こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで、「売買を同時に行う際にやってはいけないことに」についてお伝えさせて頂きましたが、その中で一番最初に上げたのが
「売却準備完了のめどを先につける。それから候補物件選択に時間をかける」
という鉄則です。
「やってみると案外時間がかかる」
と言えるものはいくらでもあると思いますが、物件の売却準備も正にその典型です。
そして実際に案外時間がかかるどころではなく、本気で取り組むとなれば壮絶な時間と労力が必要になります。
そこで通常はリスティングエージェントを雇って物件売却の準備を進めますが、その過程においては要所要所で出費がかさむものです。
ペンキ塗り
必要個所の修繕
等ですね。
もしあなたが「as is（物件を現状のままで譲渡すること）」で売却する場合には修繕を行う必要はありませんが、それでも売却の準備には時間と労力を要してしまいます。
そして物件売却準備の最後には、とある欠かせない（欠かすべきでない）要素があります。
それは「ステージング」と呼ばれる最終仕上げ。
ステージングという言葉は
Stage（ステージ：舞台）
の進行形ですが、この場合は日本語では「舞台演出」というニュアンスがしっくりくると思います。
つまり、あなたが売却を試みる物件を綺麗に演出することでより魅力的にし、いざ市場に出されたらその魅力をもって一気にバイヤー候補を惹きつけて契約にもっていくわけです。
実際のところ、このステージング効果を軽んじている人の方が案外多いのですが、
⇒ きちんと綺麗に整った目を引く美しい物件
⇒ 現オーナーの生活感がそのまま残っている物件
この二つの物件のどちらに魅力を感じますか？とは、あえて聞くまでもありませんね。
ステージングと呼ばれる最終仕上げを行う行わないでは、明らかに物件の売れ方が違ってきます。
その為、このステージング専門の業者も数多くいるのです。
ところがこのステージング、実際には業者を雇わずとも自分自身でも十分に実施することは出来ます。
ステージング専門家を雇う場合にはレンタル家具もついてそれこそ「モデルハウス」に変身してしまうのですが、プロレベルでなくとも十分に人を惹きつける物件に仕上げることは可能なのです。
そこで今日から、物件売却の最終仕上げとするべきステージングを自分で行う場合の基本についてお伝えさせて頂きます。
１．個人の所有物を「ゼロ」にする
ステージングの基本としてまず一番最初にやるべきことは、「屋内の個人の所有物を完全にゼロにする」ことです。
物件を売却するということは、その物件はもはやあなたの所有ではなくなるということ。
長く暮らせば暮らすほどその物件に愛着が湧いて想い入れがあるのは当然ですが、ややドライにいえば
「物件を見にくる人々にとっては、現オーナーの想い入れは一切関係がない」
ものです。
物件を譲渡すると決意したのであれば、当然ながら購入を希望する人々の目線に合わせなくて準備しなくてはなりませんし、その意味では
「完全にニュートラルな状態で、誰でもウェルカムな空間」
を演出するのがステージングの基本中の基本となってきます。
・壁の家族写真
・アルバム
・手作りのもの
・子供が入賞した時のトロフィー
・想い出の記念品
・冷蔵庫に張り付けてある、子供が書いた似顔絵
等、所帯の雰囲気がたっぷり出ているものは想い出としては本当に素晴らしいのですが、それら個人の所有物は家族だけのものとして早々に片づけてしまい、内覧の際には訪れる誰の目にも触れないようにすることが大切になります。
２．徹底した片付け
ごく当たり前のことですが、家の内外は徹底して片付けてガラクタの類は一切捨てるようにします。
この時の基本ルールは
「一つの空間に置くモノは3~5つのアイテムに絞る」
という考え方。
例えばリビングであれば
・ソファー
・ラグ
・小さなテーブル
・ランプ
・テレビ
この程度に絞ります。
ところがそこに
・積みあがった郵便物
・雑貨
・定期購読雑誌の山
などと余計なものを残すのはNGです。
あくまでも間取りの空間はスキーッとさせて、舞台演出となる必要最低限のものだけを置くようにします。
理想としては、
① とにかくその空間内のモノを全て無くす（不必要なものは全て捨てる）
② それから必要な家具のみをおく
これが早いですし、余計な物が残りません。
残念ながら、過去の新聞の山には舞台演出の役割は果たせないのです。
３．後付けの保管スペースを排除する
私(佐藤)は基本的に整理整頓がそこまで上手ではありません。
身の回りを綺麗にする方だとは思いますが、どちらかといえば整理整頓するというよりも、そもそも必要最低限のものしか置きたくないタイプです。
リビング空間であれば、
ソファー
テーブル
テレビ
音響システム
観葉植物（笑）
これ以外のものは一切置きたくありません。特に性格が潔癖なわけではなく、その方が掃除が簡単だからです（性根が怠け者なので。。）。
ところが世の中には整理整頓が上手な部類の方々がいますね。
シンクの下をこんな風に仕上げて保管スペースを確保したり、あるいはこのようにボックスをたくさん買ってその中にきちんと整理整頓したりと、空間を無駄なく使って上手に片付ける人々がいるものです。
ところが、この手の「後付けの保管スペース」はステージングにおいてはご法度です。
自分自身がその家で暮らす中で改善してきた方法だと自負もあるでしょうし、
「こんな風にすれば、より上手に片付けられますよ」
と見せることでより物件が魅力的に見えると考える方もいますが、実際にはその効果は逆です。
この点もまた自分に置き換えてみればよく分かりますが、物件を内覧にくる人々はあなたの収納技術を見たいわけではなく
「この物件そのものにはどれくらいの収納スペースがあるのか」
を見たいのです。
誰だって自分の流儀というものがありますし、とりわけ収納については女性方にとってはこだわりを持たれる方も多く、収納スペースは自分なりの気に入る方法で仕上げていきたいもの（なので、佐藤もこの点は妻には口を出しません）。
そうすると、物件を手放すあなたの立場で大切なことは物件の収納空間をそのまま見せてあげることですから、上記のような後付けの棚やボックスは全て除いて物件そのままの収納スペースを見せることが大切になります。
佐藤でいえば、妻に口を出すべきタイミングは物件を売却する際に収納グッズを取り除く時だけといえます。
明日に続けます。
