こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
売主とリスティングエージェントの契約形態についてお伝えしています。
現代のアメリカ不動産業界において売主とその売主を支援するリアルターであるリスティングエージェントが交わす契約形態としては
Exclusive right to sell listing：エクスクルーシブ ライト トッー セル リスティング
Exclusive agency listing：エクスクルーシブ エージェンシー リスティング
Open listing：オープンリスティング
Net listing：ネットリスティング
の4つの種類があることをお伝えしました。
この中で9割以上の割合で使用されているのがExclusive right to sell listingです。
契約を結ぶリスティングエージェントは唯一無二であり、物件を売却する権利はその契約を結ぶリスティングエージェントだけが持っています。
そして無事にバイヤーが現れたらリスティングは契約を支援し（通常はバイヤーエージェントとのやりとり）、無事にクロージングに至れば報酬を頂けることになるわけです。
昨日お伝えしたのは二番目のExclusive agency listingですが、この場合は
・物件を扱えるのエージェントは契約を結ぶリスティングエージェントのみ
この点はExclusive right to sell listingと変わりませんが、しかしながら
・売主が自分自身で買主を連れてきた場合、リスティングエージェントに報酬は入らない
という点が違います。
すなわちExclusive agencyという名の通りにリスティングエージェントとしての権利は唯一無二なのですが、販売権は唯一無二ではなく売主本人も販売が出来るのです。
言い換えるとリスティングエージェントにとっては報酬が保証されないわけですから、例えば5軒のリスティング案件を抱える中で
4軒 … Exclusive right to sell listing契約
1軒 … Exclusive agency listing契約
だとしたら、あなたがリスティングエージェントの立場であればどちらに力を注ぐでしょうか。
当然、自分の働きに対して報酬がきちんと約束されている先の4軒の方に力が入るはずです。
地元の慈善団体や困っている親族を助けるのであれば最初からVolunteer Agencyという無料奉仕の形態で行えますし、わざわざ報酬が保証されない契約に対して積極的に契約を交わすエージェントはそもそもいないのです。
そこで今日は三番目の契約形態として、Open listingについて見ていきましょう。
Open listing：オープンリスティング
このOpen listingもまた一つの契約形態ですが、ここでは「agency」という言葉が完全に抜けています。
そして「Open」というからには、本当に誰（どのエージェント）に対してもオープン、すなわち自由にその販売権が開放されているということです。
Open listingで契約を結ぶエージェントは唯一無二のエージェントではなく、どのエージェントにでも開かれた販売権ですから自分以外にも複数のリスティングエージェントがいるだろうことになります。
この契約形態では、売主にとっては何となく対象物件の販売がスムースかつ最速で進むように思えてしまいます。
「さあ、私の物件を売ってください！とにかく私にバイヤーを連れてきたエージェントこそが、報酬をもらう権利があるのです！！」
やや乱暴に言えば、このようなイメージでしょうか。。
数多くのエージェントに依頼してバイヤーを獲得してもらおうと試みるわけですから、さぞ早い段階で買主が見つかるような気がします。
ところが、大抵の場合はその結果は全くの逆です。
すなわちここは二番目のExclusive agency listingと似ていますが、リスティングエージェントにしてみれば関わっている自分以外のエージェントが多いということは、自分が動く労力に対して見返りがないリスクがあるのです。
そうするとやはり先のExclusive agency listingと同様にその仕事に対して報酬が約束されず、ただ働きとなる可能性があるのならば全力を注いで家主をサポートしようという気概は持てず、その案件を後回しにしてしまいがちになるわけです。
その為、そもそも特定の住居物件にあたり家主と契約を結ぶ際にはOpen listing契約を交わすエージェントはまずいないものです。
ではあえて積極的に契約を交わすエージェントがいないのなら、何のためにOpen listingは存在しているのでしょうか。
現実には、このOpen listingは住居用物件の売買というよりも
牧場
広大な土地
といった、ちょっとやそっとじゃ売れないような不動産に対して使われています。
売主もすぐに売れるとは思っていませんし、リスティングエージェントも早々に売れるとは思っていません。
たまたま何かのきっかけでバイヤーが見つかればラッキーで、当たるも八卦当たらぬも八卦的な販売に使われるのがOpen listingです。
そしてそうそうには売れない物件だからこそ、少しでも多くのエージェントに販売権を与えて売却の機会が増えるようにする必要があることになります。
この場合もまた複数のリスティングエージェントにとっては自分の報酬が（ある意味最も）約束されていない契約形態となりますが、それでもこの手の販売権に手を出すエージェントがいるのは「報酬が桁違い」だからです。
少し考えれば
通常の住居用物件売買
牧場や広大な土地
このどちらの報酬が高額かは分かりますね。
すなわち後者の場合はエージェントの報酬が最低でも数百万円単位になるわけですから、
「売ることはできない可能性が高いにせよ、リスティングには参加させてもらおう」
このような気持ちになるものなのです。
補足：実際に牧場のような特殊な不動産物件を販売する為には特別な知識と経験が必要となります。
明日からはリスティングエージェント契約形態シリーズの最後、ある意味で悪名高いNet listingについてお伝えさせて頂きます。
