こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
アメリカでは来年2020年から本格的な景気後退がささやかれています。
実際には昨年2018年の暮れにも「来年(2019年)からは景気後退が本格化するだろう。。」と言われていました。
アメリカ経済の政策の良し悪しは別にしても失業率が歴史的低水準に達し、 S&P 500指数も過去最高値を更新するなど、好材料が聞かれる中で2019年は実感として景気後退を感じさせるものではありませんでした。
それでも景気サイクルは自然の摂理のように起こりますから、来年の市場の動きを注視する必要はありそうです。
このことはメインストリームの不動産投資事業を手掛ける各社・各個人ネットワークの中でも頻繁に話題に上がっています。
とはいえ、景気後退を警戒するとはいっても「景気後退に入ると不動産投資は落ち目」ということはありません。
小売業でも季節商品を売ることは当たり前とされていますね。
夏なら日焼け止めやサングラス。
冬は使い捨てカイロやマスク。
その季節に合わせて店頭に出すべき商品が違ってくるのと同様に、不動産投資においても景気サイクルに合わせて強弱をつけた活動は必要なのです。
その意味では不動産投資においても
「どの景気サイクルにあっても前進し続けるスキームを構築する」
という考え方が大切なように思います。
だからこそ前述の不動産投資各社は景気後退時期のスキームを着々と準備していますし、私(佐藤)もまた然り。
そしていずれの景気サイクルでも通用する考え方として
「市場動向に反してマイペースの価値を高め続ける物件が多く存在する確率が高い市場」
は一つの基軸になり得ます。
利回りの総合評価としてはメンフィス市場ほどではないかもしれませんが、景気後退にも強い物件が多く隠れている確率の高い市場です。
今日から、そんな「低空飛行型」あるいは「匍匐前進(ほふくぜんしん)型」の不動産市場としてアラバマ州ハンツビルをご紹介させて頂きます。
アラバマ州ハンツビル
アラバマ州は厳密にはアメリカの中西部地区ではありませんが、不動産市場としてはキャッシュフロー市場の性質を持っています。
場所は南部地区に所属するもののその位置はテネシー川の北部、もう少し北に進めばテネシー州との州境ですからほぼ中西部に位置するようなものです。
そしてハンツビル市の最大の特徴は「航空宇宙産業」が盛んなことです。
アメリカの中には「学園都市」と呼ばれる街がいくつか存在しています。
大学を中心に雇用が生まれ、その大学を中心に街が活性化している地域です。
ハンツビルの場合はもともと軍需産業を基盤に発展した都市であり、今では「航空宇宙産業都市」として発展を続けているのです。
事実この街で暮らす人々のほとんどは航空宇宙産業関連で勤めているそうで、1960年1月に稼働したマーシャル宇宙飛行センターなどは雇用の中心となっています。
少しWikipediaから引用させて頂きます。
マーシャル宇宙飛行センターは、アメリカ合衆国政府の文官によって運営されるロケットおよび宇宙機の推進方法に関する調査機関である。
元々はNASAの一部局であったが、今日ではスペース・シャトルの推進器および外部燃料タンク・搭載物またそれに関連する乗組員の訓練、国際宇宙ステーション（International Space Station, ISS）の設計および機器の運営、コンピューター・ネットワーク・情報などの管理を行う中心機関となっている。
Wikipediaより
かくの如く、この街の雇用は航空宇宙産業・軍需産業を中心に手堅く確保されているわけです。
将来を見据えると、例えば大学にしても30年後にその学校がなくなるという可能性は極めて低いと思います。
同様にアメリカの航空宇宙産業の中心地として1960年から60年間に渡り確立されてきた都市が30年後に航空宇宙産業を切り離す、とは極めて考えにくいシナリオではないでしょうか。
またハンツビルの産業としては航空宇宙産業のみならず、自動車産業としては日本のマツダとトヨタの合併新工場も建設されています。
加えて製造業のみならず、IT関連ではFacebookがハンツビルに750億円をかけてデータセンターも建設しているのです。
このように伝統的な航空宇宙産業、自動車産業、また新興のIT産業とバランスよく雇用を確保するハンツビルですが、生活コストもアメリカ南部らしく非常に安く収まります。
厳密にいえば、食材や生活必需品そのものはアラバマ州全体の平均値よりは高いのですが、物件価格（賃貸価格）が安めであることからハンツビルで暮らす場合には生活コストが安く収まるのです。
結果的にその総合評価も高く、アメリカのメディアで取り上げられる125の大都市の中では
「アメリカの都市で暮らしたい街ランク11位」
という高評価です。
このようにハンツビルは南部（実質中西部）に位置しながらも安定した雇用という街の基盤、また
北はテネシー州都のナッシュビル
東にはジョージア州都のアトランタ
に挟まれた絶妙な位置でひっそりと、でも力強く匍匐（ほふく）前進を続ける街なのです。
明日から、アラバマ州ハンツビルを不動産需要の観点から見ていきましょう。
