こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
1031 Exchangeについてシリーズでお伝えしています。
投資物件を別の物件に買い替えた場合、本来ならそこにはキャピタルゲイン課税が発生します。
このキャピタルゲイン課税を繰り延べる効果をもつのが1031 Exchangeです。
昨日までは1031 Exchangeの特徴と、厳密にはほとんどのケースでは「Delayed Exchange」が行われることお伝えさせて頂きました。
タイミングよく二者間でお互いの物件が気に入る奇跡が起こればこれ幸いですが、現実はそうはいきません。
そこで大抵の場合はDelayed Exchangeを実施し、
① 自分の物件を先ず売却
② 一旦現金化
③ その資金をもって新しい物件を売却
の流れが必要になってくるわけです。
そしてDelayed Exchangeを行うためには、時間的な制約がついてくることに触れました。
今日はDelayed Exchangeを実行する際のスケジュール感について、もう少し深堀してみましょう。
５．交換する物件を定める（45日間）
昨日お伝えしたとおり、Delayed Exchangeでは二つの時間的な制約を意識する必要があります。
まず最初は
「自分の物件を売却してから、次の物件を選ぶまで」
の期間です。
あなたの物件が無事に売却されてクロージングが完了してから、その売却益は仲介役（Intermediary）が保有することになります。
その間にあなたは$1たりともこの売却益に手をつけることはできず、もし自分の懐に少しでも入れた時点でExchangeの権利は失われてしまいます。
そしてここから「45日間」であなたは交換したい物件を具体的に選び、その候補物件を書面形式で仲介役（Intermediary）に知らせることになります。
ここでIRS（アメリカ合衆国内国歳入庁）が定めているのは、「交換する物件の候補は三つまであげてよい」というルールです。
最終的に交換する物件はこの三つの中から選ばれることになります。
また、もしもその候補に上げた物件の中で途中で「これはダメだ（基準に合わない）」と分かった場合は、別の新たな物件を候補にあげなおすことも可能です。（候補の合計物件数はやはり三つまでです）
６．選んだ物件をクローズする（180日以内）
そしてDelayed Exchangeを時間軸で見た時に意識しなくれはならない二つ目の時間的制約は
「選んだ物件をクローズするまで」
の期間です。
先に上げた三つの候補物件の中から実際に購入契約を結んでクロージングまでもっていくことになりますが、売却した自分の物件のクロージングから数えて「180日以内」に交換する物件の購入契約を完了せねばならないのです。
これはクロージングから数えて180日間ですから、例えばあなたがDelayed Exchangeを行使して自分の売却を完了させた日（クロージング）から数えて
「45日後に交換する物件を確定しました。今日から交換する物件の購入契約に入ります。」
というのであれば、あなたに残された購入契約期間は
135日（180日 - 45日）
ということになります。
このように、1031 Exchange はほとんどの場合は厳密には「Delayed Exchange」で行うことになりますが、そこにはこれら二つの時間的制約が関わってくることを覚えておきましょう。
７．残高は課税対象に
そしてここも覚えておきたいポイントです。
Delayed Exchangeを通して次の物件と交換した際に、自分が先に売却した物件の売却益が交換する物件を購入する資金源になります。
この資金は仲介役（Intermediary）が保有することはお伝えしたとおりです。
ここでもし、あなたが交換した物件の購入価格が売却した物件よりも安かった場合はどうなるのでしょうか。
例えば
物件A：自分が過去に所有していた物件（売却済）
物件B：交換する物件
として、それぞれ価格は
物件A：$100K → 価値上昇 → $200K（売却時）
物件B：$180K（交換時）
だとすると、物件Aのベース価格（$100K）と物件B（$180K）の差額$80Kは1031 Exchangeにより繰り延べされます（減価償却は割愛）。
ところがこの場合、物件Aはキャピタルゲインにより売却時には$200Kまで上昇し、交換時には物件Bの方が$20K安いことになります。
このように交換先の物件の方が安かった場合、この場合の差額$20はキャピタルゲインとして課税対象になります。
元々は物件Aのキャピタルゲインから派生した増額分であり自分自身のポッケからは$1も出ていませんから、この点は喜んで税金を支払ってその残高をポッケに入れるとよいですね。
前述のように180日ルールがありますから、仲介役（Intermediary）は180日までにはこの残金をあなたに返すことになり、その残金に対するキャピタルゲイン課税として税金を支払うわけです。
明日に続けます。
