こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は
ウォール街大暴落を避けたジョセフ・P・ケネディ
日本の不動産バブル崩壊を乗り越えた投資家
等を例えに出して、兆候を読み取ることの大切さについて触れました。
ジョセフ・ケネディの場合は何を見てそれまでの保有株を大暴落直前に整理しよう決断をしたのか、諸説があるものの正確なところは分かりません。
けれどもこれは私(佐藤)の憶測に過ぎませんが、きっぱりと株式市場から足を洗うほどの大転換を決断する上ではヤマカンなどではなく、何かしら確固たる確信を持てる兆候を見ていたのではないかと思います。
少なくとも知る実例としては、日本の不動産バブル崩壊を見事に退けた人々は「東京を中心とする関東圏の数字の変化に異常をはっきりと確認できた」というのです。
事が起こった後で「あれどう考えてもバブルでおかしかった」などとは誰でも言えること。
その渦中にあって未だ経験したことのない大混乱の前に身を退けることが出来た人々は、常々危機感に対する心構えと勇断出来る姿勢が一体になっています。
あなたがバスに乗車しているとしましょう。
そのバスの行き先は展望明るくどんどん希望の坂道を登っていきます。
そしてバスが調子よく進むにつれ、途中のバス停から乗り込む人々はどんどん増えてきます。
そんな時「このバスは順調に進み続けるから安心だろう」と高をくくって居眠りし続けるわけにはいかないのです。
確かに今のところバスは順調に上り続けているかもしれませんが、その調子がいつまでも続くとは限らないのですから。
はっきりいえば、そのバスに運転手はいないと考えておいた方がよいでしょう。
危険を告げてくれる運転手は誰もおらず、どこで途中下車するかはあなた次第。
だからこそしっかりと目を開いてバスの行く手を見守り続け、「道がおかしい。どうも下り坂になりそうだ」そう感じたのなら
バスを降りて様子を見る
バスを乗り換える
等の判断を自分自身で下す必要があります。
途中で乗客の誰かが
「そろそろ降りよう！」
「いや、まだ大丈夫だ！」
そんな声を上げるかもしれませんが、あなたが判断の尺度とするべきは他人様の声ではなく「自分で目にする事実」であるべき。
誰の声でもなく確固たるデータを見て判断を下す姿勢は殊更大切だと思うのです。
ロサンゼルス郡の不動産市場に着目してみる
その意味で、昨日は「カリフォルニア州の不動産市場が気になる」とお伝えしました。
最初にお断りしておきますが、ここでは必要以上に事を大げさに語って不安を煽るような意図はありません。
当然ながら私(佐藤)自身も未来をピタリと予言することなど出来ませんし、未来を完璧に予想することなど誰にも出来ないはず。
出来ることといえば、
・過去に起こった出来事
・たった今起こっている出来事
これらの事実を指摘して、そこに蓋然性(がいぜんせい：再現される可能性)が見られるのであれば未来に起こり得るパターンを仮説することのみです。
その意味でカリフォルニア州の不動産市場でたった今見られる傾向について触れると、私(佐藤)は「カリフォルニア州の不動産市場はここから成長が鈍化する」とみています。
そこで不動産市場は従来が地域市場の塊ですが、昨日お伝えしたように広大なカリフォルニア州の市場動向を正確に把握しようと思えば郡（County）単位にデータを見ていく必要があります。
今日はカリフォルニア州の代表的な郡であるロサンゼルス郡の傾向に視線を向けてみましょう。
カリフォルニア州不動産協会から発表されている
「2017年1月 〜 2019年7月」
の期間における
「物件販売数昨年比」
を並べてみます。右側のパーセンテージが前年比と比較した割合です。
2017年前年比
1月 5532 +10%
2月 5111 +3%
3月 7609 +14%
4月 6762 -3%
5月 8229 +13%
6月 9426 +16%
7月 7622 +3%
8月 8983 +14%
9月 7733 +3%
10月 7657 +12%
11月 7185 +5%
12月 6820 -7%
2018年前年比
1月 5848 +5%
2月 5513 +7%
3月 7983 +4%
4月 7566 +11%
5月 8529 +3%
6月 8902 -5%
7月 8005 +5%
8月 8923 0%
9月 6391 -17%
10月 7303 -4%
11月 6138 -14%
12月 6127 -10%
2019年前年比
1月 4787 -18%
2月 4852 -11%
3月 6707 -15%
4月 7381 -2%
5月 8203 -3%
6月 7454 -16%
いかがでしょうか。
ずらっと数字を並べるだけでもその傾向が見えてきますね。
これらの数字が語るロサンゼルス郡不動産市場の事実を幾つか指摘してみます。
・近年は物件販売数が伸び続けていた
・その勢いは2018年7月まで続いていた
・翌月の2018年8月には販売数の伸びに陰りが見え始めている
・2018年9月意向は物件販売数は前年比で下がり続けている
少なくともこの4つの事実を指摘することが出来ますね。
明らかに
「カリフォルニア州ロサンゼルス郡の住宅販売数は減少傾向にある」
と断定出来るのです。
ときに、モノの値段が上昇していく要因は
・そのモノに対する需要が高い
・そのモノの供給数が少ない
・そのモノをつくる（届ける）コストが高い
のいずれか、もしくはその複数ですね。
不動産価格にも同じ原理は当てはまり、
・物件に対する需要が高い
・物件の供給数が少ない
・物件を建てるコストが高い
のいずれか、もしくはその複数で価格は変動していくのです。
そしてカリフォルニア州ロサンゼルス郡の住宅販売数に陰りが見える今、これら住宅価格の要因となる変動数を観察すると意外な実態が見えてきます。
明日に続けます。
