こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
いよいよ本格的な春になってきましたね。
アメリカ不動産にも一年を通して年間のサイクルがあります。
物件価格は年々上昇する傾向にある中で、一年を通して
物件価格が上昇する半年間
と
物件価格が下降する半年間
の波があるのです。
そして並が変化するタイミングはおおよそ変位の頂点を山、底面を谷とするとおおよそ
山 … 9月
谷 … 2月
となりこの波が全体的に、すなわちそれぞれの数値が年々上昇していく傾向にあるわけです。
そうすると2019年も3月に突入しましたから、ここから夏場のピークタイムに向けてアメリカ不動産市場はどんどん盛り上がってきます。
とはいえ、たった今でも投資物件のご購入を支援させて頂いている皆様方は昨今のアメリカ不動産市場の流れの速さを身をもって体感されているところ。
冬場もほぼ変わらないペースで、「これ！」という物件はほんの数日で飛んでいってしまいます。
事程左様に今の時期に市場に出ている生ものの物件を取るのには苦労がありますが、その分の見返りは十分にあると思います。
冬場ですらこの調子でしたので、通常の売買仲介も含めて考えると、夏のピークタイムに向けて戦々恐々としてしまうわけです。。
かくして、ここから夏場のピークに向けて盛り上がってくるアメリカ不動産市場ですが、物件売却の意味でも今からが最適な時期になります。
もしもあなたが本年中に物件の売却を検討しているのであれば、その準備には間違いなくこの3月から取り掛かるべきです。
春先から数ヶ月かけて準備する気持ちで進めないと、ピークタイムに乗り遅れる可能性があるからです。
そこで、物件売却を考える方々にとって欠かせない検討事項は「売却費用」ですね。
実際に自分の物件を売却した際にどれくらいの費用が出るのかは、結構緻密に計算しておく必要があります。
そして数字で売却を検討する際に知っておくべきは「税金控除対象」です。
売却費用の中には税金控除対象となるものも含まれています。
そこで今日から、あなたが物件を売却する際に発生する費用の中で経費として計上できる事項を確認してみたいと思います。
免責
● 本項の情報は2019年度のアメリカの税法に基づきます。
● アメリカ市民権もしくは永住権を有する方のみを対象とする税法も含まれています。
● 投資物件には適用されない税法も含まれています。
● 佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、本項の内容は税金対策のアドバイスではありません。実際に適用される場合は公認会計士にご確認ください。
１．売却費用全般
かなりざっくりとした言い方ですが、売却費用全般という言い方はぴったりです。
その実、物件売却にかかる費用は全面的に経費として認められています。
とりわけトランプ政権となってからその変化が目まぐるしいアメリカの税法ですが、2019年度の税法においても変わらず、物件売却に関わる費用は全て経費となります。
ただし、独身でも夫婦世帯でも適用範囲に差はありませんが、知っておくべき条件としては
・過去5年間に2年以上、その物件で暮らしていたこと
・自分たちが暮らす居住物件であり、投資物件ではないこと
この2点です。この2つを満たしている限り、
⇛ 不動産弁護士料
⇛ 売却仲介を依頼するエスクロー会社への支払い
⇛ 広告料
⇛ リスティングエージェントへの手数料
等、物件売却に関係するあらゆる費用が経費として計上出来ます。
事実、あらゆる費用というからには、
⇛ ステージング料（オープンハウス用に家具等を使って、物件を綺麗に演出する専門家を雇う費用）
までも、経費に含めることが出来るのです。
そして実際に計上する際に注意しておきたいのは、住宅ローンの利息を経費計上する時とは勝手が違い、あくまでも
「物件売却額から差し引く」
のが基本形になります。
つまり、
A. 物件売却額
B. 物件購入額
この差額は
キャピタルゲイン（A - B）
となるわけですが、
C. 売却費用全般
とすると、売却益としては
売却益 = A - B - C
になるわけです。
Cを含めることで売却益を下げ、結果としてかかる税金を下げることが出来ます。
２．物件修繕と改築費用
2019年の税法においても、引き続き
・物件の修繕にかかる費用
・物件に付加価値をつける改築費用
これらも控除対象となっています。
例えば３ベッドルームの物件においてそれぞれの部屋を修繕して市場にきちんと出せる状態にした場合、そこにかかった費用は経費として計上出来ることになります。
このことは部屋のみならず、例えば
・ペンキ塗り
・屋根の修繕もしくは張替え
・温水器の修繕もしくは交換
・エアコンの修繕もしくは交換
等、ありとあらゆる修繕・改築に適用されてきます。
物件を市場に出す人々の中には「as is（修繕をせずに現状のまま）」で売却する方々も多いものです。
けれども状況的に許されるのであれば、必要な修繕は全て行ってから市場に出した方がよりお得だろうと思います。
きちっと綺麗に仕上げてから市場に出す場合は、大抵は然るべき市場価格よりも高値で売れるからです（しばしば、市場価格範囲の最大値あたりで）。
最初に支出はあるものの修繕・改築にかかった費用をカバーする分以上に物件価値は上場し、結果的には手元に現金を多く残せる可能性があります。
ただし、注意しなければならないのは「売却用の修繕・改築と見なされるのには期間が定められている」という事実。
2019年度現在のアメリカの税法では
「クロージング日から数えて、90日前までの間に完成した(費用が発生した)修繕・改築であること」
と定められています。
例えばキッチンのリフォームに2万ドルをかけて、その後3年間自分で暮らしてから売却しても経費として落とせないのです。
あくまでも売却に向けた修繕・改築であることが前提となり、その完成はクロージング前の90日間以内となっていますから、この点は注意しておきましょう。
明日に続けます。
