こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
Mortgage（モーゲージ）という言葉で知られる仕組みはSecurity Instrument（セキュリティ・インスツルメント）と呼ばれる、簡単に一言でいえば「借金方法の一つ」です。
通常物件を購入する際には一千万円台の買い物を現金一括で購入出来る方はそうはいるものではありません。
そして米国では多くの場合、不動産物件価値そのものが上昇することが期待出来ますから
・物件価値の上昇の可能性
・将来の引っ越しの可能性
これらを見越して、現金購入ではなくMortgage（モーゲージ）を利用して最小限の現金で購入する人々が多いわけです。
そしてこのMortgage（モーゲージ）にも
Fixed Rate Mortgage
Adjustable Rate (ARM) Mortgage
Government-Backed Mortgage
Second Mortgage
Balloon Mortgage
Interest-Only Mortgage
Combination Mortgage
と実に様々なものがありますが、これらの中で最も有名なのは
Fixed Rate Mortgage（固定金利モーゲージ）
です。
この固定金利モーゲージは通常はFully amortized loan（完全均等償還ローン）が適用されます。
15年なり30年なりの一定期間において、元金と利息で構成される変わらない一定額を毎月返済し続けるパターンです。
（それぞれのMortgageの特徴は折に触れて項を上げたいと思います）
そして、全てのMortgage（モーゲージ）の中でも異質のものが存在します。
通常Mortgage（モーゲージ）は「個人が金融機関にお金を返す」ものですが、それとは反対に「金融機関が個人にお金を返す」という趣旨のMortgage（モーゲージ）が存在するのです。
金融機関が個人にお金を渡すとは、どういうことでしょうか。
日本でも金融商品の一つとして知られるこの仕組みはReverse Mortgage（リバースモーゲージ）と呼ばれています。
Reverseは日本語では
Reverse（リバース：逆さ、反対）
という意味ですが、まさにこの場合は金融機関が個人に返済するという、通常の流れとは反対の返済現象がみられるのです。
今日から、アメリカのReverse Mortgage（リバースモーゲージ）について理解を深めてみましょう。
Reverse Mortgage（リバースモーゲージ）
元来、アメリカ不動産金融のReverse Mortgage（リバースモーゲージ）は高齢者を対象としています。（おそらく日本の場合も同じではないでしょうか）
そしてアメリカではReverse Mortgage（リバースモーゲージ）の類のモーゲージは62歳以上の物件所有者が対象となります。
なぜReverse Mortgage（リバースモーゲージ）は62歳以上が対象となっているのでしょうか。
例えば、日本でも少し前に2000万円発言というものが話題になりました。
今でもこの2000万円発言が尾を引いていると聞きますが、その根底にあるのは将来への不安ではないでしょうか。
仮に60歳で定年退職したとすると、その先の引退生活が何年続くかは誰にも分かりません。
仮に100歳まで生きるとすると40年間。そう考えると結構長い期間です。
最後まで健康でいられるかは誰にも分かりませんし、年金だけで不自由なく暮らせた（暮らせる）のは恐らく戦前戦後の世代まで。
先日こちらでもお伝えしましたが、今の日本に現れつつあるのは昔あったアメリカの姿です。
実に、アメリカでは80年代から定年後も働き続けねば暮らしていけない時代が現れていました。
それでも体が動く間は働き続けられるのはまだいい方かもしれません。
もしも体が不自由になれば、年金と蓄えのみで生活していくしかないのです。
「このまま年金と貯蓄を使い続けるだけでは足りない。」
そんな時にこそ、Reverse Mortgage（リバースモーゲージ）は検討する余地があります。
特にReverse Mortgage（リバースモーゲージ）が適用される年齢の段階で所有する物件のローンをほとんど返済していると、とりわけ有利に働くのです。
例：Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
ここでReverse Mortgage（リバースモーゲージ）の例を上げてみましょう。
Federal Housing Administration（FHA：連邦住宅局）が提供するReverse Mortgage（リバースモーゲージ）に
HECM（Home Equity Conversion Mortgage）
というプログラムがあります。
HECMに申し込むと、自分がその所有する物件に対するエクイティ（この場合は自分自身が所有する物件の価値の中でもローン残高を除いた純資産）の分、現金を引き出すことが出来るのです。
条件としては
・62歳以上であること
・モーゲージ元金残高が少ないこと
・対象物件に自分自身が暮らしていること
・連邦政府に関する負債に未払い等がないこと
等をクリアしている必要あり、審査を通過した場合は
１．毎月一定金額を受け取り
２．信用限度額（借り入れ限度額）以下で必要に応じて何回でも（上限に達するまで）引き出し
３．「１」と「２」の合わせ技
のいずれかで現金を使うことが出来るようになります。
結果として上記条件に見合う高齢者の方は毎月一定金額、或いは必要に応じた金額を引き出し、生活費として現金を使うことが出来るようになるわけです。
それでは、Reverse Mortgage（リバースモーゲージ）を利用する高齢者は具体的にいくらぐらいの現金を手にすることが出来るのでしょうか。
明日はReverse Mortgage（リバースモーゲージ）を利用することで受け取れる金額、またそのリスクについて確認していきましょう。
