こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ国内で住居用物件の購入を希望される方々からお問い合わせを頂くことがあります。
永住が決まっており、長く住める住居を希望する方
駐在期間のみとなるものの、物件を購入して駐在期間終了後は賃貸に出したい方
等、物件購入の理由は様々あるようです。
そこで「アメリカ国内で物件を購入するにあたり、最初のステップから教えてほしい」とのこと。
日本であれば不動産会社に連絡するところから始めるものですが、アメリカでも同じステップでよいものかイマイチよく分かりませんね。
アメリカにも数多くの不動産会社が存在していますが、はたしてどの不動産会社に連絡するのでもよいのか、もしくは特定のルールがあるのかさっぱり分からないところです。
とりわけインターネットで物件リサーチが出来てしまう昨今、MLSサイトを見ると「Contact with the listing agent」等の記載でそのサイトから直接問い合わせを送れたり、また連絡を取れる電話番号が記載されていますね。
それでも果たしていきなり連絡していいものなのか、何かしら手続きを踏む必要があるのか、勝手が分からずに問い合わせてこられる方々が案外多くいらっしゃいます。
そこで、今日はあなたがアメリカ国内で初めて物件を購入する際に進めるべき、ごく初歩的なステップについてお伝えさせて頂きます。
リスティングエージェントに連絡をとることは可能
まず大まかにアメリカ不動産取引のエージェントの立ち位置を見ると、その仲介体系は
Single Agency（シングル・エージェンシー） … 売り手側のリスティングエージェントと買い手側のバイヤーエージェントの双方が、それぞれが存在する
Dual Agency（デュオル・エージェンシー） … 一人のエージェントが売り主と買主の双方の仲介を行う
の二種類があります。
より厳密にはデュオル・エージェンシーは許されている州と許されていない州があり、あなたが購入したい物件が立地する州によって規定が違うものです。
例えばテキサス州ではデュオル・エージェンシーは禁止されている一方で、カリフォルニア州やテネシー州ではデュオル・エージェンシーは許可されています。
そうすると、例えばテキサス州でMLS上で見つけた気になる物件がある場合は
「Contact with listing agent」
との案内があったとしてもその連絡先は物件を市場に出している売主側のリスティングエージェントということになりますが、リスティングエージェントには連絡してもよいのでしょうか？
お答えとしてはもちろん、テキサス州のようなデュオル・エージェンシーを禁止している州でもリスティングエージェントに直接連絡を取ることは可能です。
アメリカの不動産法では「物件購入希望者はリスティングエージェントに直接連絡を取ってはいけない」という法律や規則は存在していません。
ただし、もしもあなたがすでにバイヤーエージェントと専属契約を交わしている場合はリスティングエージェントに直接連絡を取るのではなく、
「この物件のリスティングエージェントに連絡をとってほしい」
とあなたのバイヤーエージェントに連絡を取るのが適切です。
リスティングエージェントとしてはもしあなたがすでにバイヤーエージェントと専属契約を結んでいるのであれば、その契約上の縛りからリスティングエージェントからは
「それではまず、あなたのバイヤーエージェントにご連絡ください」
と返されてしまうのが通常ですので、手間を省く意味でも最初からバイヤーエージェントに動いてもらうのでよいと思います。
またアメリカの不動産法の観点からもう一つ押さえておきたいのは、
「家の内覧をさせてもらうのに、いかなる契約書にもサインをする必要はない」
ということです。
簡単な例えで言えば、あなたがある週末にオープンハウスに訪れたとします。
その家は売りに出されており、事前に広く広告を出して週末に一般の人々を招き入れ、内覧をさせて家全体を自由に吟味できる機会です。
この時は通常キッチンあたりが簡単な受付になっており、典型的にはそこに
・物件に関するチラシ
・その物件を担当するリスティングエージェントの名刺
・訪問者リスト
の三つが置かれてあります。
ここにある名刺を持ち帰るのもリストに記帳するのも義務ではなく、あくまでオープンハウスを訪れた人々の自由意思に委ねられます。
すなわち、オープンハウスの前後にはいかなる契約書も出てこないものです。
これと全く同じことで、あなたがMLS上で目を付けた物件を訪問したい、かつまだ探し始めたばかりでバイヤーエージェントと契約しているわけではない場合、リスティングエージェントに連絡を取ることで物件の内覧予約を入れることが出来るのです。
渡される書類はよく目を通す
そこで実際にリスティングエージェントに連絡を取って物件現場で落ち合った際に、通常はリスティングエージェントはその現場であなたに書類を渡しサインを求めてくると思います。
ごく大まかに不動産取引で登場する契約書を種類分けすると
１．免責事項系の書類
２．エージェント契約系の書類
３．購入契約系の書類
の三つです。
ここであなたがその物件を本気で購入したいわけでもない段階であれば、目の前に出される契約書の内容をよく吟味してそれが
１．免責事項の書類
の類のものであることを確認してください。
あなたがサインしてよいのあ、この免責事項関連の書類のみです。
間違っても初めて会うのに
３．購入契約系の書類
などいきなり出してくるエージェントはいないと思いますが、購入契約書ではなかったとしても
２．エージェント契約系の書類
を出される場合はあり得ます（というか、ほとんどの場合は出されるはず）。
この場合は前述のようにデュオル・エージェンシーが許される州であり、その物件を担当するリスティングエージェントがそのままあなたのバイヤーエージェントになるわけです。
ただしその時に出されるエージェント契約書は、その物件のみならず
「いかなる物件を購入する場合も○○日間は○○（そのリスティングエージェント）がバイヤーエージェントとなる。」
という趣旨で一定期間あなたのバイヤーエージェントになることが確定する「Exclusive Agency（エクスクルーシブ・エージェンシー）契約」である可能性が高いものです。
もちろんあなた自身が納得されるのであればサインをしてもかまいませんが、まだバイヤーエージェント契約まで進めたくない場合はハッキリと断りましょう。
リスティングエージェントとしては内覧に使う時間と労力を無駄にしたくない気持ちもあってサインを依頼してくるものですが、前述のとおり不動産法では物件内覧時点では書類にサインする義務はありません。
「今の時点ではエージェント契約を結ぶ義務はないはずですよ。内覧をしてしっかりと検討してから、あなたとエージェント契約を結ぶか否かは検討します。」
そのように断ればよいと思います。
あなたのアメリカでの物件探しの参考になりましたら。
