こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
先だって知人が浮かない顔をしていたのでどうしたのか聞いたところ、
「家賃が急に高くなって引っ越し先を探さざるを得ない」
とのこと。
ロサンゼルス郡在住の方なのですが、人気のあるエリアで近年は周囲の家賃がどんどん上昇していた最中、暮らしていたアパートのオーナーが変わった途端に家賃の値上げが決まったというのです。
聞くと、
「2ベッドルームでこれまでの$1,250から一気に$3,000以上に値上がりする」
というではありませんか。
全ての住人には家賃値上げの通知が出され、半年以内に物件に留まって家賃上昇を飲むか、もしくは退去するかを決断せねばならない状況に陥っていたのでした。
いきなり家賃が倍以上に急上昇とはかなり横暴な印象を受けますが、実のところオーナーが変更となった投資対象の物件ではあり得ることです。
アパートの場合、このようなパターンで共通するのは
・周囲のアパートはすでに市場の動きに沿って毎年値上がりしていた
・対象となるアパートは長年家賃上昇が低いまま押さえられていた
・新しいオーナーは現状の賃貸市場に合わせて価格を調整した
というものです。
新しいオーナーにしてみれば旧オーナーによる安い家賃設定を引き継ぐ義理は全くありませんから、然るべき現状の市場家賃に落とし込んだわけです。
とはいえ、それまでの長年暮らしてきた住人の立場になってみると、いきなり家賃を倍すると言われても留まるのに無理があるのは当然です。
かくしてこの知人もとても家賃が払えないとの結論に至り、引っ越し先を始めることになったのでした。
知人としては慣れ親しんだ土地である上に治安も良好で人気のあるエリアであることから、引っ越しは出来れば避けたいと考えています。
その為に周囲の物件で安めの賃貸を毎日チェックしているのですが、良好な賃貸物件は市場に出るとまず二時間はもたないのだそう。
そのアパートから同じように引っ越しを余儀なくされている方々にしてみれば当然誰もが同じことを考えているわけですから、必然周囲のアパートは競争が激しくなっているわけです。
このような場合、同地域に留まるにはどのような方法が考えらえるのでしょうか。
納得できる賃貸物件が出てくるのを待ち、早い者勝ちで押さえるというのは誰もが考える方法です。
けれどもこのような状況下で賃貸物件を待ちながらも、もう一つ考えらえる方法があります。
今日は、「Rent-to-own Real Estate」についてお伝えさせて頂きます。
Rent-to-own Real Estateとは
Rent-to-own Real Estateを直訳すると、
Rent-to-own = 所有するため
Real Estate = 不動産
で、意訳としては「所有する前提の賃貸不動産」あたりでしょうか。
その文字の如く、Rent-to-own Real Estateはその物件を所有する前提で賃貸することをいいます。
すなわち「家賃を支払い続けているが、果てはその物件のオーナーとなる前提で行う賃貸」です。
物件を購入する場合、
住宅ローンを組む
現金で購入する
のいずれの場合でも売主は一気に
物件価格 - 各種費用
を手にすることになります。
ところがRent-to-own Real Estateの場合、売主目線では手元に入ってくるのは毎月家賃程度の額です。
その為に物件を売る場合は売主は誰だって売却益は一度に手に入れたいと考えます。
けれども今のカリフォルニア市場のように「売りたいけれども物件がなかなか売れない」という場合はこの「Rent-to-own Real Estate」の形式で売却を試みるオーナーもいるものです。
すなわち、
・資金に余裕があり売却益が一度に入らなくてもよい場合
・セカンドハウスとして所有していたが、手放してかつ家賃収入を入れるのが都合が良い場合
このような条件があり、
「価格が高値の間に売値を確定したい」
と考える売主もいるのです。
その地域一帯の物件が高額と認識される場合、流動性の低さが顕著に現れて物件が市場に放置される期間が長くなる場合があります。
そこで今のタイミングで「売り抜けたい」「けれども売れない」と考える売主にとっては
「家賃形式で少しずつ支払うので良いですよ」
という選択肢もあることになります。
事実、Rent-to-own Real Estateの場合は買主（しばらくはテナント）にとっても
・銀行から融資を引いて購入するよりも頭金は少なくて済む
・家賃の支払いも家主との交渉で周囲の賃貸物件と比べると低くできる
という利点があります。
そうすると冒頭にお伝えした知人の場合も
「賃貸物件を諦めて、近所の市場に出ている物件のオーナーにRent-to-own Real Estate形式を提案する」
という方法も考えられるわけです。
例えばzillowなりで市場に出ている物件を調べてその家のオーナーを訪ね、
「あなたの物件は〇〇〇日市場に出たままですね。それならば私にRent-to-own Real Estate形式で譲ってもらえませんか？」
このような交渉もあり得ると思います。
Rent-to-own Real Estateを所有することでこれまでは賃貸物件に家賃分の現金を毎月垂れ流し続けていたものが、そこから先支払う家賃の一部は物件購入代金に充てられることになり、よほど有意義な賃貸行為に転換出来ることになります。
賃貸物件を探し続けるよりも市場に売りに出されている物件を狙う考え方もある、ということです。
このRent-to-own Real Estateについて、その詳細をもう少し深く学んでみましょう。
明日に続けます。
