こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
度々当ブログでも話題にあげていますが、
「木造中古かつ築22年以上の物件は4年間短期減価償却が可能」
という日本独自の税制については、2016年11月に会計検査院が内閣に送った「平成27年度決算検査報告」において
「国外に所在する中古の建物にかかる所得税法上の減価償却費について」
という項目で、見直しがすでに提案されています。
2016年11月ですから、2年半前のことですね。
通常は会計検査院に内閣が送る提案については、このような大きなテーマであれば大抵は翌年か遅くとも2年後には反映されるのだとか。
けれども、富裕層資産の海外流出に神経をとがらせているはずの政府が、この提案については2年間放置されています。
その実、先だって日本に一時帰国した際にある有力者から伺った話では、4年間短期減価償却の件が据え置かれているのには案の定理由がある様子。
とはいえ、内閣発のこれだけ大きなテーマに対していつまでも放置されたままというわけにはいかないでしょうから、遅かれ早かれ見直しは実行されるのではないでしょうか。
そしてそのせいか、本年は海外不動産において減価償却目的で投資を進めるセミナーの類は加速して増えいているそうです（あまりチェックしていないので事実か分かりませんが）。
確かに短期減価償却を売りにする販売手法であれば、税制が変更されて短期償却が不可能となると節税（厳密には税の繰り延べ）を望む方々にとってはほとんど投資の意味がなくなってしまいます。
その為、駆け込み的に「短期償却の税制が残っている今のうちに！」という発想でセミナーが頻発してるのかもしれません。
そしてどうやら駆け込みセミナーの類は確かに増えているのかも、と思われる節があります。
そのせいか、最近はやけに「セカンドオピニオンをお願いします」というお問い合わせが多いのです。
そのほとんどの方が短期減価償却の目的をお持ちであり、薦められた物件に問題がないか、投資としてきちんと回りそうかを確認してほしいとのこと。
ある意味、駆け込みセミナー急増の余波が私(佐藤)に及んでいるようなものでしょうか。。
もちろんまっとうなご依頼については拒むことなくお引き受けしていますが、私(佐藤)に依頼されると多少なりとも費用が発生してしまいますので、自分自身でも最低限の確認はされた方がよいと思います。
実際に投資として回るか否かを検討する要素は数多くありますが、今日は自分自身でも出来るごく簡単な、薦められた物件が投資として回るか否かをチェックするポイントを一つだけ押さえてみましょう。
ロケーション・ロケーション・ロケーション
言わずと知れた「ロケーション・ロケーション・ロケーション」という言葉。
不動産のキモはあくまでもロケーションですね。
東京であれば、全く同じ間取りかつ同じ築年であれば
駅から徒歩5分のアパートA
駅から徒歩15分のアパートB
どちらのアパートの方が価値があるか、またどちらの家賃が高いかは分かりきったこと。
この簡単な例を考えても分るとおり、その物件が投資として回るか否は大部分の要素がロケーションに関わってきます。
そして、同様にロケーションに関連してよく聞く話があります。
曰く、
「不動産投資で物件を購入するときは、その学区は最高レベルであるべき」
との基準。
よくMLSサイトでも目にするように、通常学区は10段階で評価されていますね。
そうすると、不動産投資で成功するには学区は10段階の中で9や10、せめて8以上である必要があるという主張です。
この説はもっともに聞こえますが、現実は違います。
経験上でいえば、投資リターンとしてROIが最も高い条件としては「学区はそこそこ」でいいのです。
10段階評価の数字でいえば、4でも5でも6でも構いません。
むしろ、そのあたりの評価の方が良いともいえます。
ただし。
ここで「ただし」という前提が入るのですが、条件としては
「学区そこそこだけれども、治安は良い」
こと。
学区はそこそこだけれども、治安が良い地域の物件はROIを高くする傾向にあるのです。
その理由をブログ上で書くことは控えますが、この条件がROIを高くする傾向にあるのには明確な理由があります。
治安を調べてみる
そこで本項の趣旨に入りますが、もしもあなたがアメリカで投資物件を薦められて
「この物件は投資として回るのか？」
がよく分からない場合、その取っ掛かりとして少なくとも治安は調べるようにしましょう。
前述のように学区は最高レベルである必要はありませんが、それでも「治安も悪くていいですよ」というわけにはいかないのです。
時に、今でも
「実質利回り13% !!」
「実質利回り15% !!」
「実質利回り20% !!」
等、真しやかに高い実質利回りの宣伝を目にすることがありますね。
正にこのような物件をあなたが薦められた場合、一番最初に見るべきはやなり治安です。
手順としては、その薦められる候補物件をtrulia.comで調べてみましょう。
trulia.comの場合、その地域の犯罪率を見せてくれる機能がついています。
私(佐藤)はキャッシュフローの観点では利回りの高い地域として今でもテネシー州メンフィス市をお薦めしていますが、メンフィス市全体をtrulia.comのCrimeページでみてみましょう。
青色が濃くなるほど、犯罪率の高い地域です。
もともとメンフィスは全米の中でも犯罪率は高い方ですが、これを見ると犯罪率が高い地域とそうでない地域がはっきり分かれていることが分かりますね。
メンフィスは犯罪率が高いといっても、全ての地域が万遍なく高いわけではないのです。
その一方で、青の濃い地域は昼間でも近寄るべきではありませんが。。
かくして、どこの州のどの物件でもよいのですがこのtrulia.comの機能を使うことで、対象物件周辺の治安がどのようになっているのかは一発で分かります。
もしも薦められた物件が濃い青の中に立地していようものなら。。何もいわず、その物件からは静かに身を引くことにしましょう。
そしてそのような物件を薦めてくる業者に対しても、レッドフラッグを立ててもよいかもしれません。
