こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
当ブログではあまり大きく出していませんが、私(佐藤)は商業物件も取り扱っています。
商業物件と住居物件とでは大きく違う部分もあるのですが、取引の根本的な構造や勘どころ、またコツはそれほど大きく変わるものではありません。
車の普通免許を持っていればまがりなりにも大型でも運転が出来るように、感覚の違いやコツの違いはあれども車の構造がそう大きく変わらないのと同じです。
商業物件は商業使用の為にその区画に関わる特殊規制をよく把握して購入者のニーズとマッチングさせる必要がありますが、コツを掴めば住居用物件と同様にスムーズな取引が可能となります。
そしてこの商業物件も当然ながら投資対象になり得ます。
商業物件への投資パターンとしては大きく分けて
短期保有型：安く購入し、近い将来にタイミングをみて高く売る
長期保有型：リース料でキャッシュフローを改善
です。
今日から、商業物件投資についてその片鱗をお伝えさせて頂きます。
商業物件もやはりロケーション
不動産は
「ロケーション、ロケーション、ロケーション」
と言われるとおりで、商業物件もまた立地が全てです。
たった今佐藤が関わっている実例ですが、一年前に風光明媚な観光スポットのほぼど真ん中に古びた商業ビルが売りに出されました。
持ち主は事情があって売りを急ぎ、$1.2M（約1億3千万）で売れるところを$1.05M(約1億1千万)で売却せざるを得なかったのです。
購入したのはどこの機関レンダーかと思えばそんなことはなく、ごく普通の個人投資家。
厳密には、ご主人は普通の会社員で奥さんはクリーニング店舗経営者です。
余談ですが、驚くなかれアメリカでは個人がミリオネアに成り上がる確率が最も高いビジネスは「クリーニング店経営者」なのです。
シャツをクリーニングしてアイロンをかけることの繰り返し、、。
見た目が地味だろうが、何時の世にもニーズが絶えないサービスとしてどこにでもあり、クリーニング店を数店舗持っている方がいるとしたらその経営者はほぼ間違いなく富裕層です。
結局のところ、このようなニーズが継続するコツコツ型が最も安定するのでしょうね。
かくしてこのご夫婦は運も味方につけ、首尾よく2階建ての小ぶりな商業物件を購入することが出来ました。
果たせるかな、このご夫婦はその商業ビルをその後しばらくそのままにしていたのですが、間もなくして引き合いの声をもらうようになりました。
そしてこの春先から一気に動き、勝負に出たのです。
そのAsking Price(提示価格)は何と$1.4M（笑）
「いや、それはちょっと欲張りなのでは。。」
とも正直思いましたが、立地が立地なだけに強気です。
「いや、売るつもりはないものを売るのですから」
と、本当は買主が現れて嬉しかった本心は奥にしまい、手慣れた売り文句で強気にでました。
そしてこの物件、現在$1.3Mで話が進んでいます。。
このご夫婦が購入した金額が$1.05Mでしたから、諸経費を省いた単純計算で
$250K（$1.3M - $1.05M）
と、約2,700万のゲインを得ることになります。
諸経費や税金を差し引いでもかなりの利益です。
考えてみてください。
「一年間、何もせずに所有していただけで2,000万近い純利益が手元に残る。」
なんとも形容し難い世界ですね。
そしてこのような話は、商業物件では決して珍しくはないのです。
別のサンディエゴに進出した日系企業の場合は、事情があり市場価値から$2M（約2億2千万）も安く手放さざるを得なかった事例もありました。
買主はいきなり$2Mの含み益です。
わざと売却する場合もある
そんな動く金額が半端ない商業物件ですが、商業物件への投資としては住居物件とはまた違ったルールと回し方があります。
前述の二つの事例は
⇛ 所有者が事情があって安く売却した
⇛ 買主がキャピタルゲインで大きく儲けた
というキャピタルゲインのパターンですが、自社ビルを所有していたはずが「わざと売却する」場合もあるのです。
厳密には、
１．自社ビルを所有し、実際に専有して本社（支社）として使っている
２．自社ビルを売却する
３．売却するけれども、同ビルに居座り続ける
４．自社が所有していたビルに対してリース代を支払い続ける
このようなパターンですね。
「自社ビルを売却するなんて、余程経営が立ち回らなくなって現金が必要なんだろう。。」
と同情してしまいます。
。。。
いやいや、違うのです。これは確実に戦略的な手法なのです。
別の実例で南カリフォルニアでも同様の案件に関わりましたが、その一等地にある自社ビルは街の中心に近い四階建ての立派なビルでした。
そのビルを所有していたのは不動産デベロッパー会社です。
四階フロアは自社が専有し、一階から三階まで全てリースに出していました。
ところが何を思ったのが、こんな実入りが良いはずの自社ビルをこの不動産デベロッパーは売りに出しました。
同社の経営が苦しいのかといえばその真逆。
南カリフォルニアの不動産開発の波に乗り、業績は極めて順調だったのです。
順調なはずなのに自社ビルを売却するとは、一体どういう了見なのでしょうか。
明日から、このカラクリの謎に答える手法についてお伝えさせて頂きます。
