こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
オーナーが自分で物件を売却するFSBOについて、シリーズでお伝えしています。
昨日までにお伝えしたお薦めの手順は
１．自分自身にスイッチを入れる
２．売却準備 ~ 現在の物件価値を査定する
３．売却準備 ~ 物件調査を行う
４．タイムスケジュールを組みて立てる
５．広告を仕込む
６．オープンハウスを開催する
７．売買契約に取り組む
でした。
1 ~ 6の事前準備に関してはまがりなりにも自分で進めていくことは可能です。
けれども7の大詰めの売買契約の段階になると、流石に自分一人で行うことはリスクがあります。
FSBOを実施するあなたの一番の目的は「物件を希望価格で売却して不動産権を新オーナーに譲渡すること」ですが、これを実現する為には極めて専門的な契約書をもって話し合いをまとめなければいけないわけです。
そこでこの点は昨日お伝えしたとおり、契約を進める上では最低でも書類チェック目的で不動産弁護士を雇うことをお薦めします。
不動産売買の契約書は州政府指定の定形テンプレートが使われるものですが、不動産弁護士の場合はオリジナルの契約書を作成する権限すら持っています。
もしも不動産弁護士が書類チェックですら甚だ高額である場合は、不動産ブローカーに定額料金を支払って書類について習うだけでもよいと思うのです。
いずれにせよ各州の不動産取引は州独自のルールに従う必要がありますので、あなたが物件を売却する地域の不動産弁護士、あるいは不動産ブローカーに契約書だけは支援をもらうようにしましょう。
今日は売買契約についてもう少しだけ踏み込んでいきます。
州ごとにルールが違いますので、カリフォルニア州で物件売却を行う際のルールについて触れておきたいと思います。
また契約書内容の詳細に踏み込むには内容が深くなりすぎますので、カリフォルニアの州法で契約に求められる概要のみお伝えさせて頂きます。
８．不動産取引法 ~ カリフォルニア州の場合
物件機能の瑕疵は文書で開示されなくてはならない
カリフォルニア州の不動産法では、物件機能の瑕疵は書面で購入見込み者に開示されることが義務づけられています。
厳密には
・購入者の購入願望に影響し得る物件機能の瑕疵
・購入者が定めるオファー価格に影響し得る物件機能の瑕疵
これらは口頭ではなく、文書形式で開示される必要があるのです。
この物件機能の瑕疵については「Material」という英単語で表現されます(テキサス州ではMaterial Factと呼びます)。
単純に私達日本人が中学・高校で習うMaterialという英単語の意味は「モノ、素材、原料」等の意味ですね。
不動産取引において「Material」という言葉が出てきたら、物件の素材というよりも「物件機能の瑕疵」という意味になります。
前提として、いずれの州も不動産法は売主と買主の双方にとって公平な取引になるように整えられています。
けれどもそもそも不動産法が発展してきた一番の理由は、約100年ほど前までは不動産取引では売主側がどうしても有利になってしまいがちだったからです。
後に買主が公平な取引が出来るようにと買主擁護の機運が高まり、カリフォルニア州はアメリカ合衆国の中でも買主擁護を目的に不動産取引に関わる法律の整備に着手した一番手になります。
今でもシリコンバレーに見られるようにカリフォルニア州は全米のトレンド（引いては世界のトレンド）を生み出す気質が昔からあり、不動産法もまた然りでその整備はカリフォルニア州が最初に旗揚げをしています。
そのような買主擁護の意味でも、前述の「Material」などはまず何よりも優先して守られなければならない権利です。
そもそも、一昔に前に購入者が不利な想いを散々させられたのは主にこの物件機能の瑕疵でした。
買主にとっては見た目が魅力に映ったとしても、実際に暮らしてみないと分からない物件機能の瑕疵は出てくるものです。
見た目が完璧だと思って購入したところが、いざ大金を支払って引越してみるとババを引いた。。ということがよくあったわけです。
そこでこの物件状態を開示する書式はカリフォルニア州では「Transfer Disclosure Statement」と呼ばれています。
カリフォルニア州のリアルターが「TDS」という言葉を使った時には、この物件状態開示の書式「Transfer Disclosure Statement」のことだと覚えておきましょう。
基本的にこの書式はYesもしくはNoで記述し、Yesの場合はその詳細を記載する形式になっています。
そこに虚偽があれば厳しい罰則になりますので、FSBOで物件を売却するあなたはリスティングエージェントのサポートがない分、より慎重にこのTDSを記入する必要があります。
タイトル会社を雇わねばならない
カリフォルニア州で物件を売買する場合、その契約においてはタイトル会社を雇うことが義務付けられています。
タイトルとは「不動産権」のことであり、タイトル会社の主な機能は
・不動産権に瑕疵がないか調査する
・不動産権に保険をつける
の二つになります。
この点も前述と同様に、不動産取引において買主が不利にならないようにタイトル会社を使うことが義務付けれた経緯があります。
物件を購入した後で
「知らされていなかった第三者も名義に入っており、その第三者から物件売却の無効を要求された」
「実は不動産権には抵当権がついており、物件購入後に債権者から連絡を受けた」
このようなトラブルは実際に一昔前には頻発していた経緯があります。
ここもまた買主にとっては不利になる点であり、物件を売り抜けたい売主が不動産権の瑕疵を隠して売却するケースがあったのです。
その為、カリフォルニア州の不動産法ではタイトル会社による売買契約期間中の不動産権の調査、また白だと判断された後でもタイトル会社により保険をつけることが定められています。
売主の立場であるあなたはとりわけこの不動産権に関する州法をよく理解しておく必要があります。
そしてタイトル会社の選定については州法ではなく、連邦政府によるReal Estate Settlement Procedures Act (RESPA) という不動産法により
「売主は特定のタイトル会社の選定を買主に強要してはならない」
と定められています。原則として、どのタイトル会社を選ぶかは買主に権利があるわけです。
カリフォルニア州の取引の場合、通常は買主側がオファーする際にどのタイトル会社を使うかも売主側に伝えることになります。
売主のあなたとしては自分が売却する物件の不動産権に瑕疵はない自信があるはずですから、特に反対する理由もなく買主が選ぶタイトル会社を受け入れる形でよいと思います。
そしてタイトル会社に支払う費用を売主と買主のどちらが持つかは原則として交渉次第となりますが、伝統的に北カリフォルニアでは買主が費用を支払い、南カリフォルニアでは売主が費用を支払う形式で行われています。
同じ州内でも売買習慣に違いがあるくらいですから、この点もあなたが物件を所有する地域においては伝統的にどのように取引されているのかを、地元のブローカーに訪ねておくとよいと思います。
明日に続けます。
