こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日からバンクディール物件についてお伝えしています。
ひと昔前であればオークション形式のみであったバンクディール物件が、最近ではオンラインでの参加も可能になっています。
債務不履行となり銀行が差し押さえた物件はForeclosed Property（フォークローズド プロパティ：差し押さえ物件）として間もなく市場に出されることになります。
この時市場に出される価格はかなり安いために、バーゲンとしてフリップ業者を中心に大変人気があるわけです。
例えば然るべき市場価値から$40,000安く出ている場合、単純計算で修繕に$15,000かかってかつ経費を加味したとしてもすぐに$20,000程度のキャピタルゲインが発生することになります。
しかも通常は修繕をかけて仕上げた物件であれば、目安として最低でも$5,000は市場価値の平均以上に価格を高く設定できるものです。
するとこの場合は$25,000以上の利益が出せる可能性があることになります。
この手のフリップ行為を年に10回も繰り返せば年間$250,000の利益です。
そして手慣れた専門業者は、このフリップ販売を年間に軽く50軒以上は繰り返していきます。この例でいえば$1,250,000の利益につながるわけです。
そこで、バンクディール物件にオファーを入れる業者・個人にしてみれば物件状態から修繕見積もりを予測しながらも指値をいくらにするのかが非常に悩ましいところです。
今日は、バンクディール物件にオファーする際の然るべき指値について考えてみましょう。
バンクディール物件の価格背景を理解する
まずはバンクディール物件物件にオファーする前に、その価格がなぜ市場価値よりも甚だ安いのかを理解しておきましょう。
確かにバンクディール物件は破格の安さですから、特に投資目的で物件を購入する場合には非常に魅力的に思えます。
けれども、まずここで理解しておきたいのは
「銀行は市場価値平均のことは、ほぼ無視して価格を決定している」
という事実です。
どういうことかといえば、通常の物件売買でいえば
市場価値平均
市場動向
物件の状態
物件の近所の環境
等の因数を元に価格を定めるものです。
この時に自分が購入した過去の売買価格は関係なく、あわよくばキャピタルゲインで基本価値が高まった状態で加減して価格を定めることになります（大抵は価値が高まっています）。
ところが、バンクディールの場合は銀行が見る視点は全く違います。
銀行側にしてみればそもそも売却しようとしているのは差し押さえた物件であり、銀行の投資物件ではありません。
その売却目的は
差し押さえた時点の元金残高の回収
売却にかかる費用の回収
この合計金額であり、そこに大きく儲けを乗せてくることはほぼないのです。
すなわち、最近市場に出ていた実例として昨日お伝えした
売却価格：$133,000
本来の市場価値：$174,000
の物件の場合、銀行としては本来の価値$174,000はほぼ眼中にないのです。
その目的はあくまでも元金残高と
裁判所費用
バイヤーエージェント手数料
クロージング費用
等、その物件売却にあたり発生する経費を全て回収することにあります。
そこでそれらの合計金額を十分にカバーできる価格で値付けをして、あとは複数の購入希望が入るマルチオファー形式になればそれなりに売却価格は上昇していきますから、それで満足なわけです。
実際、少しでも低い価格で市場に投入した方が希望者は増えるわけですから、売却する銀行としては申し分ない売却額になるはずなのです。
そこでまずは、
バンクディールにおいては売主となる銀行は市場価値のことはほぼ無視している。
という点は掴んでおきましょう。
オファー価格を定める
そこで、あなたがバンクディールにオファーする場合は上記の背景を理解した上で価格を定める必要があります。
すなわち、
売却価格：$133,000
本来の市場価値：$174,000
この例でいえば、
$41,000（$174,000 - $133,000）
の差がありますから、
利益：$41,000 - 修繕費用の見立て- 購入費用
という式の中でオファー価格を検討する必要があるのです。
そこでバンクディール物件は現金購入が前提となりすから、この場合は純粋に購入費用としてクロージング費用を2%で考えてみましょう。
また写真での確認とバイヤーエージェントが見立てるで、修繕には最低$15,000かかると判断したとします。
そうすると$133,000でそのまま購入する場合は
利益利益：$41,000 - 修繕費用の見立て- 購入費用
は
利益：$41,000 - $15,000 - （$133,000 × 2%） = $2,3340
と見当をつけることが出来ます。
ただしこれはあくまでも$133,000で購入できた場合であり、実際にはこの価格で購入権を得られることはほぼありません。
そこでこの点は純粋に本来の市場平均価値である$174,000を基準に考えて上限を定めてみます。
仮に修繕価値と購入費用も考えて市場平均価値にもっていくのであれば
$174,000 - $15,000 - （$174,000 × 2%）＝$155,520
と$155,000あたりを上限にする考えもありますが、これでは投資としては成り立ちませんし、$150,000台で入れるのは明らかに自分の住居専用に考えるFixer upperのパターンです。
そこであなたがバンクディール物件にオファーする場合は、従来の物件価値が高いだけに通常のオファー価格ではきかないと思いますが、それでも高値掴みにならないように気をつける必要があります。
その実、現在の相場ではバンクディール物件の場合は$5000+程度では取れない傾向が多いようです。
そこでこの実例の場合は$133,000に対して$145,000あたりを上限として価格を定めるくらいが適切です。
そして欠かしてはならない因数は
「この物件では家賃がいくらぐらい取れるのか？」
この数字をもってプロジェクションの数値を出して、
表面利回り
実質利回り
この両面において、自身が納得のいくレベルで収めるとよいと思います。
例えばその物件の市場賃貸平均が$1,200であった場合、
「表面利回りは10%あれば満足」
というのであれば
（$1,200 × 12ヵ月）÷ 10% = $144,000
となり、$144,000は実際に決して高値掴みではありませんから、この価格でオファーする形でよいと思うのです。
かくして、
１．実際の市場価値平均を調べる
２．修繕費用を見立てる
３．自分が満足する表面利回り・実質利回りの数値を定める
４．オファー価格を決定する
このような順番が適切です。
そしてバンクディール物件の場合は一発勝負ですから、一度出したオファー価格を変えることは出来ず、またセカンドチャンスもありません。
その為、あくまでも自分が納得できる投資パフォーマンスの数値にまで落とし込んで、バンクディール物件への指値を定めるようにしましょう。
