こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までOさんの実例をご紹介させて頂きましたが、今回の実例では物件に関わる数字もさることながら、それ以上に「契約プロセスの前半部分」にやや重きを置かせて頂きました。
とりわけそのプロセスの中で重点を置いてお伝えしたのが、
「契約期間中に正式な見積もりをとることで修繕コストに対する潜在リスクを下げ、かつ修繕交渉を有利に運ぶテクニック」
です。
フリップ業者からワンストップサービスを受ける場合には、
物件購入
物件修繕
テナント付け
これらが全て終了している（あるいはその最中の）物件を購入することになりますから、交渉など心配する必要はありません。
その代わりに、本来の物件価格からすると数万ドル単位の上乗せ額が購入金額に含まれてしまうわけです。
その意味では当ブログでご紹介する投資実例に登場されるオーナーさん達のように、自分自身でアメリカの不動産会社・不動産管理会社と直接契約をして、直接指示を出して
物件購入
物件修繕
テナント付け
の全ての流れを自分で行う場合は、アメリカ人と全く同じ土俵でアメリカ不動産市場の世界に飛び込めるわけですから数万ドル単位を節約できることになります。
その代わりに、契約のプロセス一つひとつに自分でしっかりと向き合っていく必要があり、その過程の中では物件交渉の前提として物件調査が必須になるわけです。
そこで今日から、契約期間中の修繕交渉の大切な要素にもなり得る、物件調査にスポットを当ててお伝えさせて頂きます。
物件調査とは
物件調査のことを英語で「Property Insection（プロパティ・インスペクション）」といいます。
ライセンスを所有する有資格者の専門業者に依頼し、物件の診断を行う行為です。
あなたが不動産物件を購入する場合は、通常の売買の契約であればその契約書にはInspection Contingency（インスペクション・コンティンジェンシー）があるはずです。
この条項により買主となるあなたには、購入契約書上で約束された期間内に専門家を物件に入れて物件調査を行う権利が与えられます。
この点については
「物件調査は義務ではないが、絶対に行うべき」
と認識しておきましょう。
物件調査費用は$200 ～ $500以上(物件によってはそれ以上)はしますので決して安くはありません。
けれども、物件調査費用がもったいないからとやらないでおくと、クロージング後に蓋を開けてとんでもない不具合が発見される場合もあるのです。
不動産投資においてももちろん、物件調査は必須の過程といえます。
そこで市場に出てくる物件の中には
１．全てをきちんと修繕して、準備万全に市場に出すパターン
２．表面的な部分のみ修繕して、市場に出すパターン
３．全く手をつけずに、現状のままで市場に出すパターン
と、大きく分けて3つのパターンがあります。
この3つのパターンにおいて、あなたが絶対に物件調査を行うべきパターンはどれでしょうか？
。。。
答えは、「全て」です。
仮に
「Move-in Ready ! （いつでも引っ越せる状態です！）」
とマーケティング文句が書かれていたとしても、それはそれで横において、粛々と物件調査は行う必要があります。
売主を信用するしないの問題ではなく、自分が一千万単位を投下してオーナーになるのであれば、その詳細を契約期間中に調べ上げることは必須なのです。
そして物件調査とは、人の体に例えれば全身にCTスキャンをかけるようなもの。
頭のてっぺんから足のつま先まで、くまなくスキャンしておかしな兆候がないかを確認していきます。
そして「これは。。？」という箇所が発見された場合は、そこから更に専門家に委託する場合もあります。
物件調査担当者はあくまでCTスキャンをもって体全体を俯瞰する立場ですから、
屋根に兆候があれば屋根工事の専門家に
土台に兆候があれば土台の専門家に
それぞれ更なる調査を依頼する必要があるのです。
物件調査専門家の探し方
そこで物件契約期間には必須とするべき物件調査ですが、ここでも問われるのは「物件調査の信頼度」です。
いかなる職業でも同じことが言えると思いますが、ライセンスを有していることと、その有資格者の仕事レベルは同じとは言い切れません。
知識と技術
経験
倫理観
あらゆる職業において、これら全てにおいて高いレベルを兼ね備えた人材に仕事は任せたいもの。
このことは物件調査においても同様で、しっかりと調査を仕上げてくれる業者を選ぶべきなのです。
そこであなたが物件契約において物件調査を進めるにあたり、専門業者はどのように選定するべきでしょうか？
私(佐藤)は自分の経験上、下記の順番をお薦めします。
１．地元の不動産関係者に聞く
一番よいのは担当のバイヤーエージェントに聞くことです。
それ以前に、まさか物件調査の段取りをしてくれないバイヤーエージェントがいるとは思いませんが、万が一何も言われない場合は自分から聞いてみましょう。
（自分から聞かねばならない時点で、ちょっと不安になりますが。。）
経験ある不動産エージェントは優れた物件調査が出来る業者を絞り込んでいるはずですから、エージェントに聞くのが一番早いのです。
このことは、あなたが遠隔から投資物件を購入する場合も同じことが言えます。
不動産投資においては物件購入以上に、物件管理がその成否を大きく決めることになります。
そして信頼できる物件管理会社を選んでいるのであれば、信頼できる物件管理会社は信頼できる物件調査担当者を絞り込んでいるものなのです。
アメリカでも、物事を進める上ではノウハウ（方法を知っているか）よりもノウウフー（誰を知っているか）の方が大切ですし、物件調査においても
信頼できる不動産エージェント
信頼できる不動産管理会社
これらの情報元から選ぶのが、最も失敗の少ない方法だろうと思います。
２．ネットで検索
けれども、もしも何らかの理由で地元人とのつながりがなく、自分自身で優れた物件調査が行える人材(会社)を探す必要がある場合はどうするべきでしょうか。
この時に最も有効なのは、ネットで検索して業者を絞り込み、かつその仕事評価をみて判断することです。
情報元としては様々なサイトが存在しますが、アメリカではYelpから探すので十分だと思います。
ここに記載されている評価は、実際にその業者を使った人々のコメントが数多く記載されています。
広告料を支払って上に出てくる業者は飛ばして、純粋にランク付けがされる中で最も他者の評価がよい業者に絞り込んでいきます。
評価数が多いほど、また評価が高いほど安心できるのは、あなたもおそらくホテル予約等で経験があるのではないでしょうか。
私も初めての土地で一から人脈をつくる必要があるときには、このような地道なリサーチから開始しています。
そこにあるコメントを読んでいると、経験則も手伝ってその業者の良しあしがよく見えてくるものです。
そうして絞り込んだ業者を使うと、結構な確率で外れはないものだと思います。
明日に続けます。
