こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
たまに頂戴するご質問の中に、下記のような趣旨のものがあります。
購入する物件を見極めるコツは何でしょうか？
表現こそ違いますが、同様の趣旨のご質問を数多く頂きます。
不動産投資を初められたばかりの方であれば、どなたでも思う疑問ですね。
少し背景に言及すると、第二次世界大戦以降の近代史においては今ほど将来の不透明さに不安を感じる人々が多い時代はないように思います。
最近は日本でも自然災害が年々顕著化し、いつどこで発生してもおかしくない地震、真夏は熱中症続出の異常気象、2000万円発言にも見られる社会保障不安等、気が滅入る情報ばかりが目に耳に飛び込んできます。
そんな中で経済的には将来の年金をあてにせず、自分で自分自身や家族を守るために
「なんとか資産形成を進めていかないと。。」
とぼんやりと考えながらも、日々の生活に追われてなかなか集中して資産形成に本腰を入れて取り組めない方々が多いようです。
そしてようやくタイミングを捉えて投資を始めるにしても一朝一夕に投資技術は身につくものではありませんから、私(佐藤)にも投資方法のお問い合わせが数多く届くのです。
そこで今日から、上記のご質問に対する私なりの経験からのお答えをお伝えさせて頂きます。
もっぱら私自身は投資に関しては不動産においては多少は人様よりも語れるとは思いますが、不動産以外の投資についてはごく平均的なレベルであろうことは前置きさせて頂きます。
それでも不動産投資と他の投資を実践しながら比較する上で、自分なりに確信する全ての投資に通じるだろう基本的な考え方は曲がりなりにも確立しているつもりなのです。
「投資行為」を俯瞰してみる
まずは不動産投資に限定せず、個人でも可能な「投資行為」について全体像を俯瞰してみましょう。
不動産投資のみならず、およそ先進国の資産形成機会は下記の6つに大きく分類されますね。
■ 株式
普通株、優先株、ワラントと転換証券、プライベート・エクイティ
■ 金利系証券
・債権：国債、社債、地方債、転換社債
・短期金融商品：短期国債、普通預金、譲渡性預金
・モーゲージ証券
■ 不動産
住居用不動産
商業用不動産
■ 商品
農作物、産業資材、通貨、貴金属
■ 収集品
芸術作品、コイン、高級車等
■ その他（市場性のあるもの）
船、車、宝飾品、飛行機等
このあたりでしょうか。
そして先進国において人々が投資する代表的な分野は上記の中でも
■ 株式
■ 金利系証券
■ 不動産
これら3つにほぼ集約されてきます。
アメリカの場合、国民の資産はこれら３つの分野にそれぞれ4分の1が振り分けられています。
レーガン大統領の時代にアメリカ政府が
「年金だけではあなたの将来は保障されませんよ」
と正直に告白し、そこからアメリカ社会は低福祉国家へと本格的に舵をとり、
「政府が将来の面倒を見てくれないのは当たり前」
という前提で投資があたかも国民的スポーツのように盛んになり、家計資産の内訳が上記の割合にシフトしてきたのです。
おそらく日本でもここから先、このように金融資産を振り向ける資産構成は分布図がどんどん変化してくるのではないでしょうか。
ちなみにアメリカの場合、にわか知識でリターンを後追いする投資家は
上がった資産クラスを買い
下がった資産クラスを売る
という傾向にあり、おしなべて投資成績は悪くなる傾向にあります。
失礼ながら表現としては
「群れで動いて群れの行く手に巻き込まれる」
そんな風に言えるかもしれません。
これに対して平均以上の知識を持ち合わせて安く買って高く売ることを繰り返す投資家の場合、資産クラスの間でお金を行き来させて相対的によい成績を上げていく傾向にあります。
私達も前者よりも後者の逆張り形式で資産を築いていきたいものですね。
良い球が来た時にだけバットを振る
そこで話は冒頭のご質問に戻りますが、
「投資物件を見極めるべきコツ」
このお答えとしては、私(佐藤)は考え方としては上記にあげた全種類の投資行為に同じことが言えると思います。
それはいつかのウォーレン・バフェットの言葉、
「良い球が来た時にだけバットを振る」
ということ。
自分にとって悪い球が飛んできた時に無理なフォームと無理な力の入れ具合で背伸びするのではなく、あくまでもいい球が飛んで着た時にだけバットを振るわけですね。
スライダーは見送り
カーブは見送り
シンカーは見送り
フォークは見送り
。。。
と自分にとって良くない球は全て見送りです。
幸いにも、この場合はいくら球を見送っても見送り三振でバッターボックスから去る必要はありません。
いくらでも球は見送り、本当に
直球ど真ん中
が飛んで来た時にだけ、そこで初めて迷いなくバットを振ればよいと思うのです。
「。。。なーんだ、そんなの当たり前じゃん」
と思われるでしょうか。
かなりシンプルな言葉でまとめられていますが、私は自分の経験上からもこれほど投資行為において真髄を捉えた言葉はないと考えています。
例えば不動産投資において
「ややカーブがかかった球だけれども、まあ打てないわけではない」
というレベルの物件に遭遇したとしましょう。
この場合もやはり、見送るべきです。
例え数値的には問題ないことが分かっていたとしても、微細な部分で違和感を感じたり心から納得できない部分があれば見送る形でよいと思うのです。
もちろん、それでも二塁打・三塁打は大いにあり得ると思います。
けれどもどうせ球を打つのなら、直球ど真ん中の球がくるまで待った方が吉と出る確立が高いのです。
そして私の場合、それぞれの不動産市場において
「購入するのならこの地域ではこのレベル、このような条件の物件」
という、明確な基準を定めています。
基準が100%決まっていますから後は深く考えることなく、多少似たような物件が出てきたとしても目もくれず（打てそうな球でもバットは振らず）、条件が全て当てはまる物件が出てきた時に初めて
「キタコレッ！」
とバットを振るのです。
明日に続けます。
