こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
数日前にバリューアドインベストメントの趣旨でこちらに実例をご紹介したところ、結構な反響を頂きました。
1万ドル単位の修繕費をかけてもすぐに取り返せるのなら、当然その方がいいですよね。
「他にも実例を知りたい」
というお声が多くありましたので、リアルタイムのケーススタディでいきましょう。
数日前まで市場に出ていた、現在契約中の物件でみてみます。
ケーススタディ：バリューアドインベストメント
今日の時点でこの物件は売買契約に入っていますので、アドレスの公表は控えさせて頂きます。
zillow.comを参考にしますが、面白いことにこの物件をグラフで見ると
このようにガクンと落ちています。
zillow.comによる適正価格範囲は
$156,000 - $173,000
となっており、最低レベルで売りに出していることが分かります。
それなりに修繕が必要ながらも売主には修繕する意思はなく、その代わりに価格を安くしているわけですね。
このまま周辺の物件を見てみましょう。下記の緑の丸がついているのが対象物件です。
このようになっています。
真下に同じ3ベッド、2バスルームの物件があり、こちらは1,860sqftで$193kの評価。1スクエアーフィートあたり$103.76です。
これに対して対象物件は1,732sqftで$155kで1スクエアーフィートあたり$89.49。
修繕が必要にせよ、どう見ても売主は過小評価していますね。
このようなパターンは冬場によく見られます。前提として、冬場は不動産市場も冷え込んで売買数は一年の中で最も少なくなるのです。
この傾向は年明けの2月くらいまで続くことになりますが、売主は今の時期にどうしても売らねばならない事情があったのだろうと思います。
このようなパターンが修繕費を掛けたとしてもリノベーション後にすぐに取り返せる投資になりやすいのです。
そして事実、リアルター専用のデータベースではこの物件の本来の市場価値を
このように評価しています。平均で$185,720ですね。
zillow.comの基準でみると真下の物件は1スクエアーフィートあたり$103.76でしたから、この数字を使うと
$179,712.32（1,732sqft × $103.76）
となります。
リアルターのデータベースとzillow.comでは乖離が見られますが、精度では専門のデータベースに軍配が上がる為に来年の夏に向けて$185kのレベルに登ってくる可能性が高いわけです。
そして実際にこの物件を現地のリアルターが現場視察して目算したところ、見込まれる修繕費は
$8,000 ~ $10,000
とのことでした。
（現地のリアルターより）
「
From what I could see, the roof looks good. It is not the original as far as I can tell. The exterior issues are in the back at the chimney. Water has rotted the siding on the chimney over time. This is easily repaired. I could not see the AC condenser.
The interior is well worn. No big issues. But, it needs carpet, vinyl flooring, paint on walls, doors, trim, some deep cleaning and repair in the master shower, deep cleaning throughout the interior. The kitchen appliances are original but appear to be working.
The water heater is 6 years old. The furnace looks old. Not sure how old.
There is a built out attic space above the garage. However, it is not heated or cooled. And, you can only enter by going up the attic stairs. So, it is not counted as a part of the heated square footage. The 1,541 sf is downstairs only.
There was another potential buyer there when I arrived. The listing agent indicated that they are very interested. Might just be a sales trick to push us to make an offer. Just thought I would mention it.
Rent ready, $8,000 to $10,000 for what I could see.
」
修繕費は常に2割増しでみましょう。この場合は$12,000です。
そうすると今回の物件価格$155,000に加算しても
$167,000（$155,000 + $12,000）
となります。
そして来年、2019年7月か8月頃までにはこの物件市場価値は$185に至ることが予想されますので、そうすると
$18,000（$185,000 - $167,000）
と、修繕費に$12,000かかったとしても向こう半年の間に十分に取り返せる可能性があるわけです。
とりわけ冬場は必然的に買い手市場になりますから、このようなパターンが多くみられることになります。
最後に利回りを計算してみると、zillow.comが評価するように$1,395/月の家賃が実現すると年間で$16,740の収入となります。
ここにレントロスを含めた支出を試算すると$5,739.79でした。そうすると税引き前の利益は
$11,000.21($16,740 - $5,739.79)
となり、
7.09($11,000 / $155,000)
で、ギリギリ7%です。
今のレートで換算すると、年間約123万が税引き前のリターンになります。
・修繕費をキャピタルで補いたい
・将来の手堅い価値上昇を期待したい
・キャッシュフローボリュームがほしい
これらを願う方には、検討の価値のあるアドバリューケースではないでしょうか。
