こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ数日入居者審査についてお伝えしていますが、本日で最後です。
不動産管理会社による入居者審査の方法は各社で多少のバラツキがあるかもしれませんが、
・現在の収入元
・クレジットヒストリー
・クレジットスコア
この三点は少なくとも網羅されていて然るべきです。
管理会社はテナント候補者の審査結果をもって
「この方はこのようなクレジットヒストリーがあり、クレジットスコアは○○○、現在の年収は$○○○○ですが入居を許可しますか？」
とオーナーであるあなたに問い合わせてくるのです。
最終的に入居を許可するしないは物件のオーナーであるあなたが判断することですから、伝えられる各種の報告を聞いて可否を判断しなくてはなりません。
その際に
「現在の年収は$○○○○です。」
「クレジットヒストリーとしては○○○の特徴があり、現在は○○に毎月$○○○の返済責任があります。」
等は分かりやすいのですが、
「クレジットスコアは○○○です。」
と言われても、アメリカのクレジットスコアに馴染みのない方にとってはそのスコアが良いのか悪いのか、さっぱり判断が出来ません。
そこで、今日はシリーズの最後としてクレジットスコアについて深掘りしてみましょう。
クレジットスコアとは
昨日はクレジットヒストリーについて詳しくお伝えさせて頂きました。
・過去にどこに借金をしているのか
・その借金をきちんと返済しているのか
・現在どのような借金を抱えているのか
このような個人のお金の使い方の履歴をまとめた信用情報のことをクレジットヒストリーといいます。
言い換えると、これら一つ一つのお金の貸し借りに対する実績が個人としての社会的信用を築いていくわけです。
そしてこれら個々の履歴は逐一「数値化」されています。
例えばアメリカでクレジットカードを使って暮らしている場合、あなたが知らない間にその履歴は毎日更新されて数値化されているのです。
この数値のことをクレジットスコアといいます。
昨日お伝えしたクレジットヒストリーの結果を数字として総まとめしたものがクレジットスコアになるわけです。
このクレジットスコアは2019年現在も
エクィファクス (Equifax)
エクスペリアン (Experian)
トランスユニオン (TransUnion)
の三社のいずれかが提供しています。
（仮にこの三社以外から出されているスコアがある場合は信用してはいけません）
そしてこらら三社は共通してフェア・アイザック（FICO）のスコアリングシステムを使用しています。
フェア・アイザック（FICO）社は現在カリフォルニア州のサンノゼに本社を置く、1956年にウィリアム・フェアとアール・アイザックの二名が設立したクレジットスコア算出のサービスに特化したデータアナリスト企業です。
「アメリカ社会ではクレジットヒストリーがないと生活しにくい」
と昨日お伝えしましたが、クレジットヒストリー全体がこのクレジットスコアに集約されており、事実上アメリカ社会で使用されるクレジットスコアはこのフェア・アイザック（FICO）社が独占的にシステムを提供しているわけです。
その為、クレジットスコアは別名でFICOスコアとも呼ばれています。
そしてこのフェア・アイザック（FICO）社が提供するシステムをもってクレジットスコア情報を提供する三社は各個人の信用度を数値化していきます。
ここから、スコアリングシステムの詳細を俯瞰していきしょう。
スコアリングシステム
エクィファクス (Equifax)
エクスペリアン (Experian)
トランスユニオン (TransUnion)
の三社はフェア・アイザック（FICO）社が提供するシステムをもってクレジットスコアを算出しますが、その定義と数値は下記のとおりです。
スコアリングの定義
スコアリングにはいくつかの定義があり、全体を100としてそれぞれの定義に対する比率が定められています。
ここではウィキペディアに掲載されている定義と比率をそのまま引用させて頂きます。
クレジットスコアの定義と比率
- 延滞返済履歴の有無（金額、頻度、期間、時期、通常過去7年分） - 35%
- 現在の信用枠の実際の使用割合（借金残高÷与信額、小さいほど有利）と 未使用信用枠（与信額－借金残高、高額ほど有利） - 30%
- 最も古い現存口座開設以来の期間（長いほど有利） - 15%
- 最近実際に供与された信用の種類（クレジットカードのような無担保、或いは住宅・自動車ローンなどの担保付信用） - 10%
- 最近のクレジットスコアの照会頻度と実際に開設したクレジットカードや住宅・自動車ローンなどの口座数（通常過去2年間の回数、信用照会だけの「ソフト」と
- 際に信用供与を行う「ハード」で影響度が異なる。短期間に頻繁に照会があると借金先を探しまくっていると見做される） - 10%
（出典：ウィキペディア）
上記が定義と比率になりますが、厳密にはその計算式は各社のアルゴリズムによって多少の違いがあり、結果として算出されるスコアには微妙な違いが出てきます。
スコアリングの数値
そこでスコアとその判断基準を見てみましょう。
通常、スコアは300～850の範囲で結果が出てきます。上記に定義される履歴の総まとめとして、三桁の数字で現れてくるのです。
スコアについて、ここでもウィキペディア掲載分を参照します。
スコアと評価
761～850：「優良」
701～760：「良好」
621～700：「平均的」
300～620：「平均以下」
（参照：ウィキペディア）
個人のスコアはこれらの範囲のどこかにあるはずです。
前述のように各社が算出する結果には違いがありますが、通常は甚だ数字のズレが大きいことはありません。
そこで、理想的な方法としてはエクィファクス (Equifax)、エクスペリアン (Experian)、トランスユニオン (TransUnion) の三社全てから数字を取得し、「真ん中の数字を取る」ことです。
仮に
エクィファクス (Equifax)：680
エクスペリアン (Experian)：690
トランスユニオン (TransUnion) ：700
であれば、エクスペリアン (Experian)の690を選んで判断するのが適切、ということになります。
そこであなたが委託する不動産管理会社は入居者審査の際にこれらのクレジットスコアを参照して
「クレジットスコアは○○○のようです。」
と伝えてきます。
その時は上記の基準でその良し悪しを判断すればよいと思いますが、厳密には家賃支払い能力を見定める上ではクレジットスコアは
「600以上あれば十分」
だと思います。
もしもクレジットスコアが500台以下の場合は
「すみませんが。。」
と、不動産管理会社を通してテナント候補者にお断りするようにしましょう。
。。。
本日まで、入居者審査の際に管理会社が基準とする主な三点
・現在の収入元
・クレジットヒストリー
・クレジットスコア
についてお伝えさせて頂きました。
あなたが購入したアメリカ不動産物件にテナントをつける場合、その入居者審査においては概ねこれら三点が基準とされていることを理解しておきましょう。
オーナーとして入居許可を出すか否かは、このシリーズでお伝えした内容をもって判断すると良いと思います。
