こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年に入って度々、今年のアメリカ不動産市場が熱いことをお伝えしています。
不動産市場は従来地域市場の集まりですが、各地域で競い合うかのように市場が活発に動き、こちらでもお伝えしたように市場の動きの早さにも毎月変化が見受けられます。
そしてこのような活発な不動産市場はアメリカの国内経済にも大きく影響してきます。
世の中をお金が循環することで経済が動いていきますから、不動産市場がかくも活発になってくるとそれだけ大きなお金が動き、関連産業に従事する人々に大きく影響してくるわけです。
私(佐藤)が肌身で感じるだけでも、本年のアメリカ不動産市場はかなり動きがあるように思います。
案の定、昨年佐藤が支援させていただいた方々の物件も所有から一年経たない方も含めて最低7%は物件価値が上昇している様子。
家賃収入が入り続ける
家賃収入も毎年適切に値上げが可能
忘れていても着々と物件価値が上昇してくる
改めてこう考えると、資産形成の上で不動産投資はいよいよ欠かせないように思えてきますね。
アメリカ人でなくとも簡単にオーナーになれる
世界で最も整備されている不動産法
ガラス張りの公平な取引環境
今後も続く人口増加
このようなあらゆる好条件が、アメリカヘの不動産投資を十分に理由づけてくれます。
もちろん物事において好調な時期が永続することはありませんから、下り坂になる時期がくることは理解しておく必要があります。
世界経済そのものはおよそ50年～60年で周期が巡るといわれる中、アメリカ不動産市場の場合は5年～10年あたりで周期が巡ります。
たった今は10年前の不動産大暴落が収束し始めた2012年から、再び盛り上がり始めている段階です。
ときに、本年の不動産市場がここまで勢いをつけているのはなぜでしょうか。
人口増加に対する在庫物件数の少なさはもちろんですが、そこには本年に入ってから火に油を注いだ要因があります。
今日は、本年の活況なアメリカ不動産市場の油役になっている要素を押さえておきましょう。
モーゲージが4%に戻った
間違いなく不動産市場の動きに影響を与える要素の一つにMortgage rates（モーゲージ金利）があります。
金利とはつまり利息の割合であり、「お金を借りた対価」として融資元に支払われるものです。
そして金利が高いほど利息は高くなり、融資元は儲かる一方で金利が高い時には借り手が少なくなってしまいます。
単純に考えて、10,000円を借用した場合の金利が
5%であれば500円
7%であれば700円
10%であれば1,000円
と、融資元に支払われるべきその対価が高額になっていくわけです。
不動産金融の場合、モーゲージに動く金額は通常は少なくとも100万単位に始まり、1,000万単位の融資が行われるのは当たり前ですね。
金利の変化がどれだけ影響するかが分かろうというものです。
そして、いわゆる住宅を担保に抵当権を設定して融資を引くモーゲージはその金利が着々と変化していきますが、本年に入ってから数ヵ月前は平均5%だった金利がここにきてぐっと下がり、ついに4%にまで下がっているのです。
この項をあげている時点のウェルスファーゴ銀行の金利をみてみましょう。
30年の固定金利が見事に4%ピッタリです。
3月に至っては1週間で0.25%も下がった週もあり、2019年第1四半期から劇的に金利が下がっています。
ある方は一週間前に4.375%の金利で見積もりを受け取っていたのですが、金利の変化を受けて今週改めて見積もりをとったところ、なんと3.99%にまで金利が下がって出てきました。
一年間の利息には優に$1,000以上の差が出てくる計算ですから、この方は一週間タイミングをズラしただけで、$1,000以上節約できたことになります。
今度は三つの例で具体的にみてみましょう。
仮にあなたが$250,000の物件を購入した場合、「5%」、「4.375%」、「3.99%」の金利では下記のような違いになります。
5%金利の場合
4.375%金利の場合
3.99%金利の場合
いかがでしょうか。
融資元に支払う対価（利息）の総額が大きく変わってくることに気づきまね。
金利が下がった理由
そこで不動産投資家として押さえておきたいのは、
「なぜ今の時期に金利はこんなに下がってきているのか？」
というポイントです。
もともと、アメリカのモーゲージ金利はアメリカの10年国債の動きに比例して反応する特徴があります。
注釈：モーゲージ金利と国債が直接的につながっているという意味ではありません。両者ともそれぞれFRBの金利政策に大きく影響されています。
ycharts.comからグラフをお借りしましょう。
アメリカの10年国債 ⇒ こちら
アメリカのモーゲージ30年固定金利 ⇒ こちら
上記リンク先のページの期間をそれぞれ、「6m(6か月間)」に合わせてみてください。
比例していることがよく分かりますね。
国債が下がりつつある理由は割愛し、まずはモーゲージ金利は関節的にもアメリカの10年国債に反応することを覚えておきましょう。
そしてもう一つの大きな理由は、ご存知の方も多いと思いますが米連邦準備理事会（FRB）により本年1月に発表された
「金利の追加利上げを一時停止する」
との政策です。
これに反応してモーゲージ金利は下がり始め、4%にまで落ちてきています。
冒頭のウェルス・ファーゴ銀行のモーゲージ金利のように、上昇傾向にあった金利が下がっているわけですから、
「今が自宅を購入するべき時だ！」
と昨年までの平均5%の金利で自宅購入を見合わせていた人々も動き出しているわけですね。
このあたりはいわゆる心理的側面が経済に働きかけることになります。
結果として、アメリカ不動産市場はこのままの勢いで夏のピークタイムに突入する公算が今のところ大きいと思います。
モーゲージ金利に伴う本年の傾向を引き続き注視していきましょう。
