こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ数日、オンラインだけでも出来る初期市場調査の方法をご紹介しながらラスベガス市場についてお伝えしています。
昨日まではラスベガスダウンタウンを一通り見てみました。
全米どこの都市も同じように、ダウンタウンを中心に居住地区は郊外へと広がっていきます。
特に最近のアメリカ不動産市場の傾向としては10年前の不動産暴落価格が一段落して概ねもとの水準に戻り、物件価格が高値になりつつあるために居住地区がダウンタウンから離れていく傾向が加速しています。
つまり、住居エリアとしてはダウンタウン近郊よりも郊外の方がより栄えてくる傾向にあるのです。
ここでラスベガス市場全体市場の動きを俯瞰してみましょう。
。。。
ものすごいジェットコースターですね。。典型的なキャピタルゲイン市場の動きを見せています。
ラスベガス市場の特徴として2004年にスカイロケットが起こり、明らに必要以上に市場が加熱が発生していたことが分かります。
ここまで顕著なスカイロケットは全米でも珍しいものですが、この時の加熱が異常であったことから現在も完全にはこの時の水準に戻っていません。
もっぱら10年前の異常値に短期間で戻ることの方が恐ろしく、むしろ今の水準で価格が戻りつつある方が健全であるようには思います。
そこで、このような物件価格の上昇には根拠があるのか？という視点で考えると、一番注目するべきはやはり人口増加です。
人口が増加し続ければこそ、その市場には安定した不動産需要が半ば約束されてきます。
反対に人口が減少し続けるのであれば、早晩その不動産市場は価値が減少してくることは自明の理ですね。
そこでラスベガス地域の管轄となるクラーク郡の人口変化を見てみましょう。
分かりやすいですね。ラスベガスの人口は実に堅実に増加し続けていることが分かります。
人口が増える → 暮らす場所の需要が増える
ですから、この結果として
・物件価格の上昇
・継続的な住宅開発
の双方が起こってくるわけです。
つまり、ダウンタウンのみがこの増加する人口を抱えきれるはずがありませんから、まさに上記の人口推移のグラフが示すようにラスベガス郊外の住宅物件がどんどん充実してくるわけです。
そこで、ラスベガスの郊外で注目されている居住地域を簡単な紹介と共にアルファベット順に並べてみます。
ボールダーシティ（Boulder City）
ボールダーシティはラスベガスダウンタウンから南に26マイルに位置し、人口は15,000程度で小さく収まりつつも自然と一体化した環境が非常に人気です。
かの有名なフーバーダムにも近いこの場所はプライベート空港も有し、ゴルフ場も有するリタイヤメント地域としてもかなり知られています。
センテニアルヒルズ（Centennial Hills）
センテニアルヒルズはラスベガスの中でも高級住宅地として知られています。
カジノの喧騒から離れつつも遠すぎることはなく、安心して暮らせながらもダウンタウンからの絶妙な距離感が人気の理由であり、
・最高レベルの学区
・便利な交通機関
・独自の病院施設
等で、やや独特の経済圏をすら築いています。
デザートショアズ（Desert Shores）
デザートショアズはラスベガス郊外の中でもかなり計画的に開発が進められている近未来都市です。
ダウンタウンからはほぼ西に位置し、22の大まかな住宅区画が整えて並べられています。
全体の広さとしては700エーカーほどもあり、この中にプールや公園をはじめとするレジャー施設、また大型クラブハウス等を備えているのです。
へンダーソン（Henderson）
約30万人が暮らすエンダーソンは、2011年にはブルームバーグ誌により「全米で二番目に安全な都市」「アメリカのベストシティの一つ」として紹介されています。
その安心感のある地域だからこそ、エリアの人口がラスベガス郊外の中でもトップレベルなのです。
ノースラスベガス（North Las Vegas）
ラスベガス郊外でおそらく最も人気が高いだろう地域がこのノースラスベガスです。
世界有数のゴルフコース、ハイキングコース、プール等、レシャー系には事欠かない地域であることから外からも多くの人々が訪れています。
約23万人が暮らすこの地域は経済的にもラスベガスの中で最も成長が早く、地元大学へのアクセスがよい上に交通機関も豊富なことから、その暮らしやすさが評価されているのです。
スプリングバレー（Spring Valley）
スプリングバレーは郊外とは言えない程ラスベガスダウンタウンに近く、フリーウェイ15を隔てたすぐ西側に位置しています。
ダウンタウンに働きに出る人々が暮らす一戸建ても多く、数多くの有名人も住んでいるエリアです。
ちなみに、ラスベガス近郊ではアジア系アメリカ人が多い地域としても知られています。
サマーリンノース（Summerlin North）
サマーリンノースは後述するザレイクの隣の地域です。
かなりの数の公園、充実したハイキングコース、ゴルフコース、ショッピング、医療施設等、住居とするに相応しい条件が根強い人気の理由になっています。
シープマウンテン（Sheep Mountain）
シープマウンテンはそのまま、ラスベガスの北に伸びるシープ山にちなんでつけられています。
ここの不動産市場は非常に安定していることで知られています。
サンシティ（Sun City）
サンシティもまたリタイヤメント地域と知られ、55歳以上のシニアが暮らす地域です。
1万4千人程が暮らし、非常に穏やかなコミュニティが形成されています。
シニアが暮らすだけにここの物件はほとんどは一階建てとなっており、4つの大きなプール、5つのコミュニティセンター、テニスコート、ラケットボール等、シニアが楽しめる施設が揃っていることが特徴です。
ザレイクス（The Lakes）
ザレイクスはエリアの中心となる人口湖「レイクサハラ」にちなんで名付けれられています。
ここもまたこの人口湖を中心に計画的に建設が進められてきた未来都市であり、人気が高いエリアです。
一戸建てが非常に多い住宅街の中にもグレードの高いショッピングや食事が楽しめる居住地区として知られています。
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ラスベガス郊外をごく簡単にご紹介させて頂きました。
これらの居住地区はまだまだ開発が進んでいるところも多く、このようなエリアにラスベガスの増加する人口の多くが流れているわけです。
明日に続けます。
