こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国内ご在住の方々から、度々頂戴するご質問があります。
「いくらぐらいの物件を購入するのが妥当でしょうか？」
当ブログサイトを通じて投資関連の知識ばかりが表立っていますが、私(佐藤)は本来売買が専門です（エージェントなので）。
数字の際立ったリターンを目指して
表面利回り
実質利回り
をつぶさに見ていく作業とは違い、リターンは抜きに
「売却時に諸経費を抜いて元本割れしなければいいです」
「物件価値がそこそこ上がるならいいです」
「暴落があったとしても、上がるまで待ちますので気にしません」
純粋に居住目的で購入される方々はこのようにお考えの傾向がありますが、物件を選ぶ際の優先順位としては概ね
１．学区
２．立地
３．物件間取り
４．価格
となります。
厳密には価格の優先順位は上位ではない場合がほとんどなのです。
ちなみに、この優先順位は投資の場合も同じかといえば、そんなことはありません。
少なくともリ実質利回りの視点でリターンを最大化したいのであれば、学区が良すぎることはマイナスだからです。
そして居住物件を選ぶ際のクライマックスは「１」「２」を押さえたあとの「３」になります。
「この間取りはいい！」
「日当たりがすごくいい」
「キッチンが美しい！」
そんな、100%感性を基準にして物件を選ぶことになるのです。
私も一緒に物件内を一緒に見がら「きゃー、きゃー！」なんて声に出しませんが、心ワクワクしながら美しい間取りとデザインに心躍らすわけです。
そんな、最終的にはほぼ感性を主体として決まる住居用物件ですが、それでもその意思決定の根底には当然ながら
「Mortgage（モーゲージ、いわば住宅ローン）を支払っていける」
という確信を持っておかなくてはなりません。
そこで過去にもお伝えしている部分ではありますが、度々ご質問を頂戴するにあたり、今日から基本に還って住宅ローンを軸にする「購入できる物件の価格帯」についてお伝えさせて頂きます。
最初の基準は自分の「収入」
まず、ざっくりとでも
「自分はいくらぐらいの物件を購入できるのか？」
と考える際には
・給与所得
・それ以外の定期収入
の合計を見ます。
ここに投資からの不労所得を含めようとする方もいますが、少なくとも通常の商業銀行から融資を受ける場合は投資からの不労所得はカウントしてもらえないと思います。
そこで、一般的な物件購入価格基準のルールとしては
「年間収入の2~3倍」
とするのが適切です。
ここに
「目先に$○○○○○の単発収入が入ります」
といった不確実な要素は含めず、あくまで手堅い数字としての年収の2，3倍ということです。
例えば年収が$70,000ならば、
$140,000 ~ $210,000
が目安となるわけです。
とはいえ、収入から購入可能な物件価格の範囲を計るというのはあくまで大雑把に射程範囲の物件価格帯を見る時の数字になります。
収入の3倍というのはあくまで目算的な数字であり、厳密にはもう少し細かく見て
「この物件は自分の身の丈に合っているのか」
を検討していく必要があるのです。
モーゲージの支払い可能額は収入と借金で計る
そこで、「年収」はモーゲージを毎月支払う尺度の半分とすれば、もう半分の尺度は収入の正反対である「借金」になります。
例えば
クレジットカードの借金
自動車ローン
学費ローン
等の借金要素です。
いくら年収が高くとも、借金もまた多額であれば手元に残るお金は少なくなってしまい、結果として住宅ローンの支払いも難しくなるわけです。
そこでアメリカで物件を購入する際に使われているモーゲージの支払い可否を定める尺度の一つに
「28/36ルール」
というものがあります。
28とは
まず最初の数字「28」ですが、この数字は「月収に対する毎月の住宅関連支払いの割合」のことです。
モーゲージは毎月の支払いになりますから、ここでは1年単位の年収ではなく月収を使います。
そして住宅関連支払いとは
・モーゲージ
・家屋保険
・固定資産税
等の物件を維持していくのに現状の固定費となっている因数を足したものです。
計算式は
住宅関連の支出 / 月収（総収入）
となり、これが28%に収まることが条件というわけです。
例えばあなたの月収が$6,000だったとします。この場合は
住宅関連の支出 / $6,000 = 28%
とならねばなりませんから、結果として
住宅関連の支出 = ($6,000 × 28%) = $1,680
となり、住宅関連の支出は$1,680までなら可、と考えることになります。
36とは
次の36とは、「収入に対する借金の割合」になります。
この場合は住宅関連の支出のみならず、先に上げた
クレジットカードの借金
自動車ローン
学費ローン
等の、現在自分自身が抱えている全ての借金の収入に対する割合を見るのです。
例えば、あなたが抱えている毎月の借金は「クレジットカード支払い$500のみ」としましょう。
そうすると、
クレジットカード支払い / 月収
の式で見ると、
$500 / $6,000 = 8.3%
で全く問題はありません。
ところが定義としてはクレジットカードのみならず全ての借金になりますから、先の住宅関連の支払いの最大値$1,680も持つとなると、
($500 + $1,680) / $6,000 = 36.3%
と、0.3%の差で36%を上回ってしまいました。
つまり、この場合は前述の28%では住宅関連の支払いが最大$1,680まで可とされていたものの、36%で見てみると
「$1,680では基準値オーバー」
ということになり、ローン審査も通らない可能性が高いのです。
ここで住宅関連の支払いをxとすると
($500 + X) / $6,000 = 36
が上限ですから、
$1,660 （（$6,000 × 36%）- $500）
と微妙な$20差ではありますが、住宅関連の支払いは$1,660までならば可、ということになります。
結果として、この例では
「住宅関連支払いが$1,660までなら審査を通る可能性が高くなる」
ということになり、言い換えると
「住宅関連支払いが$1,660に収まる物件は購入してもよい」
という考え方になるのです。
この「28/36ルール」は商業銀行で普通に使われていますから、これをもって自分の月収から購入できるレベルの物件を推し量ることになります。
そこでこの例で「「住宅関連支払いが$1,660までなら可」ということは、その内訳には
「頭金をどれだけ入れるか」
が大いに関わってきます。
つまり、より厳密には購入できる物件の価格帯は頭金にも影響されるわけです。
明日はより深堀して、「28/36ルール」から派生する頭金について考えてみましょう。
