こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はアメリカで不動産物件を購入する場合の基本として、「28/36ルール」についてお伝えさせて頂きました。
融資を受けて物件を購入するにせよ、
その後の毎月の支払いがきちんとできるか
いくらぐらいの支払いが可能なのか
このあたりを手元でざっくりと見極めるために「28/36ルール」は有効です。
住宅関連支払い … 月収の28%以下
住宅関連を含む全ての返済義務のある支払い … 月収の36%以下
ここをクリアしていれば、融資審査を通過できる可能性はぐんと高くなります。
けれども「28/36ルール」で全体を俯瞰する作業は、物件購入に関する勘定作業の約半分といえます。
「28/36ルール」からはじき出される「住宅関連支払い額の上限目安」を踏まえたうえで、そこからもう少し現実的に深堀していく必要があるのです。
本日も続けます。
頭金の金額をどのように定めるか
ここが全てとはいわないものの、
「頭金をいくらとするか」
は物件購入後のモーゲージの支払いにおいて非常に重要な位置づけとなります。
理想の基準としては、頭金は最低20%以上です。
ここは融資元となるとりわけ商業銀行の目線になりますが、融資額が物件価格全体の80%を超えてくると、返済額の中に
元金
利息
のみならず、
モーゲージ保険（PMI）
という余計な支払いまで含まれてしまうのです。
このモーゲージ保険は融資を受けるあなたのものではなく、その正反対で融資元となる銀行や投資家を守るための保険です。
すなわち、融資割合が80%を超えてくるということは
「私、あんまり現金がないんです」
と宣言しているようなもので、
「それじゃあ融資しても返済してもらえるか、不安が残るじゃないか」
と、万が一債務不履行が発生した場合の補償として、このモーゲージ保険が積み立てられることになります。
いわゆる、融資を受ける物件購入者側からしてみれば掛け捨て保険のようなもので、後々に自分の身になるものは何もありません。
ほんの数年前、2016年までは「モーゲージ保険は経費計上して可」というアメリカの税法上のルールがありましたが、ここ数年で税法が変わり
2017年 ⇒ 既婚者の調整後総収入が年間$110,000以下であれば経費計上可
2018年 ⇒ 全面的に廃止
となり、今日ではモーゲージ保険は正真正銘の掛け捨て保険になっているのです。
そこで頭金としては20%以上を目指すのが理想となります。
そして何よりも、頭金を20%以上とするべきもう一つの大切な理由は
「頭金が20%を下回ると、金利が上がる傾向にある」
ということです。
厳密にいえば、金利そのものは融資期間と多少交渉する余地があります。
それでも頭金を20%も入れられないのであれば融資を受けるあなたの立場は弱くなり、かつリスク有とみなされて金利そのものが上がってくるわけです。
そして、ここまでで
年収
毎月の借金返済額（住宅関連以外）
頭金
これらの要素が整うと、後はいくらぐらいの物件が購入できるかは簡単に分かります。
そしてここまで頭金についてお伝えさせて頂きましたが、実はそれ以上に日頃の借金を減らす方がより大切という事実があります。
無料ツールで算出してみるとより分かりますので、ケーススタディ式で見ていきましょう。
無料ツールを使ってみる
年収、月の返済額、頭金の数字をもって購入できる物件価格の目安を定める方法として、
https://www.realtor.com/mortgage/tools/affordability-calculator/
この無料ツールはなかなか優れています。
ここまでお伝えした三つの要素に加えて物件を購入する都市名を加えると、あなたが購入できる物件価格の目安を自動的に算出してくれるのです。
地域ごとに算出方法が変わる理由は、固定資産税率です。
またその地域の家屋保険の平均的な割合も加味して算出してくれますから、極めて現実に近い数字が出せると思います。
そこで、条件を
年収：$80,000
毎月の返済額：$1,000
頭金：$40,000
としてみましょう。
場所はテネシー州メンフィス市としてみます。
ここがスタート画面です。ここの
Annual Income（年収）
Monthly Debt（住宅関連以外の毎月返済額）
Down Payment（頭金）
をそれぞれ入力してみましょう。
すると、
このように出てきました。
上記の条件でテネシー州メンフィス市で物件を購入すると
$238,300
の物件価格購入は可能、ということになります。
メンフィスであれば、かなり広い物件が購入出来ます。
ただし、頭金を$40,000とするのであれば、これを20%とするのなら
$200,000（$40,000 / 20%）
と、モーゲージ保険の支払いを避ける為には$200,000以下にしておく必要があります。
そしてここからですが、面白い事実があります。
上記では毎月の返済額を$1,000としましたが、ここを半分の$500にしてみます。すると
このように、今度は物件価格の目安が
$303,000
と、
$64,700
も上昇しています。
借金の差は
$6,000（（$1,000 - $500）× 12）
なのに、この例では借金差の10倍以上を更に借り入れることができるわけです。
そうすると、物件購入価格を検討するにあたってはいかに常日頃の借金返済額を少なくするかが鍵になりそうです。
事実、頭金を$10,000追加してみても
このように物件価格の目安は$16,900（$319,900 - 303,000）の上昇にとどまりました。
これらを比較しても、以下に借金を抑えるかがポイントになることは明らかなのです。
まとめると、会社勤めで年収は安定していたとして
毎月の借金を少しでも減らす
頭金は20%以上を目指す
これらのポイントを踏まえたうえで上記ツールをもって見立てると、あなたが購入できる物件価格の目安がよく分かってくると思います。
