こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
ここ数日、物件を売却する際のリスティングエージェントとの契約形態についてお伝えしています。
昨日までに
Exclusive right to sell listing：エクスクルーシブ ライト トッー セル リスティング
Exclusive agency listing：エクスクルーシブ エージェンシー リスティング
Open listing：オープンリスティング
Net listing：ネットリスティング
の中で三番目のOpen listingまで、その法的な意味合いから契約形態をお伝えさせて頂きました。
少なくとも対象となるのが住居用物件である場合、一番最初のExclusive right to sell listingが最も理に適います。
Exclusive agency listingの場合は売主自身がバイヤーを連れてきた場合はリスティングエージェントに報酬は支払われず、
Open listingの場合はどのエージェントも自由にリスティング出来る為にらいよいよ報酬は保証されず、
いずれの場合も売主の物件に対して心血を注いでリスティングエージェントが動く体制にはなりにくい特徴があります。
結果として、住居用物件の売買においてはExclusive right to sell listingが使われるのが通常です。
あなたがアメリカで自分の物件を売却する際にエージェントと契約を交わす際には、エージェントから渡される契約書にはまず十中八九「Exclusive right to sell listing」と書かれていると思います。
きちんとしたモノをつくり、そのモノを購入する方は対価を支払う
きちんとしたサービスを提供し、そのサービスを受ける方は対価を支払う
この資本主義社会の中で当たり前に行われる経済活動に則って、4つのリスティングエージェント契約形態の中ではExclusive right to sell listingが売主とリスティングエージェントの双方にとって最も良い結果となるものです。
。。。
ここで本来お伝えするべき最後の契約形態、Net listingに関してわざと飛ばしました。
なぜなら、Net listingは最も不必要と思える契約形態だからです（あくまで佐藤の個人的な見解ですが）。
そしてその実、このNet listingは本質的に「リスティングエージェントが大儲け出来る可能性」を秘めています。
おそらく4つの契約形態の中ではリスティングエージェントは最も仕事に対するモチベーションが上がるでしょう（大儲けできる可能性があるので）。
そして売主にすれば自分が納得できるのであれば良いかもしれませんが、多くの場合は売主は（実質的に）損をする結果になりがちなのです。
その為このNet listingは「Unethical Agreement（非倫理的な同意書）」とも呼ばれ、悪名高いとは言い過ぎかもしれませんが不動産業界の中でも全く推奨されない契約形態なのです。
実際に全米のほとんどの州ではこのNet listingは州単位の不動産法では禁止されています。
そして当ブログで頻繁に紹介する
カリフォルニア州
テキサス州
この二つの州ではどうかというと、、実はどちらの州でもこのNet listingは合法です（笑）。
カリフォルニア州は全米で初めて不動産法が整えられ始めた州であり、「契約に関わるブローカー本人がエスクローの役目を出来る」など、今でもかなり開放的な
「え、この行為が許されるんだ」
と思えるようなルールがたくさんあるので今更驚きませんが、テキサス州のような比較的保守的な州でもNet listingが許されているのは意外です。
かくして前置きでマイナスなイメージをお伝えしていますが、そのNet listingとはどのような契約形態なのでしょうか。
Net listingの詳細に入る前に改めて確認しておきたいのは、
「不動産売買において利益を受け取るべきは誰なのか」
という、ごく当たり前の問い。
不動産売買において登場するのは
売主
買主
この二者が基本です。
けれども不動産取引はあまりにも専門的かつ高額なお金が動きますから、その契約の過程では
売主を支えるリスティングエージェント
買主を支えるバイヤーエージェント
エスクローエージェント
融資を整えるバンカー
物件調査に動く施工業者
等、相当な数の専門家が一つの売買に対して動くことになります。
それら回りのサポーター達の頂点にあり、最も利益を享受するべきなのが
売主
買主
この二者なのです。
ところが、Net listingの形式では最も利益を享受するはずの二者の上にリスティングエージェントが立つことになり得ます（多くの場合そうなります）。
先に
「Net listingは本質的にリスティングエージェントが大儲け出来る可能性を秘めている」
とお伝えしましたが、実際にそうなのです。
その為、数多くの州がNet listingを禁止する中でカリフォルニア州やテキサス州では合法とはお伝えしたものの、実際にはこれらの州でも不動産協会としては決して推奨はしていません。
この形態が許可されるのは「売主がその形態の詳細を事細かく説明を受け、完全に同意した場合のみ」なのです。
明日はリスティングエージェント契約形態シリーズの最後、Net listingの詳細についてお伝えさせて頂きます。
