こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産売買の取引にはそれなりの期間を要します。
お店で食材を買いにいく日常の買い物とは違い、不動産売買には
ローン審査
物件調査
不動産権調査
に始まり、その結果を元に応じて
シロアリ駆除
修繕
等の一定期間を要する作業が伴ってきます。
とどのつまり不動産売買はとても一日で手続きが終わるようなものではなく、融資を引いての物件購入であれば通常は売主と買主の双方の同意で
30日 ～ 40日
程度の契約期間が設けられます。
そしてその契約期間の最終日が「Closing（クロージング）」と呼ばれるものであり、売主と買主を中心にその取引に関わる
リスティングエージェント
バイヤーエージェント
ローン審査担当者
施工業者
タイトル会社
等の関係者は全員、その定められたクロージングの日までにそれぞれの作業を完了することが契約で定められているのです。
そしてクロージングの日までに必要な事項を全て済ませて初めて、クロージング当日に売買契約が完了となります。
そこで諸々の手続きを終えてようやくクロージングにたどり着くわけですが、対象となる不動産取引に関する清算もまたこのクロージングまでに行われます。
この時には物件価格の残金のみならず、契約期間に発生した手続きに関する手数料、割り当て固定資産税等の合計を全て清算することになります。
これらクロージングに清算する支払いの中で、物件価格以外にかかる費用を総称して「クロージングコスト」と呼ぶわけです。
クロージングコストそのものは購入する物件により違いがありますが、通常は売主と買主の双方がそれぞれ負担する部分が出てきます。
そこで今日からこのクロージングコストに焦点を当て、
クロージングコストはどらくらいかかるものなのか？
クロージングコストを抑えるにはどうすればよいのか？
についてみていきましょう。
誰がどの費用を、いつのタイミングで支払うのか？
そもそも、クロージングコストのどの部分を誰がいつのタイミングで支払うものなのでしょうか？
まず全体像からいきますが、一つの不動産取引に対してかかるクロージングコストは
「物件価格の4%～7%」
が一般的です。
例えばその物件が$250,000であれば、発生するクロージングコストは
$5,000 ～ $17,500
ということになります。こうして見ると結構な金額ですね。
ちなみにこのクロージングコストは全体として売主と買主の双方にかかる費用の総額のことを指します。
ここから、売主と買主の両者の視点から見ていきましょう。
上記の「物件価格の4%～7%」とは両者が負担するクロージングコストの合計となりますが、売主と買主のそれぞれの負担を比較すると、買主が負担する割合が高くなるものです。
その割合はおおよそ
売主側：1% ～ 3%
買主側：3% to 4%
となります。
ただし、この割合は「住宅ローンを組んで物件を購入する場合」です。
ローンを組まずに現金で物件を購入する場合は、買主側のクロージングコストおよそこの半分の
買主側：1.5% to 2%
程度になるのが通常です。
そしてクロージングコストとは言い換えると「クローズするまでに必要なコスト」といえます。
その内訳としては物件調査費用等の物件が実際に売買されるか分からない段階で初期に発生するべきコストもありますが、ほとんどのクロージングコストは契約の最終段階で発生します。
買主にはどのような種類のコストがかかるのか？
そこで、クロージングコストの中でも買主の負担となるべき種類についてみていきましょう。
まず、前述のようにクロージングコスト全体としては売主よりも買主が支払う割合が高くなりますが、それでも買主が支払う割合の中でもほとんどは「ローン組みにかかる費用」です。
クロージングコストの中で買主が支払うことになる一般的な項目を並べてみます。
一般的な買主側のクロージングコスト
★ 住宅ローン手数料（Origination Fee）
★ 個人信用調査費用（Credit Report）
★ 信用評価査定結果書作成費用（Underwriting）
★ 不動産鑑定費用（Appraisal）
★ 融資額への課税（Tax on the loan）
物件調査費用（Inspection Fee）
不動産権調査費用（Title Search）
不動産権保険（Title Policy）
エスクロー会社手数料（Escrow Fee）
ざっくりとあげてみましたが、上記９つの項目の中で「★印」をつけたものは全て住宅ローンから派生するものです。
「ローンを組まない現金購入の場合はクロージングコストは約半分」
とはこの意味で、支払い項目としても半分以下になるわけです。
また住宅ローンを組む場合は厳密にはもう少し複雑になり、例えば「ディスカウントポイント」と呼ばれる毎月の住宅ローン支払い額を下げる為のポイント購入もそのままクロージングコストとして加算されてきます。
結果として、住宅ローンを組んで物件を購入する場合は購入契約時点では現金購入よりも現金支出がはるかに少なくて済むわけですが、実際には住宅ローンを組む段階で結構な費用がかかるものなのです。
例えば、メンフィス市場のような比較的安く物件が購入できる市場でも$140,000の物件であれば、ローンを組む場合はクロージングコストが
$4,200 〜 $5,600
となるのに対し、現金購入であれば
$2100 〜 $2,800
程度で済みますから、結構な差がになってきます。
そこで今度は、売り主の観点からクロージングコストを見てみましょう。
明日に続けます。
