こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年、
の項で富裕層に打撃を与え得る2018年の税制についてお伝えしていました。
「
この影響がニューヨーク市近郊に限定されたものになるのか、大なり小なり全米に影響するのかは不確かですが、高騰し続けるアメリカ不動産価格の動きに一石を投じることにはなりそうです。
」
とお伝えしていましたが、答えは「全米に影響した」だったようです。
今のアメリカは世界で最も経済格差が激しく、厳密には富裕層の中でも日本語でいう
超富裕層
富裕層
に分かれてきます。
トランプ大統領によるこの税制変更は（トランプ大統領含む）超富裕層には歓迎されるものでしたが、中途半端な富裕層には大きく打撃を与えるものでした。
そして税制改正のみならず、
株式市場の不安定な動き
物件価格の高騰
ローン金利の上昇
等、複数の要素の結果として2018年を通してラグジュアリーホーム（高級住宅）の売上が大きく落ち込んでいます。
今日は、アメリカ不動産市場の一面を俯瞰する趣旨味でラグジュアリーホーム市場の変化を押さえていきましょう。
数字で見るラグジュアリーホーム市場の変化
まずは数字で市場の変化を見ていきます。
2018年の1月から10月までの10ヵ月間で、アメリカ国内に85箇所ほどある富裕層用のラグジュアリーホーム市場はミリオン以上の物件が100,500件ほど売れています。
この数字そのものは前年同時期の約10%増です。
ここだけを見るとラグジュアリーホーム市場は健全に伸び続けているように見えますが、実際には違います。
2017年、すなわち税制変更が発表される前の年には
「2018年のラグジュアリーホーム市場は過去最高の118,000件以上が取引されるだろう」
と予想されていたのです。
実際には蓋を開けてみると、その予想とは17,500件ほどの開きがありました。
明らかに、ラグジュアリーホーム市場の動きが鈍くなっているということです。
このラグジュアリーホーム市場の縮小傾向はニューヨークやロサンゼルスといった固定資産税が高額な地域で顕著に現れています。
その一方で、
テネシー州ナッシュビル市
フロリダ州マイアミ市
テキサス州ダラス市北部
等ではラグジュアリーホーム市場が活況となったようです。
メンフィス市場をよく見ておられる投資家の方々はよく分かるかと思いますが、メンフィスでは日本円で2000万円以下でも日本の感覚からすれば豪邸レベルの物件が購入出来ますね。
そのメンフィスから北東に車で約3時間30分に位置するナッシュビルはテネシー州の州都ですが、近年不動産価格が急上昇し、ラグジュアリーホーム市場も拡大してきています。
また旧年中にアマゾンの第二本社のおこぼれとしてナッシュビルにも大きな雇用を生むことが決まっていることも、今後のナッシュビル不動産市場の安定に寄与しそうです。
事実、2018年のラグジュアリーホーム市場はこのナッシュビルが脚光を浴びた年でもありました。
エントリーレベルのラグジュアリーホームとして価格がミリオンに届く物件が続々と現れ、なんとラグジュアリーホーム市場の5%はこのナッシュビル近郊で占められたのです。
例えば、このような家がラグジュアリーホームデビューしています。9年前に50万ドルで売買されていた物件がミリオン超えです。
ただ、価格ばかりが先走ってなかなか売れないミリオンホームが多いようですが。。
固定資産税と生活費との関係
そして2018年のラグジュアリーホーム市場を観察してみると、この市場の動きは
固定資産税
生活費
と密接に関連していることが分かります。
「ラグジュアリーホームが購入できるのなら、日常の生活費など問題ないだろう」
と思ってしまうものですが、実際にはそんなことはありません。感覚に個人差はあれど、富裕層でも生活費には敏感な人々が多いのです。
むしろ、細かいお金を気にする人々だからこそ富裕層のレベルに上がってきたともいえると思います。
そして現実には富裕層の多くも「いつかお金を失うのではないか」と常に不安に怯えており、将来を稀有しているものです。
むしろお金をたくさんもつほどこの傾向は強く、ラグジュアリーホームを購入するのも贅沢ではなく節税目的であり、資産保全以外の何でもないのです。
結局のところ、考え方としては富裕層も普通の収入の人々も大きく違うものではありません。
その証拠に、健全な資産保有として成り立たなくなった固定資産税の高いニューヨークやロサンゼルスではラグジュアリーホームの売上がかなり落ち込んでいます。
そして同時に、ラグジュアリーホームの売上が落ち込んでいるのはハワイです。
ハワイは生活費が全米で最も高いことで有名ですが、ミリオンを少し超えた程度のラグジュアリーホームはその価格が前年比で約20%も落ち込んでいます。
税制改正の結果は生活に直結してきますが、その波及効果は最終的には長期的な支払いに繋がる不動産物件購入にまで及ぶわけです。
結果として今回は生活費の高いハワイではラグジュアリーホームの購入にもブレーキをかけ、不動産価格の下落につながっています。
。。。
このように俯瞰してみると、健全に伸び続けたラグジュアリーホーム市場は固定資産税と生活費の安いナッシュビルのような地方都市のみだったようです。
当然といえば当然の結果かもしれませんが、この2018年のラグジュアリーホーム市場の動きは非常に参考になります。
つまり、不動産投資の観点ではやはり派手さはなくともコツコツをヒットを打ち続けられる、メンフィスのような鳴かず飛ばずの不動産市場が有利であることを改めて痛感するのです。
