轄の役所に登記される前提があります。
繰り返しの補足となりますが、法律上の義務はないもののRecording（レコーディング）が行われるからこそ
・手元に届いた紙媒体のDeed（ディード）は紛失しても問題はない
・役所に登記される公的な記録の方を中心に関連手続きは進められていく
この論が成立するわけです。
。。。
ちなみに、この登記に関しては「First in time is first in right（早いものが権利をもつ）」というルールがあります。
つまり、現実にはあり得ないとは思いますが例えばAさんという不動産権所有者が
Bさん（あなた）
Cさん（別の購入希望者）
の二者に売却を持ちかけて二つのDeed（ディード）を発行させたとします。
すると仮にCさんの方があなたよりも役所への登記が早いと、
「CさんのDeed（ディード）が公的な記録としての権利を持つ」
とされてしまうのです。
そう考えると厳密な法律上は登記の必要はないとはいえ、いよいよクロージング後に早急に登記は行わればなりませんね。
結局のところ不動産権譲渡成立には「役所への登記」も法律に含めた方が話が早いと思いますが。。
ここはおそらく、アメリカの人口そのものが少なかった開拓史の時代に二者間で済ませていた不動産取引の名残があるのではないでしょうか。
今日でDeed（ディード）に関するシリーズを一旦終わります。
＊念のための注意書き
ここ最近かなり専門的なDeedに関する項を上げてきましたが、私（佐藤）は不動産弁護士の資格は有していません。
不動産エージェントとしては不動産法を説明することは許されている一方で、不動産法に関してアドバイスすることは禁止されており、不動産法に関するお問い合わせにはお答えできませんことを予めご了承ください。
