こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から、アメリカ不動産取引において詐欺に引っかからない為のポイントをお伝えしています。
アメリカ不動産はその透明度の高さと不動産法の整備で、かなりの安全度で取引が出来るのは事実です。
けれども法律は公平に整備されている一方で、「架空の取引」をでっち上げてそこに不動産知識の少ない買い手を誘う手口は未だにあります。
取引そのものが架空であれば、不動産法があっても取り締まりようがないわけです。
架空の話をでっち上げて振り込ませるという意味ではオレオレ詐欺と同じです。
振り込んだが最後で、相手はどこかにドロンしてしまいます。
そこでそのような架空の取引には引っかからないよう、自分自身でチェック出来るポイントは覚えておきましょう。
昨日お伝えしたのは、
１．取引には政府指定の契約書式を使う
２．物件の所有者を照会する
という二点でした。今日も続けます。
３．必ずエスクローを通す
アメリカの不動産取引はエスクロー会社を仲介するのが一般的です。
エスクロー制度はもともとはカリフォルニア州で始まり、現在は他州の不動産売買取引でも一般的になっています。
売主と買主の両者がいた場合、
売主 ↔ エスクロー会社 ↔ 買主
の関係で、エスクロー会社が契約書類と支払金の双方に対して仲介に入ってくれるわけですね。
また州によっては
売主 ↔ 売主指定のエスクロー会社 ↔ 買主指定のエスクロー会社 ↔ 買主
と二つのエスクロー会社を通す場合もあり、この場合はより取引の安全性が高まります（ここまではやり過ぎかもしれませんが）。
いずれにせよ、アメリカで不動産取引を行う場合に覚えておきたいポイントは
「エスクロー会社を取引の仲介に挟む」
ということです。
仮に昨日お伝えした二点をクリアしていたとしても、
「今回の相手は信用できますから、エスクローは抜きにやり取りをしましょう。」
。。。
この誘いは完全にイエローカード（というかレッドカード）です。
アメリカ不動産法ではエスクロー会社を使うことは決して義務付けられてはいないのですが、エスクローを間に挟まずに取引するのはよほど信用できる相手にしておくべきです。
私(佐藤)もエスクローを挟まない取引は絶対にお薦めしませんし、いくら親しい間柄であったとしてもエスクローは必ず間に挟むようにしています。
ちなみに、エスクロー会社でなくとも不動産弁護士もこのエスクローの役割を果たすことが出来ます。
「○○弁護士にエスクローを依頼しましょう。」
という場合はあり得ますし、その弁護士を裏で調べて確かな実績がある方であれば問題ないと思います。
けれども出来れば、州政府に登録されているエスクロー会社を仲介にした方がより安心だろうと思います。
４．取引後はオーナーチェンジが反映されているかを確認する
以上の1〜3までが問題なければ、まず架空の取引に乗せられていることはないと思います。
とりわけ「3」は誰にも偏らない完全仲介のエスクロー会社に間に入ってもらうわけですから、架空の取引話であれば十中八九化けの皮が剥がれるものです。
けれども取引後は念には念で、物件が立地する郡の管轄当局に名義変更がきちんと登録されているかは調べるようにしましょう。
エスクロー会社はWarranty Deedを発行して当局で登記してくれますが、エスクロー会社はきちんと登録されてはいても登録に人的ミスは起こり得ます。
そこでクロージング後は物件名義が自分に変更されているかは、自分自身で郡の当局にアクセスして調べるようにしましょう。
このオーナーチェンジは大抵は郡のホームページ上で簡単に調べることが出来ます。
この登記には公証サインの場で売主の宣誓が必須となりますから、ニセのWarranty Deedを登記することはまず不可能なのです。
その為、私(佐藤)が購入を支援させて頂く場合でも必ず最後の最後は当局にきちんと登記されたかまでを確認するようにしています。
事実、決して詐欺ではない通常の取引の場合であったとしても登記情報に間違いがあることはよくあります。
・エスクロー会社が登記する段階で
・役所の担当者がデータベースに反映する段階で
このどちらか、もしくはその両方の過程で氏名や住所の情報に間違いがあり得るのです。
その意味では、いずれの場合でもクロージングの後には役所のデータベースに反映される登記情報は自分自身できちんと確認するようにしましょう。
。。。
アメリカ不動産取引においても起こり得る詐欺、「架空の取引」に巻き込まれない為のポイントについてお伝えさせて頂きました。
全ての取引に通じる話だと思いますが、一番安心なのはやはり信頼出来る人間関係をたどって取引を行うことです。
それでもツテがおらずにブローカー並びに取引関係者全員があなたにとっては初めてのメンバーとなる取引である場合、本日までにお伝えしたステップで自分自身でも慎重に進めていかれるとよいと思います。
またその過程でちょっとでもおかしいな、と感じた場合はセカンドオピニオンをもらう意味で他のブローカーに質問を投げかけ、取引の正当性については早い段階で間違いがないかを確認しておきましょう。
