入居者審査のツボとは 〜 クレジットヒストリー

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から入居者審査についてお伝えしています。

不動産投資においては物件を購入するのみならず、きちんとテナントをつけて賃貸収入が入り始めてからが本当のスタートになります。

テナントがつくまではいわゆる準備期間であり、

物件購入

リノベーション

これらの期間は資金の持ち出ししかかありません。

テナントがついて家賃収入というリターンが入り始めてこそスタートになりますが、特に一戸建て物件に投資する場合は収入はほぼ家賃のみに絞られてくるものです。

その意味でも「入居者審査」は殊の外大切。

いわゆる「このテナント候補者は家賃をきちんと支払い続けることは可能なのか？」を見極める上で然るべき選定基準が必要になるのです。

実際の入居者審査は委託する管理管理会社が行ってくれることになりますが、いざ審査が行われる際には

「入居希望者の○○さんは○○○の状態です。入居を許可しますか？」

という趣旨の連絡が入ることになります。

物件オーナーであるあなたの許可を受けて始めて、管理会社としては入居希望者に審査結果を知らせるわけです。

そこで物件オーナーとして管理会社に可否を問われる時には自分で判断が必要になりますから、主要となる審査項目である

・現在の収入元

・クレジットヒストリー

・クレジットスコア

の三点については理解を深めておきましょう。

今日は、二番目のクレジットヒストリーについて深掘りしてみます。

クレジットヒストリーとは

クレジットヒストリーは日本語では「信用情報」と訳されています。

まず何よりも理解しておきたいのが、アメリカという社会そのものが「信用で成り立つ社会」であるということです。

アメリカ社会の一員として暮らしていくのであれば、「この人物はどれだけの信用があるのか」という基準が非常に大切になってきます。

もちろん信用できるか否かという概念そのものは世界中のどこにでも存在するわけですが、アメリカの場合は個人の信用度がより明確な尺度に落とし込まれているのです。

そしてその信用度の基準になるのがクレジットヒストリーになります。

金融資本主義社会で暮らす上ではお金が絶対的に必要になるわけで、簡単に言えば「その人のお金の使い方」を個人の信用度の基準にしているわけです。

「この人は性格がいいし、仕事もきちっとやってくれるから信用できる」

このような概念的な尺度は目に見えないものですし、実際のその方はいい人なのでしょうが目に見える審査基準として成立しないわけです。

判断する上では「結果として目に見える」尺度がなくてはならず、第三者の概念的な評価を含まない基準で個人の実績を判断する必要があります。

その実績の集積といえるのが「お金の使い方の履歴」とも呼べるクレジットヒストリーであり、過去において

・どこで借金をしたのか

・いくらの借金をしたのか

・きちんと返済したのか

・今現在、誰に（どこに）対して支払い責任をかかえているか

等、お金に関するその個人の履歴がクレジットヒストリーには綴られています。

このクレジットヒストリーがないとアメリカ社会では

・クレジットカードの取得

・就職活動

・車の購入

・住宅の購入

等、あらゆるものに支障をきたしてくるのです。

何億円の現金を持っていようが、このクレジットヒストリーがないことにはアメリカ社会では「この人物は信用がある」とは判断してもらえません。

私(佐藤)は90年代にアメリカに来た頃、アメリカではクレジットヒストリーがないとまともに社会で暮らしていけないことを知り、まずはクレジットカードを作ろうと試みました。

ところが

「あなたはクレジットヒストリーがありませんので、クレジットカードは作れません。」

とのこと（笑）

クレジットヒストリーがないからこそ借金と返済を繰り返して実績をつくる為にクレジットカードを申込んだのですが、そもそもクレジットヒストリーがないとクレジットカードを作れないという事実。

もやは卵が先か鶏が先かの話です。

そこでよくよく説明を聞くと、クレジットヒストリーがない人が履歴を作り始める為には「セキュアドカード（Secured Card）を持つといい」とのことでした。

セキュアドカード（Secured Card）とは一定額を銀行に預けて、銀行がその預けた額を上限として発行してくれる決済カードです。

銀行口座と直結しているデビットカードに似ていますね。

仮に信用実績のないその個人が借金を踏み倒そうとしても、銀行としては先に預かっている現金を限度額としていますから簡単に差し押さえることができるわけです。

そこで20歳そこそこの若造の私(佐藤)は当時のウェルス・ファーゴ銀行に$700を預け、毎月のあらゆる支払いは$700を使用限度とするセキュアドカード（Secured Card）を使うことにしました。

すると徐々に借金を返済する実績が出来始め、半年ほどするとクレジットカード各社からクレジットカード作成の案内が届くようになったのでした。

入居者審査の場合

かくして、あなたの物件への入居を希望するテナント候補者に対してもその入居審査時にはこのクレジットヒストリーを照会することになります。

・過去にどこに借金をしているのか

・その借金をきちんと返済しているのか

・現在どのような借金を抱えているのか

これらの情報をもって、そのテナント候補者が果たしてきちんと家賃支払いを継続してくれるかを審査するわけです。

「私は$○○○○○○を銀行口座に預けています」

と銀行口座明細を見せられたとしても、「多額の現金を所有していること」と「家賃を支払う姿勢があるか」は全く別の話。

昨日お伝えした家賃の支払い能力を示す資金としては銀行口座明細は有効なのですが、その個人がきちんと支払いを行ってくれるのかは現在の資金ではなく「過去の借金に対する姿勢」で判断する必要があります。

その過去のお金に対する個人の姿勢を反映するのがクレジットヒストリーなのです。

そこには「この人は雰囲気からして信用できそうだ」といった感性による判断が入る余地は全くありません。

性格が良くてもお金の使い方にはだらしない方も実際にいますし、個人の性格は入居者審査の項目にはなり得ず、あくまでもお金に対する姿勢を測る尺度としてクレジットヒストリーを使うのです。

明日に続けます。