こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ご存知のとおり、私(佐藤)はアメリカ不動産投資に関しては地元の業者との直接取引を推奨しています。
「地元の不動産会社を通じて物件を購入」
し、かつ
「地元の不動産管理会社に物件管理を委託」
する方が遥かに安く済むからです。投資パフォーマンスにそのまま跳ね返ってくるわけですね。
もちろんアメリカ地元の会社と直接取引をするということは、手続きは一から十まで全て英語になります。
必要とされる方には英語サポートもご提供していますが、それでも日本の英語教育でも読み書きは大学レベルで終了していれば何とかついていけるものです。
基本的には電話でやりとりするわけではなくメールのやり取りになりますから、リスニング力とスピーキング力は必須ではなく、意思疎通できる読み書きができれば十分だろうと思います。
その上で言語以外にも壁があるとすれば、それは文化の違い・感性の違いだろうと思います。
日本人の感性
アメリカ人の感性
この二つは違って当然ですし、そもそもアメリカ人の感性なるものは存在していません。
なぜならアメリカ合衆国は人種の坩堝と呼ばれるとおり、世界中の感性が寄り集まった国だからです。
大まかにはこの国で暮らす人種・民族によって感性に違いがありますし、同じ人種・民族であったとしても長年暮らす地域の影響を大なり小なり受けるもの。
そうするといよいよこの多民族国家に対して掛け算式で多くの感性が存在していますから、相手に日本人と同じ感性を期待して会話することは不可能なのです。
そんなアメリカで一たび不動産物件を所有してオーナーとなった場合、その管理を委託する管理会社に対してはどのように接するべきでしょうか。
まず言えることは、前述のように日本人の感性でコミュニケーションを取ることはもっての外であり、コミュニケーションで前提するべきは論理思考という万国共通語だろうと思います。
かくしてアメリカ現地の不動産管理会社とのやりとりを数多く支援させて頂いていますが、時折頂戴する共通のご質問にこのようなものがあります。
不動産管理会社と私の立ち位置を確認したいのですが、私にはどれくらいの権限があるのでしょうか？
今日は、アメリカ不動産法に基づくオーナー権限について見ていきましょう。
三種類のエージェンシー
アメリカではコモンロー（common law）と呼ばれる法律が存在します。
従来アメリカは50州（ワシントンD.C.除く）からなる国であり、それぞれの州で自治権が認められています。
自治権があるということは、州の法律である州法が存在するということです。
すなわち、各州ごとに州法は違いますから
「こっちの州では問題ないのにあっちの州では違法」
というパターンは数多くあるのです。
これに対し、各州の自治権から発生する州法のみでは各州をまたがる際に不都合が生じます。
言い換えると「全州に適用される法律」も必要になり、この全米規格の法律をコモンローというのです。
この点は不動産法も同じで、アメリカ不動産に関連する法律も
コモンロー
州法
の二つから構成されています。
そして不動産業において代理人（エージェント）を立てて取引をする場合、そこにはコモンローとしてエージェントの性質が定められているのです。
それは
Special Agency（スペシャル・エージェンシー）
General Agency（ゼネラル・エージェンシー）
Universal Agency（ユニバーサル・エージェンシー）
の三つ。
すなわち冒頭のご質問、
「私にはどれくらいの権限があるのでしょうか？」
この疑問に対する答えを理解する為には、そもそものエージェンシータイプの違いと特性について理解しておく必要があります。
一つひとつみてみましょう。
Special Agency（スペシャル・エージェンシー）
スペシャル・エージェンシーは最も一般的な代理権であり、代表的なものが不動産ブローカー（エージェント）です。
三つのエージェンシーの中で権限は最も弱く、権限は100%オーナーにあります。
簡単にいえば、スペシャル・エージェンシーで雇われる場合はオーナーの指示する範囲内でしか動けないのです。
すなわち不動産ブローカーも「オーナーの指示・同意の下」でしか活動はできないことになります。
General Agency（ゼネラル・エージェンシー）
その一方でゼネラル・エージェンシーは権限が少し強くなります。
ある程度権限が任されており、契約した範囲内のことであればオーナーの意向を確認せずとも行動できるのです。
この典型的な例が不動産管理会社です。
管理会社は物件を管理する上である程度権限が与えられていますから、ちょっとした修繕などはオーナーの許可を得ずとも実施する場合があります。
例えば、「窓枠に穴が開いていてコーキングが必要だ」という場合、「窓枠のコーキングを実施してもいいでしょうか？」という許可を得ずとも勝手に行えるのです。
もちろんこの独自の判断は管理契約で結ばれた内容に限られますが、ある程度自由度が高いことは間違いありません。
Universal Agency（ユニバーサル・エージェンシー）
最後にユニバーサル・エージェンシーですが、三つのエージェンシーの中ではこのユニバーサル・エージェンシーが最も権限が強いものです。
会社に例えれば副社長のような権限で、副社長が社長代理で執行権限を有するように、ユニバーサル・エージェンシーの場合はオーナー代理で100%の執行権限を有するのです。
典型的な例としては身内で行われる場合が多く、例えば
・物件のオーナーは母親
・その母親は老齢で寝たきり。物件管理はまず不可能
このような場合は母親とその息子（娘）がユニバーサル・エージェンシー結ぶことで、息子が完全に物件管理に対する権限を持つようになるわけです（売却すら出来てしまう）。
。。。
以上のように、不動産のコモンローにおいてエージェンシーとしては前述の三種類が存在しています。
そうすると不動産管理会社とはどのようなエージェンシー契約を結ぶのかといえば、前述のように答えは「General Agency（ゼネラル・エージェンシー）」です。
すなわち不動産管理会社としてはある程度権限を任されていますから、ちょっとした修繕はゼネラル・エージェンシーの権限をもってオーナーに確認することなく進めることが許されています。
かくして、アメリカで不動産管理会社を雇う場合はその契約は「General Agency（ゼネラル・エージェンシー）が前提になっているのが一般的であることをまずは覚えておきましょう。
つまり不動産管理会社はある程度権限を任されてはいるものの、あくまでもあなたの立ち位置はオーナーとして不動産管理会社よりも強いのです。
その為、不動産管理会社とやりとりをするときは常々論理思考型をもって、毅然としたオーナーとしての姿勢で対応されるとよいと思います。
