こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ミズーリ州セントチャールズ郡の不動産市場についてお伝えしています。
昨日までのポイントは、不動産需要の三大要素
人口
人口動態
賃金・雇用機会
において、人口については理想的な伸びが確認できました。
日本国内の不動産投資でも将来の明るい兆しが都市の一部にしかみられないというのは人口増減に大きな理由があります。
興味深いことに、近年は東京への回帰現象が起こっていますね。
人口も東京一極集中が見受けられ、来年の東京オリンピックに向けても結構な開発が進められています。
実際には東京でも地価が上がる地域と下がる地域に分かれるようですが、いずれにせよ日本国内を見ても不動産は地域市場の塊であることは明らかであり、その地域市場は
人口
人口動態
に大きく影響されるのです。
その意味では今回ご紹介しているセントチャールズ郡の場合はバランスの取れた理想的な増加であることに加え、年代別に見たときにも地元アメリカ人の間では
5歳 ～ 17歳
の割合が最も高いことが分かりました。
移民層の場合は
35歳 ～ 44歳
と中年層が中心になりますが、移民層の割合は2017年の時点で3.8%ですので、その影響はほとんど無視してもよさそうです。
すなわち、人口動態で見たときにも「セントチャールズ郡の将来は明るい」ということが予想されます。
そこで今日は不動産需要の三大要素の最後、「賃金・雇用機会」についてみていきましょう。
人口増加は順調であったとしても、そこで暮らす方々の所得はどの程度のものなのか、またその所得はどのような雇用機会で保証され得るのかも非常に大切な要素です。
セントチャールズ郡の賃金・雇用機会
まずは全体像を見てみましょう。
その地域の雇用が安定しているのか否かは、失業率を見ることで全体像を捉えることが出来ます。
セントチャールズ郡の失業率のグラフはこちら。
いかがでしょうか。
例の10年前の世界金融危機の時期に失業率が急上昇していたことが分かりますね。
4%から9%へと、失業率が2倍以上に跳ね上がっています。
米国ではこの時期に金融業、製造業、専門業とありとあらゆる職種に影響し、アメリカ全土で相当失業率が高まった時期です。
このセントチャールズ郡の同様で、同時期にかなり雇用は不安定になっていた事実が分かります。
けれどもその後は順調に回復し、2018年10月にはなんと失業率は1%台にまで落ちています。
その後少し上昇し、最新の統計では2019年5月度時点の失業率が2.4%です。
そこでセントチャールズ郡の所得を見ていきましょう。
賃金
セントチャールズ郡で暮らす人々の所得具合が分かりやすいように、数字と同時に近隣の他郡との比較を表すグラフでみてみます。
比較グラフはこちら。
。。。
セントチャールズ郡、群を抜いています。。
最新の統計は2017年ですが、その平均所得は年間$81,594（約82万円）です。
その地域で暮らす人々の所得平均が$8,000超え。
2017年の全米所得平均は$60,336ですから、全米平均と比較してもかなり所得が高いことが分かります。
ちなみにセントチャールズ郡の前年2016年の平均所得は$80,644で、一年間で1.18%の伸びがあったことになります。
雇用機会
そこで、今度は職業別にその割合を見てみましょう。
セントチャールズ郡の雇用機会はこのようになっています。
(上に表示されない方はこちらをクリックしてください)
少しわかりにくいですが、上のグラフは大まかに分けると
橙 … マネジメント・IT技術者・教育関係者
緑 … セールス・オフィスサポート・小売業
黄 … サービス業
紫 … 運送業
藍 … 自然採掘・建設業
です。
こうしてみると、ホワイトカラー系の職業が比較的多いことが分かります。
そしてセントチャールズ郡で最も就業人数が多い職業トップ5は
マネージャー職
看護
秘書・管理部アシスタント
小中学校の教職
運転手・営業、トラックドライバー
となり、その賃金は男性と女性の比較で並べると
このようになっています。
看護系でも男性が多いのですが、おそらくこの統計には看護婦・看護師のみならず医者も交じっているのではないでしょうか。
そこで前での雇用機会のグラフと合わせて考えると、「セントチャールズ郡ではマネージャー職や医療従事者の高給取りが全体の平均を押し上げている」と言えそうです。
総括すると、
「セントチャールズ郡全体の失業率は低く、平均所得が高い豊かな街である」
ということが分かりました。
。。。
不動産需要の三大要素で賃金・雇用機会が含まれている理由は、単刀直入にいえば
・住宅を購入する際の住宅ローン支払い能力
・賃貸物件を借りる際の家賃支払い能力
この二つに影響してくるためです。
すなわち賃金・雇用機会が十分であればあるほど、人々は心に余裕をもってこれらの住に関する支払いを行うことが出来ます。
そして所得が高いほど、人は本質的にそれ相応の物件で豊かな生活を求めるものです。
ここを私たち不動産投資家の目線で見た場合も、同様の理由でその地域で暮らす方々の所得の割合を知る必要があります。
その地域の人々はどれくらいの物件を購入できる所得があるのか
家賃を十分に支払えるのか
このあたりは冷静に分析してみる必要があるのです。
そして家賃でいえば、最低ラインは「年間所得の三分の一」が住に充ててよい平均といわれますから、仮に$900を最低ラインにするのでれば、
（$900 × 12ヵ月）× 3 = $32,400
ここが最低ラインの基準といえます。
セントチャールズ郡の場合、賃金・雇用機会を俯瞰してみるとその条件は十分に満たして言えるのです。
