こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカで不動産資産を運用される方々に対してアドバイスをさせて頂く中で、オーナーがやるべきことの按配についてご質問を度々頂きます。
オーナーとしてやってよいこと
オーナーとして行わない方がよいこと
等、物件を賃貸に出しながら運営する中でアメリカの不動産運営に関して勝手が分からず、ご質問を頂戴することがよくあるのです。
このあたりは日本での賃貸物件運営習慣との違いもそうですが、それ以前に日本人とアメリカ人の感性の違いに戸惑い、
「どう振る舞うべきか。。」
と迷われるパターンがあるようです。
そこで今日は初めてアメリカ不動産物件のオーナーとなった方々が頂きがちな、共通のご質問についてお伝えさせて頂きます。
１．家主は全ての修繕に責任がある
過去にも触れましたが、日本人の「おもてなし精神」は素晴らしいものがあります。
自分の民族のことをこのようにいうにもなんですが、日本人の精神性やきめ細やかさは間違いなく世界のトップレベル。
私(佐藤)が日本でお会いする方々も須らく礼節ある方々ばかりで、普段にわかアメリカ人の感覚に日本人としての感性が鈍らされている身としては驚かされてしまうわけです。
ところがそのように丁寧な日本人気質であるが故に、ことアメリカ不動産の運営となるとその丁寧さが裏目に出てしまうこともあります。
初心者の方々ほど構えてしまい、テナントを丁寧に扱いすぎてしまう傾向があるのです。
その典型的な例は物件修繕に対してです。
「ここを修繕してほしい」
「はい、やりましょう。」
「あれを追加してほしい」
「もちろんです、やりましょう。」
このような即対応のオーナーはテナントにとってはありがたく、日本人の感覚ではきちんと対応してくれるオーナーに対しては（常識があれば）無理な注文はしないものですね。
ところがアメリカの住居物件賃貸活動では、テナントのありとあらゆる要求を聞き続けるのは確実にマイナスです。
ハッキリお伝えしましょう。
「テナントには気持ちよく暮らしてもらいたい。テナントとお互い信頼関係が築けたら素晴らしいと思う。」
これはほぼ幻想です。
日本では地方ならこのようなオーナーとテナントの理想的な関係は起こり得るかもしれませんが、アメリカでは地方でもよほど家族ぐるみの付き合いがある間柄でない限り、このような理想形は現実にはありません。
残念ながら、アメリカはあくまで性悪説が前提の国です。
全ては見た目と態度で判断されてしまいますから、どんな要求にも無条件に応える姿勢でいると
「このオーナーは何でも自分の言うことを聞いてくれる」
と変な勘違いを持たせてしまい、全く不必要な要求まで次々と出てくる羽目になります。
その為オーナーとテナントの関係はきちっと線引きをして、あくまでも賃貸契約書に記載されている約束事のみ果たせばよいのです。
そしてオーナーの果たすべき義務は一言でいえば
「Keep the “habitability” of the property. （物件の居住機能を保つ）」
ことです。
すなわち、その物件に人が暮らす上で安全かつその機能を果たしていることが最低限の義務であり、物件機能に関係のない修繕には責任はないものです。
「エアコンが利かなくなったから業者に調べてほしい。」
「裏庭の土に肥料をまいて欲しい。」
あなたがこの要求のどちらに応える義務があるか、一発で分かりますね。
オーナーは何でも屋さんではありませんから、物件機能に関係のない項目には応じる責任はないのです。
２．いかなるテナントからの申し込みも断ってはいけない
アメリカは特に差別に対してはとても厳しい法律があります。
この気質は不動産業界も踏襲しており、テナント申し込み者に対しては
性別
宗教背景
人種
等の理由で差別することは出来ません。
けれども、そうかといって
「いかなる申込者であっても、入居を断ると差別の対象として罰せられる」
このような解釈は間違いです。
差別に対して厳しい法律があるのは事実である一方で、差別なく誰にでも賃貸を許可せねばならない、ということはないのです。
具体的にいきましょう。
例えばFair Housing Act（公正住宅法）と呼ばれる法律の中には
いかなる犯罪経歴の持ち主に対しても、それを理由に住の提供を拒んではならない（例え事後10年以上経過している軽犯罪でも）
とあります。
これだけを読むと、
「どんな犯罪者にも入居を許可しなくてはならず、さもなくば法で罰せられる。」
という印象を抱いてしまいますね。
ところがここは正しく理解する必要がありますが、犯罪者にも権利があるのと同様に、それ以前に善良な市民であるあなた自身にも
「自分自身に、所有物件に、もしくはあなたの物件に入居する他のテナントに対して危害が加わる可能性がある（そう確信させる確かな犯罪歴が過去にある）」
という場合、あなたには入居を拒否する権利があるのです。
ここは微妙な判断にもなり得ますが、
・逮捕されたのみならず、立件されて有罪判決を受けた
・その有罪判決は、明らかに人に危害を及ぼすものだった
このようは「事実」が過去にあったのであれば、間違いなくそのテナントの入居を断る権利はあります。
３．入居者がいる間は物件内には入ることはできない
これも礼節を重んじる日本人オーナーの方々が判断に迷うパターンの一つです。
「自分所有の物件であれ、入居者がいる期間は立ち入りは失礼であり入居できない。」
。。。そんなことはありません。
正確にいえば、物件のオーナーは自分の物件に入居者がいる場合でも「事前に通知を与える限り」物件内に入る権利はあるのです。
通常の場合であれば、その事前通知は物件立ち入りの24時間前であれば十分です。
そしてもちろん、火事や自然災害等の緊急時には事前通知がなくとも物件内に入ることは全く問題ありません。
そこで通常点検であれ修繕であれ、事前に入居者に伝えて物件内に入ることは完全な合法なのです。
。。。
日本人で初めて物件オーナーになる方々が疑問を抱きがちなポイントについて三点だけ上げてみました。
日本には日本のルール、アメリカにはアメリカのルールがあります。
その為少しでも疑問に思うことはあなたの管理会社に訪ねつつ、日本人オーナーの場合はある程度図々しさを身に着けながら管理技術と感覚を養っていかれるとよいと思います。
