景気後退期にも打たれ強いアメリカの都市は 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

興味深いアンケート結果があります。

アメリカのデューク大学がアメリカ国内でCEO職にある500名に聞き取り調査したところ、82％が

「近々、アメリカ経済は景気後退に入る」

と予想し、その中の約半数は

「2019年の末までに景気後退に入る」

との認識の中、更にその中の82%は

「最低でも2020年の末まで景気後退は続く」

と予想する結果が出ているのです。

株式市場の不安定や貿易赤字、また現大統領の発言や政策にも大きく影響されて、遅くとも2019年から景気後退に入るだろうと予想しているわけです。

いわんや、全ての事象には一定のサイクルはつきものだと思います。

そこには法則性があるかのように物事の事象は浮き沈みが繰り返され、世の中の景気にしても一定のサイクルが避けられないことは誰にも否定出来ません。

そしてアメリカ企業をリードする立場の人々がほぼ共通に認識するのは

「アメリカは間もなく景気後退に入るだろう」

という目先のサイクルの変化。

ここで大切な考え方は、

「景気後退なんて嫌だ！」

とただ感情的にネガティブになるのではなく、

「景気後退だろうが問題ないよ。」

と森羅万象から人類活動まで全てに必ず起こるサイクルを受け入れて、それに備える心構えかもしれません。

「楽あれば苦あり、苦あれば楽あり」

という言葉も事象のサイクルを示唆しているように思いますが、まとめると

「どんな時も調子に乗らず、万事を粛々とくぐり抜ける」

ような姿勢が大切であるように思うのです。

そこで、不動産の世界ではどのような構え方が必要になるのでしょうか。

過去の事例が証明しているのは、

不動産市場 ⇛ 中西部を中心とする地域

不動産価格 ⇛ $200,000前後（ほとんどは$200,000以下）

消費者目線 ⇛ 家賃を含む生活コストが安い

このような条件を満たす地域の不動産市場は

「可もなく不可もなく、景気後退にも打たれ強い」

ということです。

これらの条件を満たし、かつ高めの実質利回りが期待できる不動産投資市場として私(佐藤)はテネシー州メンフィス市をお進めしています。

けれどももちろん、メンフィスでなくともこの手の打たれ強い都市は全米各地に存在しているのです。

そこで今日から、メンフィス以外で過去の実績から景気後退に強いことが証明されている全米の都市をみていきましょう。

これらの都市で大きくキャピタルゲインを狙うことは難しいかもしれませんが、資産保全の意味では非常に手堅い市場といえる都市ばかりです。

１．ネブラスカ州リンカーン市

中間物件価格：$182,000

リンカーン市はネブラスカ州の州都です。

市の経済は微妙に、けれども着実に成長しつつあります。

少しずつ伸びる経済成長の中で不動産ブームなるものは起こったことがなく、その代わりに不動産暴落も経験したことがないという鳴かず飛ばずの地域市場です。

不動産需要の要素の一つは賃金と雇用機会ですが、

州政府の仕事（州都の為）

ネブラスカリンカーン大学

この2つが同市の経済成長の柱となり、なかなか落ちずに低空飛行のままで飛び続ける原動力となっています。

では同市の経済はこのままの調子で進み続けるのかといえばそんなことはありません。

意外といっては失礼ですが、先端技術系の産業も盛んになりつつある側面がこの街にはあります。

特にエコシステム系の産業に関して中西部では「エコシステムビジネスのスタートアップに最も適した街」に選ばれているほどで、エンジニア達が集まり始めている事実が過疎化とは当面縁のない将来を伺わせているのです。

２．カンザス州ウィチタ市

中間物件価格：$149,900

ウィチタ市はおそらく日本ではほとんど知られていないと思います。

この街の何がすごいのかといえば、その暮らし易さです。

歴史の古い街ながらフレッシュにリノベーションされた建物が多く、全体的に驚くほど小綺麗なダウンタウンがそこにはあります。

失業率は3.5%と大変低く、街の経済は非常に安定しています。

そして最も驚くべきはここですが、なんと生活コストは全米平均値の14%も下という安さです。

全米平均が$2000だとすれば$1720以下で暮らせるわけですから、ガソリンから食材からあらゆるものが安く感じられるわけです。

そして不動産市場に至ってはその中間物件価格が$149,900という安さ。

ということは必然的に住宅ローンの融資総額が相対的に低いわけで、全米の統計ではウィチタの住人は

「アメリカで第三番目に収入に対する借金割合が低い人々の街」

として知られています。

この経済的な健全性は街のあちこちに反映され、エンターテイメント系の施設やレストランは新しく、住宅物件も身の丈にあった小奇麗な物件を納得のいく安さで購入できるのです。

日本でも高度成長を目指すよりも静かに安定したライフスタイルが好まれる向きが多い昨今ですが、そのような安定度を好む方々にはこのウィチタのような街が合っているのかもしれません。

明日に続けます。