こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年明けと同時に、不動産売買の動き出しつつあります。
時折、
不動産を購入するのに最もよいタイミングはいつでしょうか？
という趣旨のご質問を頂くことがありますが、私(佐藤)の経験上でいえば
12月 〜 2月
の3ヶ月間だろうと思います。
もちろん上記3ヶ月以外の期間に購入するのは失敗という意味ではなく、投資として少しでも多くのリターンを望む上では有利になりやすい期間、という意味です。
その理由をいくつか上げてみます。
買い手市場になる
まず最初にくる理由は他でもなく、これらの期間は「買い手市場」だからです。
このことはもはや定められた法則のようなもので、一年を通した不動産売買数の波で言えば冬は売買の動きが非常に鈍くなります。
すなわち買い手が少なくなるわけで、物件が売れにくい時期なのです。
そうすると物件を売りに出すオーナーとしては買い手の絶対数そのものが少ない為に、自分の物件を市場に出しても夏よりも引き合いが随分少ないことになります。
結果としてなかなか売れずに市場に売れ残ることになり、値段を下げていかざるを得ないわけです。
そのような買い手市場になる傾向から、買い主としては価格交渉を含め契約を非常に有利に進められる傾向が出てきます。
ただし、マイナス面としては投資として見合う物件の絶対数も少なくなるということ。
通常の売買であれば「暮らしやすさ」が大きな基準となりますが、私達投資家としては暮らしやすさは最低限整える必要があるにせよ、「投資として回るか」が肝心なポイントになるわけです。
ROIを念頭に物件を選定していくといよいよ候補物件数は少なくなりますので、自分の投資目的にピッタリ合う物件が市場に出てくる確立という意味ではどうしても低くなってしまいます。
これに対して夏場は8月のピークタイムにかけて投資対象となり得る物件が次々と出てきますから、豊富な選択肢から選べるという意味では夏が有利になることは間違いありません。
テナント付けまでには時間がかかる
もう一つ、冬場の購入で有利になりやすい理由は「テナント付けまでには時間がかかる」ことです。
フリップ業者から購入する物件の場合、フリップ業者によってはリノベーションが行われている最中に賃貸募集を行い、リノベーションが終了して購入した投資家に引き渡されるまでにはテナントが付いていることがよくあります。
フリップ業者から購入する場合は自分で選べる物件の選択肢が少ないのが難点ですが、その代わりテナント付けでは有利になる場合が多いのです。
この点は通常の売買でリアルターを通して自分で買い付け、不動産管理会社を通してリノベーションをかける場合には事情が違ってきます。
そもそも物件の購入手続きが完了して物件の名義が投資家に移管されるまでは、不動産管理会社としては管理契約をすでに交わしていたとしても、物件名義が投資家のものになっていない物件に手をつけることは出来ないのです。
そして同時に、多くの管理会社ではリノベーションが完了するまでは本格的に賃貸市場には出すことはしません。
リノベーション期間中に募集をかけてしまうと、いざ申込みが入ったとしてもリノベーション期間の延長により引き渡し期間が遵守出来ない場合が多々ありますから、リスクを避けて賃貸募集はリノベーションが完了してからにしているのです。
フリップ業者の場合は対象物件を自社で購入して自社名義に変更していますから、リノベーションと賃貸募集の双方を同時に開始できるわけです。
結果として、自分で不動産物件を買い付ける場合は物件の選択肢が事実上無限である代わりに
物件購入
物件リノベーション
賃貸募集開始
これら3つのステップに結構な時間を費やしてしまうことになります。
結局のところ、物件をきちんとした状態で賃貸市場に出そうと思えば数カ月の期間を要してしまうのです。
ただしここで別の見方をすれば、物件購入から賃貸まで数ヶ月かかってしまうのであれば「真冬に安く購入して春先までゆっくり物件リノベーションに時間をかける」という考え方もあるのではないでしょうか。
春先の不動産市場が再び盛り上がり始めるシーズン開始に自分の物件を市場に投入することで、賃貸を付けやすくする。
更にROIを高めてみる
かくして、投資家としては冬場のアメリカ不動産市場で物件を購入することは有利になり得ると思います。
買い手市場の中で自分の投資目的に合致する物件が出てきたら、迷わずオファーをかけていくと交渉も効きやすい為にかなり有利な条件で購入できるものなのです。
そして話はここからですが、ROIを最大限に高めていこうと望むのであれば冬の市場で物件を購入すると同時に、もうひと工夫出来る可能異性がある部分があります。
それは「クロージングコストを引き下げる努力をする」ことです。
クロージングコストは売り主と買い主の双方が支払うことになりますが、自分が支払うべきクロージングコストを安く出来るコツもあるものです。
そこで明日からクロージングコストに焦点を当て、買い主にとって有利な契約の運び方についてお伝えさせて頂きます。
実際にはこの辺りは物件市場によって傾向が違う場合もあり一概には言えないのですが、あなたが購入する物件の契約においてそのクロージングコストを落とせるかもしれないちょっとしたテクニックがあるのです。
明日から、クロージングコストについて詳細を見ていきましょう。
