【質問】成功する人と失敗する人の違いは？～ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から

不動産投資で成功する人と失敗する人の違いは何でしょうか？

とのご質問にお伝えしています。

おそらくアメリカ不動産投資のみならず日本の不動産投資でも同じだと思いますが、不動産投資で失敗する人々に共通するのは

「ロケーションを間違えている」

ということです。

そして遠慮なく申し上げれば、ここでいうロケーションとはもっぱら治安のこと。

空室率

修繕費用

等の数字が予想外に悪く投資が成り立たなくなるというパターンでも、一見原因はバラバラの要素に見えて実は問題の大元は一つの要因に集約されてきます。

すなわち「ロケーションの悪さ」です。

不動産投資に関していえば、治安が悪い地域の物件は決して購入してはいけません。

もちろんそのような地域の賃貸物件を全否定している意味ではなく、不動産投資という観点ではそれら地域は然るべき政府主導のプログラムに委ね、個人としての投資は避けておいた方がよいという意味です。

あなたも目にしたことがあるかもしれませんが、アメリカのとある地域で

「実質利回り12%！」

との宣伝文句に惹かれてそれなりの数の日本人投資家が資金を投下した地域があります。

この宣伝、実は数字そのものは本当でした。

けれども明確に説明がなされていなかったのは、その地域周辺に治安の悪さ。

冷静に考えてみると、不動産投資においての物件そのものはあくまで受け皿にすぎません。

その受け皿の上には先立つ収入源が必要になりますが、大切なのはその収入が然るべき額で定期的に入ってくるのかという見立てです。

やんぬるかな、この宣伝されていた地域の悪さは地元では誰でも知っている周知の事実でした。

結果としてまともなテナントは入りませんし、入居審査時のスクリーニングのレベルを落として入れてみるものの、

・物件を乱暴に使われる ⇒ 修繕費の増加

・家賃滞納が多い ⇒ 収入がまともに入らない

・空室の連続

等の結果になり、マイナスで売却せざるを得ないケースが頻発しました。

結局のところ、そのような地域では物件も安く購入できますからシュミレーション数値は良く見えて当たり前なのです。

ロケーション（ここでは治安の意味）のことを考えずに数字のみに惹かれて資金を投じてしまうと失敗してしまうのです。

ロケーションが悪いと塩漬けにすらなる

別の実例として、フリップ業者から物件を購入された方の話。

この物件も800万円台と非常に安く、フリップ業者が仕上げた物件を購入されていました。

固定資産税の安さも手伝って実質利回りで8%を超える成績で、購入当時は心浮きだつスタートだったのです。

私(佐藤)に相談がきたのは、この方が購入されてから3年後のこと。

最初は

「物件が売れないのだが、どうしたらいいか」

というご質問でした。

聞くと800万円台で購入したもののまともにテナントが入らず、売却したいのだが思った価格で全然売れないというのです。

そこで場所を伺ってみると、案の定そこは購入してはいけない地域でした。

フリップ業者から物件を購入する場合の利点としてはワンストップで全てが準備されていることなのですが、反面その選択肢は限られてしまいます。

フリップ業者としても慈善事業というわけにはいきませんので、自社が儲かる物件を選ぶとすれば安く購入できる「オークション物件」が中心になりがちです。

そうすると物件選定基準はどうしてもロケーションが第一にはならず、立地はよそにオークション物件を追いかける形にもなってきます（＊場所を選ぶ業者はきちんと選んでいます）。

結果としてその中には治安の悪い立地であることも多く、購入者が地域をよく知らずにパフォーマンス予想だけで購入して失敗してしまうのです。

この物件の場合は今や年々治安が悪化の一途をたどる地域で、物件価値の上昇は望むべくもない状態でした。

しかも最悪なことに、ほどなくしてエアコンの室外機まで盗まれてしまいました。

かつそのような地域ですから物件管理会社も費用対効果からいい加減なメンテナンスしかしておらず、庭には高々と生い茂る草むらが。

これでは取り付く島もなく、購入時の価格で売却することは望むべくもありません。

結果として塩漬けになってしまい、今日までこの物件は利益が出せないまま二束三文で購入してくれる買主を待っています。

ロケーションは自分自身で理解する

ことほど左様に、不動産投資においてはロケーションが悪いとあらゆる数字が悪くなってきます。

反対に、ロケーションがよければフリップ業者から購入する物件だろうが、多少粗悪な物件だろうが構わないのです。

先日もとある日本人投資家さんが日系業者から購入したテキサス州で購入した物件を調べてほしいと依頼してこられました。

何も考えずに業者の売り文句だけで購入したものが、今になって心配になったとおっしゃいます。

調べたところこの物件は見事なロケーションに立地しており、

「ああ、これは大丈夫だな」

とひと目で分かりました。

案の定、物件価値も年間12%を超える勢いで今も上昇中です。

この調子であればフリップ業者の上乗せ価格も向こう数年で十分に吸収でき、元本割れすることなく売却が可能となる見込みです。

この方の場合は業者の説明を鵜呑みにして自分でよく理解していないながらも、ロケーションが抜群の物件を紹介されていたのが功を奏しました。

けれども本来はその物件がどのような地域に立地しているのか、地の利はどれくらいあるのかは自分で理解しておくのがベストです。

方法例としては

１．オンラインで自分で調べる

trulia.com

このサイトではその物件周辺の犯罪統計も出してくれますのでとても便利です。

アメリカのプロの不動産投資家たちも使っています。

２．地元人に聞く

「１」に加えて、裏を取るために地元の不動産管理会社に問い合わせてみましょう。

地元の一般市民もそれなりに知っているものですが、同じ不動産投資の観点から物件を取り扱う不動産管理会社の担当者に聞くのが一番です。

ただし、同じ不動産管理会社でも差はあります。

すなわち、良くないロケーションの物件も取り扱う管理会社であれば

「そこは問題ないですよ」

と答えるに決まっていますから、費用対効果をきっちり定めている管理会社に質問する必要があります。

。。。

これら二つのステップを踏むだけでその物件のロケーションが間違っていないか、投資に適しているかは判断が出来ます。

成功の度合いはまだ分からないにしても、少なくともロケーションで失敗する確率はぐんと低くなるのです。

そしてロケーションとして問題ない地域を絞り込んだら、さらにそこから

・主要道路からは近いか

・生活に便利な地域か

等でベストなロケーションに更に絞り込んでいきます。

このあたりのロケーションの選定については実際に現地を訪れることが一番ではありますが、あなたのパソコン上からでも判断するには十分な情報を得ることができるものです。

不動産投資に成功する大前提として物件のロケーションについては他人任せにせず、自分自身でしっかりと理解するように努めましょう。