こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はスノーバードについてお伝えさせて頂きました。
アメリカ北部をホームベースとして日頃は過ごすものの、寒さの厳しい冬はフロリダ等の南部に下って過ごし、暖かくなると北部に戻る人々のことをアメリカではスノーバードと読んでいます。
その多くはすでにリタイヤしている年配の方々で、それなりに蓄えがあり、ゆっくりと晩年を過ごしている方々です。
もっぱら最近は場所を選ばずに仕事が出来るようになっていることから、個人事業者数が多いアメリカでは若い世代の人々でも一年を通してスノーバードと同様に移動しながら生活している方々もいるようです。
そして彼らの中でも「冬の滞在先をセカウンドハウスとして購入しよう」とする人々に共通する傾向は、
１．数年間賃貸での南部滞在を繰り返す
２．自分のライフスタイルと感覚にあった場所を絞っていく
というもの。
セカンドハウスとして購入した人々は冬の時期に一時的に訪れるのみならず、そのまま一年を通して暮らす期間が南部の方が長くなり、そのまま定住地そのものを変えるパターンも多く出てくることになります。
土地に執着しない、西洋人特有の感覚といえるかもしれません。
そしてこのようにセカンドハウスとして購入する上では、投資としてはそのリターンは欲張らずとも
物件管理費
保険
固定資産税
水道光熱費
コミュニティ費
等の物件維持に必要な分だけ家賃収入があれば十分、ということになります。
自分たちが使わない期間中賃貸に出すことで、上記を補える収入を得るわけです。
そしてここに加えて、セカンドハウスとして融資を組んで購入するのであればそこには節税効果もあります。
そこで今日は、セカウンドハウスを購入する利点の補足として米国内の節税面についてお伝えさせて頂きます。
住宅ローンの利息は税額控除対象
Mortgage（モーゲージ）として融資を組む場合、毎月の返済額である元利金は
元金 ＋ 利息
になりますが、この利息部分は税額控除対象となります。
分かりやすく、Amortization Loan（年賦償還）で借用した場合はその返済期間の真ん中の元利金は
元金 ≒ 利息
となりますので、例えば毎月$1500の元利金を返済しているのであれば
利息 ≒ $1500/2（元金と利息がほぼ半々）＝ $750
ですから、返済期間全体として$750が平均利息がとなるはずです。
そして年賦償還のローンに対する利息の割合は前半が高く、後半になるにつれて利息の割合は低くなっていきます。
すなわち、ローン返済初期であれば元利金に含まれる利息はこの例では明らかに$750以上となるのです。
結果としてローン返済の前半では
$9,000（$750 × 12ヶ月）以上
の税額控除が見込める、ということになります。
日本円にして100万円以上の税額控除が見込めるわけですから、これはかなり大きな節税です。
実際には税額控除上限も設けられていますが、その上限は「1ミリオン（約1億円）」という高額。
（＊注：一軒に対してではなく、手持ちの物件の合計利息が上限1ミリオンです）
早々にこの上限に届くことはありませんから、基本的に
「利息は全額、税額控除になり得る」
と考えておいて大過ないのではないでしょうか。
リノベーション費用
セカンドハウスをリノベーションする必要がある場合、このリノベーション費用に対する融資についてもその利息を税額控除対象とすることが出来ます。
よくある常套手段として物件のリノベーション費用を捻出する為に
「Home Equity Loan：ホーム・エクイティ・ローン」
を利用する場合、その利息もまた税額控除対象になるのです。
ホーム・エクイティ・ローンとは簡単にいえば、
「物件を担保に物件査定価値内の範囲で借用する」
方法となります。
例えば、あなたのセカンドハウスが$275,000の市場価値であったとします。
この物件に対して頭金は$55,000で$220,000の住宅ローンを組み、返済を続けているとします。
そしてあなたはリノベーション費用が日露小名ために、この物件を担保に$65,000の融資を引いたとします。
すると、この$65,000の融資に対する返済利息分も税額控除対象となるわけです。
ただし、一つ注意する必要があるのは
「物件市場価格と住宅ローンの差額のみが税額控除対象」
と定められていますので、この場合は
（物件市場価格）-（住宅ローン）= $275,000 - $220,000 = $55,000
で、$55,000の対する利息のみが税額駆除対象となります。
固定資産税
これも大きい節税ですが、セカンドハウスの固定資産税はそのまま税額控除対象となります。
そして固定資産税から来る税額控除に関しては、住宅ローンの利息からの税額控除の時とは違い上限が設けられていません。
かかる固定資産税がそのまま、全額税額控除対象となるのです。
。。。
避寒地をセカンドハウスとして所有するか否かはこれら節税面を含め、経済的効果をよく検証する必要があります。
少なくとも投資というよりは自分たちが快適に暮らす目的が先にあったとしても、空室期間中は賃貸に出して年間ランニングコストを十分に補えることは確認しておく必要がありそうです。
