こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年最もアメリカ不動産市場が盛り上がりつつあるピークタイム真っ只中、不動産物件を購入するにあたり基本のイロハについてご質問頂いています。
その一つが
HOAとは何でしょうか？ここには何の費用を支払うことになるのでしょうか？
という基本的なご質問です。
基本的にこの手の不動産売買にあたる基本的なご質問事項に関してはほぼ全てを網羅できるように、時間をかけて一つひとつを当ブログサイトの項として上げていくつもりです。
また過去に上げた基本的な項目でも、
・別の角度から
・他の事例をもって
・新鮮な目線で復習の意味で
という趣旨で、繰り返し項に上げることがあろうかと思います。
その意味でこのHOAについても過去の項でも触れていますが、改めて初めて目線でお伝えさせて頂きます。
当ブログでHOAについて過去の項ですでに読まれている方は、別の角度から飽くなき反復練習の意味でお読みいただければ幸いです。
HOAとは
アメリカの不動産売買で「HOA」という言葉が出てきた場合、それは間違いなく
Homeowners Association（ホームオーナーズ・アソシエーション）のことです。
物件所有者による管理組合のような位置づけですね。
コンドミニアムを購入した
タウンハウスを購入した
プールやテニスコート等のアメニティがついている一戸建てを購入した
このような物件を購入する場合は、ほぼ例外なくHOAに加入する義務がついてきます。
また特に大きなアメニティがなかったとしても
共有駐車ガレージがある
敷地がセキュリティゲートで囲まれている
物件の周囲に共有の散歩コースがある
これらがあるだけでもHOAの形態が組まれて管理されているものであり、HOAに加入する以上は例外なく毎月のHOA料金を支払う義務がついてきます。
そこでHOAはどのように機能するかといえば、一言でいうと
「共有スペース・共有施設の管理」
を行っているのです。
例えばあなたが共同プールがついているコミュニティの物件を購入し、HOA Feeを毎月支払っているとしましょう。（ちなみにこのような物件は賃貸でも人気です）
プールは夏場に楽しめる要素ではありますが、けれども時間が経つと確実に水が濁ってきますね。
放っておくとだんだん緑色になり、湿度の高い地域ではボウフラが発生する原因にもなります。
そこで複数の所有者が共同でプールを使用する中、
「誰か、代表でボランディアでプールを掃除してくれませんか？」
とはいっても、なかなか時間のない現代社会にいきる人々はアメニティに継続的に時間を注ぐことはできないものです。
そこでこのような共同施設についてはHOAの出番となり、HOAが管理会社を雇ってプール清掃なり周囲のメンテンナンスを継続しているわけです。
この体系は税金そのものに似ています。
あなたが暮らす地域でも市税を支払う場合、その地元住民から集まる税金を使って一般道路や公園など必要な共同施設の管理に地税が使われますね。
余談ですが、私(佐藤)は日本に一時帰国する度に
「日本はすごい国だなー。」
と我が祖国ながら感心してしまいます。
日本ほど平和に統制をとり、公共施設一つにしてもきちっと整えられ、どこを見てもキレイな国はそうないものです。
これらは全て先人たちが戦後に築き上げてきた経済大国日本という国の成果でしょうし、これを維持するために税金は使われているわけですね。
もちろんすでに今の時点で税金は国民にとってかなり負担になり、将来は思い切った移民政策に舵を取らない限り維持していくことは極めて難しいという局面にあるとは思いますが、それでも
「日本という国は素晴らしい」
率直にそのように思うのです。
HOA Feeはいくら？
やや話が反れましたが。。
このようにHOAの機能は自分が暮らす地域への納税と考え方は全く同じです。
そしてアメリカにおいては国土上の不動産物件でHOA Feeが発生する物件は1970年には全体の1％に過ぎませんでした。
100軒に1軒の割合ですから、HOA Feeを支払う義務のある物件など当時は珍しかったのです。
それが今日ではアメリカの不動産物件でHOA Feeの支払い義務が発生する物件は全体の25%にも及んでいます。
すなわち、HOAという形態はアメリカでうまく機能しているということです。
そこで、共同管理の機能を果たすHOAにはいくらぐらいの料金を毎月支払うものなのでしょうか？
この料金については、
物件のサイズ
共同スペースの広さ
共同施設の種類と数
等で様々です。
例えば
「近所のストリート清掃とゴミ収集しかしない」
というコミュニティのデュープレックス（二世帯）型物件であれば毎月のHOA Feeは数十ドル程度でしょうし、
・風光明媚な観光地のど真ん中
・マンション型大型施設
・専用コンシュルジュ付
・プール、テニス、ジム等のアメニティ完備
・セキュリティ完備
等の最高レベルになると、毎月$3,000を超えるHOA Feeも存在しています。
一般的にはごく普通の一戸建て物件であれば
$200 〜 $300 / 月
が基準です。
明日に続けます。
