こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
数日前に「TDIの種類の違い」についてお伝えさせて頂きました。
TDIとして紹介される商品の詳細を詳しく調べてみると、そのパターンは
① リノベーション費用を調達する際の債権
② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権
③ リノベーション完了後の物件の購入者のセラーファイナンスの債権
の三種類があることが分かります。
この中で、厳密には「①」と「②」についてはTDIとは言い難いものです。
Trust Deed InvestmentはTrust Deedの性質である
・不動産権の譲渡が絡んでいる
・債権者がいる
・債務者がいる
・受託がいる
という条件を満たし、かつ債権者の権利を100%買い取るのがTDIたる正式なあり方です。
そうすると、上記の
① リノベーション費用を調達する際の債権
これはあくまで物件のリノベーションに必要な資金を集めているだけですから、とてもTDIといえるシロモノではありません。
もちろんこの場合は「この投資商品には物件に抵当権が入っているので安心ですよ」と謳うことも出来ると思いますが、根本的にTDIとは性質が違う、単なる修繕費用の資金集めなのです。
また、このパターンでは仮に修繕費用の資金集めにあたり物件が担保とされていたとしても、出資者が受け取るのは高い確率で第二抵当権になるだろうと思います。
通常は複数の投資家から出資を募りますから自分だけが100%の権利を有する第一抵当にはならず、あくまで資金を募る会社の下に位置づけられる第二抵当権、かつその他大勢の投資家の一人ですからどこまで有事の保障があるかは不確かなのです。
では
② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権
の場合はどうかといえば、ここまでお伝えしてお分かりのとおり、物件すら購入していませんのでTrust Deedも何もありませんね。
・物件購入費用
・リノベーション
これらの費用が全くない（もしくは不足している）ことになり、全くのゼロからプロジェクトを起こすために最もリスクが高い投資になります。
余談ですが、この②パターンはやや形を変えてリッツ・カールトンホテル等の有名どころのホテルも世界各地の観光スポットでホテルを建設するにあたり、投資家から資金を集めることがよくあります。
ホテル側にしてみれば自己資金を使わずに資金を集めて工事に取り掛かれるわけです。
ところがです。
実名は控えますが、世界の誰もがその名前を知る某有名ホテルの案件ですら失敗することがあります。
ある方は現在このホテルのブランドに安心して出資して、少なくとも今のところ約1千万円の損失が出ている様子。
事程左様に①や②は大手のホテルであれば安心ということはありませんから、事前にリスクはしっかりと把握しておく必要があると思います。
そうすると結局のところ、安全度の高い真っ当なTDIとしては③のパターンしかありません。
この場合は
・不動産権の譲渡が絡んでいる
・債権者がいる
・債務者がいる
・受託がいる
これらの条件が整っており、あなたが購入するのは債権者権利です。
100%債権を買い取り、第一抵当権を唯一無二で所有していますから最も安全度が高い商品なのです。
ときに、今回のこのシリーズで下記のようなご質問を頂きました。
TDI案件を目にした時に、そのタイプが実際には①〜③のどれであるかを見極めるには資料のどこに着眼すればよいのでしょうか？
今日は、先日お伝えしたTDIの種類についての補足としてTDIと呼ばれる商品を見抜く方法についてみていきましょう。
TDIの種類の見抜き方
まずは前提となりますが、あなたがTDI商品ですと呼ばれる案件を案内された場合は必ず「支払いスケジュール」を取り寄せるようにしてください。
Payment Scheduleと呼ばれるこの資料には
・物件住所
・債権者
・債務者
・融資総額
・各返済月の元金
・各返済月の利息
等、必要な情報が全て記載されています。
この支払いスケジュールなしには、その案件を正確に把握することは不可能です。
もしも販売元が支払いスケジュールを出せないようでは話になりませんから、その場合は最初から検討対象外としましょう。
そこで、一度この支払いスケジュールを入手したら下記の要領で確認していきます。
１．債権者名と債務者名を確認する
最も安心できるTDIのパターンは、支払いスケジュールの債権者と債務者が
債権者 … TDI販売元
債務者 … 対象物件を債権者から購入した個人・法人
このパターンです。
この二者が明確に記載されていれば、まず間違いなく
③ リノベーション完了後の物件の購入者のセラーファイナンスの債権
の真っ当なTDIのパターンになります。
２．金額を確かめる
もしも上記「１」に当てはまらない場合は、次に物件の購入価格を調べてみましょう。
その物件がいくらで購入されたのかは、zillow.comで確認することが出来ますね。
仮にzillow.comで故意に記録が消されている場合、リアルターに問い合わせると一発で調べてくれます（隠すことは不可能です）。
そこで物件が売買された金額を把握した上で、
① リノベーション費用を調達する際の債権
② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権
のどちらかを判断していきます。
この二つの見分け方としては
★ 募集金額が物件価格よりも低い場合
→ ① リノベーション費用を調達する際の債権（または、物件購入額の一部も不足している）
★ 物件価格よりも高い場合（売買がまだ発生していない場合は市場価値で判断）
→ ② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権
のいずれかである可能性が高いことになります。
そしてこの中でリスクが最も高いのは、もうお分かりのとおり後者の
② 物件購入費用とリノベーション費用を同時に集める際の債権
ですね。
物件を購入あるいは建設する段階から開始するというのであれば、そこに保障は全くありませんからよくよく気をつける必要があります。
いわゆる、先日お伝えしたプロジェクト型案件もこのパターンになります。
ハイリスク・ハイリターンのプロジェクト型案件を検討してよいのは、資金を募る法人の担当者が現場にはりつける状態にあることが最低条件です。
TDIですよと紹介される商品については上記の要領で本質を見抜き、100%債権を買い取って完全に第一抵当権を取得できるかを確実に押さえておきましょう。
