こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ最近、似たようなご質問をいくつか頂いています。
以前このブログで『冬場は不動産市場の動きが鈍くなり、買い手市場になる』という趣旨で書かれていたのを読みました。
そうすると、たった今の年末年始はよいタイミングでしょうか？
この冬の間に投資物件購入に動くべきかどうかというご質問です。
アメリカ不動産市場の傾向についてですが、冬場はかなり動きが鈍くなるのは事実です。
今夏のヒューストン市場ではピークタイムにチームで月7~8件のクロージングがありましたが、この冬場になるとクロージング数はぐっと下がります（1~2件程度）。
今の時期は日本では仕事納めに向けた仕事仕上げや忘年会等で慌ただしくなるかと思いますが、アメリカでは特に先日のサンクスギビングから年末にかけてホリデーシーズンとなり、家族の集まりが多くお休みモードに入ります。
そのような雰囲気の中で「家を買おう！」とはなかなかならないのです。
売る側も何かしら事情がない限りはわざわざこの時期に売ろうとはしませんし、買う方もこのゆったり感満点のホリデーシーズンにわざわざ物件選定に気合いを入れようとはしないわけです。
結果として、アメリカでは年明けの2月ごろまでは不動産市場は非常に動きが鈍くなります。
いわゆる「Buyer's Market（買い手市場）」に変化するのです。
不動産投資の意味では「ディール物件」そのものは１年を通してチャンスが出てくると思いますが、それでも相対的に言えば冬場が有利であることは論を待ちません。
今日は、今のような冬場にディール物件を探すことが有利となる理由についてみていきましょう。
価格が下がる傾向にある
分かりやすく、
⇒ キャピタルゲイン市場のカリフォルニア州ロサンゼルス市
⇒ キャッシュフロー市場のテネシー州メンフィス市
という、不動産リターンがほぼ相反する2つの地域を見てみましょう。
まずは「販売数の変化」という趣旨でグラフを見ていきます。グラフはどちらもtrulia.comからです。
過去5年間の販売数の変化
カリフォルニア州ロサンゼルス市
--------------------------------------------------------------------------------
テネシー州メンフィス市
いかがでしょうか。
上記は過去5年間の物件販売数ですが、まずグラフから読み取れるのは
「不動産市場は1年を通して似たような周期を繰り返す」
ということです。そして、2つ目に
「夏場は市場が盛り上がり、冬場は市場が鈍くなる」
という傾向ですね。
折に触れてお伝えするアメリカ不動産市場の周期も、このグラフにハッキリと読み取れるかと思います。
ここから別の切り口、「中間価格」の変化を見てみましょう。
過去5年間の中間価格の変化
まずはロサンゼルス市からです。
カリフォルニア州ロサンゼルス市
流石はキャピタルゲイン市場のロサンゼルス。10年前の暴落から大復活してぐんぐん中間価格が伸びていますね。
それでも価格は波を打ち、よーく見ると冬場には価格が下がる傾向があることはお分かりいただけるでしょうか。
次にメンフィス市をみてみましょう。
テネシー州メンフィス市
これは分かりやすいですね。
メンフィスは暴落にも打たれ強い安定市場ですから、価格上昇も比較的緩やかです。
そして1年の周期では冬場に中間価格がぐんと下がることがよく分かりますね。というか、下がりすぎかもしれません(笑)
このように、全米を通して冬場は市場の動きが鈍くなると同時に価格が下がる傾向があることがお分かりいただけるかと思います。
必要な手続きが進みやすい
そして冬場は有利になるというのはこのような市場の動きもさることながら、それよりも現場目線で重要な理由があります。
それは、「契約に関連する必要な手続きが進みやすい」ということです。掘り下げて具体的に言えば、冬場には「地元関係者の動きがいい」傾向があります。
具体例でいうと、私(佐藤)はキャッシュフロー狙いの日本人投資家の皆さまをメンフィス市場にご案内していますが、本来の専門市場はテキサスですから直接の仲介は出来ません。
メンフィスは投資の観点でキャッシュフロー成績がよい為にご紹介していますが、私自身は契約には絡めないわけです（アドバイスのみ）。
それでは地元にいないのにどのように安全な取引を実現しているのかといえば、当然ながら現地に信頼できる複数のパートナーたちがいるわけです。
数社と提携し、それぞれに
調査チーム
物件販売チーム
物件管理チーム
リノベーションチーム
がいるわけで、地元の各種専門家と日本人投資家の皆さまを直接おつなぎしているわけですね。
そして彼らとやりとりをして実感するのは、「冬場の方が関係者の動きがよい」ということです。
そもそもレスポンスが遅い業者は論外ですので上記関係者は全員レスポンスが早い人材だけを厳選しているのは当たり前なのですが、それに輪をかけて冬場は彼らの動きがよいと感じます。
その理由は想像頂ける通り、市場が鈍くなる為に夏よりも冬はヒマになりがちなのです。。
夏場のピークタイムは彼らもフル回転ですので、流石に過渡期にはレスポンスがやや鈍ることはあります（それでも致命的な遅延はありません）。
けれども仕事の絶対量は冬場の方が少なくなりますので、地元関係者のパフォーマンス的には冬場の方が良くなるのです。
実際ここ数週間、物件管理チームなどクライアント様の物件関係でメールを打つと1分で返事がくることもザラにあります(笑)
そしてこれを書いているたった今、昨日依頼したある投資家さん用の案件の現場調査結果が写真付きで地元ブローカーから送られてきました。
この迅速な動きに感謝です。。
そしてこのような関係者たちのみならず、冬場は売主自身もよく協力してくれます。
すなわち、
価格値下げ
クロージング日の変更
購入条件の追加
物件内の電化製品に関する交渉
と、あらゆる面において交渉に応じてくれる傾向があるのです。
冬場は完全な売り手市場ですから売主も売ろうと必死になるわけですね。買い手市場となる夏場はこうはいきません。
。。。
これらの理由で、不動産市場が鈍くなる冬場には有利に投資用物件が購入できることは事実です。
ということでつい先ほど現場レポートが届いた案件、クライアントさんはこの物件を購入されるお気持ちがおありですが、焦らずに$7,000値下げした価格でのオファーから開始をお薦めします。
顧客利益を追求する上では、冬場は私(佐藤)にとっても好機なのです。
