こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産購入のプロセスにおいては様々な業者に関わってもらう必要があります。
不動産弁護士
施工業者
エアコン業者
温水器業者
屋根専門家
シロアリ専門家
などなど。。
細かくあげれば結構な数の業種があり、物件購入のプロセスにおいては必要に応じてその道の専門家を呼ぶことになります。
不動産物件購入などは人生の中でそう何度もあることではありませんから、大抵は購入者が外部業者のつながりを持たない場合がほとんどです。
そこで契約時の然るべき専門家が必要な場合は、不動産エージェントの案内で地元業者を案内してもらうことになります。
けれども、契約期間中に雇うべき外部業者の中でもあなたの不動産エージェントが紹介できないパターンがあります。
厳密にはつてがないというよりも、その場面では不動産エージェントが（ルールとして）紹介できないのです。
それは融資を受けて物件を購入する場合。
売買契約においては買主が融資を受けて物件を購入する場合はFinancial Contingency（買主が融資を受けられるか不確かな状態）の期間がありますが、この期間中に融資元となる金融機関とやりとりをして融資審査を受けることになります。
そして融資を受ける場合、銀行が必ず雇う外部業者が「不動産鑑定士」です。
このときは不動産エージェントではなく銀行側が選んだ不動産鑑定士が登場し、対象となる物件価値を査定することになります。
（不動産鑑定士を雇う費用はあなた（買主）持ちです）
今日は、不動産鑑定士の役割とその後の対応について理解を深めてみましょう。
不動産鑑定士の役割
銀行側から雇われた不動産鑑定士は、対象物件の価値をゼロベースの前知識で査定していきます。
その時点ではあなたのオファーは売主に受け入れられており、例えば$250,000で売買を合意したのであれば、基本的には$250,000で売買契約が結ばれる前提になっています。
けれどもが融資を受けて購入する場合は、融資側の銀行が
「本当に$250,000も価値があるのか？」
と査定することになります。
ここでいう$250,000とはあくまで
買主 ↔ 売主
この双方がそれぞれの知識と感性をもって定めた合意額であり、この合意額が市場適正価格をしっかりと反映しているとは限らないわけです。
つまり、融資する銀行としてはお金を貸すにせよそのリスクは加味しておく必要があります。
あなた(購入者)が債務不履行を起こした場合を想定して
「この物件を売却したら、きちんと元金が回収出来るか」
を検討しておく必要があるわけです。
すなわち融資側としては融資を行うにせよ、万が一の時には貸したお金を回収しなくてはなりません。
この時にその時の債務残高を回収する資金源になるのが物件そのものなわけです。
いわゆる物件を担保としていざ債務不履行が発生したら物件を差し押さえて売却し、元金残高の回収を試みることになります。
そうすると、銀行側としては
「元金残高が回収できるか」
が一番の気がかりですから、売主と買主の合意額は横において自分で不動産鑑定士を選んで物件価値を査定するわけです。
不動産鑑定の結果から
かくして銀行に雇われた不動産鑑定士は対象物件にやってきます。
ところが面白いもので、仕事に慣れた不動産鑑定士が物件現場で過ごすのはほんの30分程度で、必要事項を確認したらさっさと帰っていきます。
それとは対照的に、物件調査の場合は専門家を雇って物件の状態をつぶさに調べる際、専門家は家の状態をつぶさに時間をかけて調べ上げていきます。
然るべき物件機能が確保されているかを細かくチェックしていくわけです。
これに対し、不動産鑑定士の場合は見るべきポイントが違います。
物件の土台
屋根
といったかなりメジャーな部分には注目するものの、それ以外の
電気系統
配管
フロア
といった細かい部分はほとんど気に留めることなく、全体像のみで家を査定するのです。
かくして、不動産鑑定の結果から一つの明確な事実があぶり出されてきます。
「対象物件の然るべき市場価格は、売主と買主が合意した価格よりも高いのか安いのか」
この一点です。
すなわち、銀行側としては $250,000の合意価格に対して
「査定価格は合意額よりも安く、$230,000の価値しかない」
と判断された場合は、$250,000を融資するわけにはいきません。
売主と買主の裁量で判断された物件価格ではなく、あくまでも市場価格として適正とされる価格で融資実行可否を判断する必要があるからです。
そこでこのように「合意額は実際の市場価値に見合っていない」と判断された場合に、あなた(買主)が取れる手段は三つに絞られます。
１．査定額とオファー価格の差（上の例では$20,000）を売主が現金で支払う
２．買主が売主に値下げを要求する（それこそ不動産鑑定士による査定額を証拠にする）
３．査定額を不服とし、別の不動産鑑定士を雇ってセカンドオピニオンを頂く
これらが打てる対策となります。
このいずれの場合もうまくいかずに断念せざるを得ない場合もありますが、そのときは契約上の規約で
「買主は購入意思があったが、融資審査を通らなかった為に購入を断念せざるを得ない」
と判断され、そのまま契約を降りることができるのです。
そして自分の意思で契約を中断するわけではない以上、支払ったEarnest Moneyは全額手元に戻ってくることになります。
。。。
かくして住居用であれ投資用であれ、融資を引いて物件を購入する際には不動産鑑定士は必ず登場することになります。
その結果が凶と出て物件購入を断念せざるを得ないこともしばしばありますが、それでもよく考えてみるとあなた(購入者)にとっては決して凶ではないのです。
というのも不動産鑑定士はあくまで先入観抜きに、その時点での然るべき市場価格を算出してくれたわけですから合意額よりも低く融資が受けられなかったとしても、見方を変えると
「不必要に高値掴みをせずに済んだ」
このように考えるのが妥当だろうと思います。
不動産鑑定士を雇う費用は$300~$400であなた(買主)が出費することになりますが、不動産鑑定士としては銀行側に雇われている自覚があるものの、その結果は必ずあなた(買主)自身を守ることになるのです。
