こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカに投資物件を購入されている方々を対象にした売却支援の機会があります。
私(佐藤)自身は長期保有のバイ・アンド・ホールドが基本ですが、中には
7年おきに1031 Exchangeを使って物件を買い替える
10年で売却して完全にエグジット
等、同じ物件は10年以内に何らかの形で整理される方々が割合としては多いように思います。
物件を売却する際にも通常は物件管理を委託していた不動産管理会社に所属するブローカーが一連の売却手続きを支援してくれますので、大きな問題はありません。
けれどもこの売却時にオーナーが判断に迷って質問くださる中で最も多いのが
「物件は修繕してから売却するべきでしょうか？」
そして
「修繕してから売却したいが手元資金がなく、何かよい方法はありませんでしょうか？」
というもの。
それなりの期間物件を賃貸物件として他人に貸し出していると、必然的に「物件瑕疵」と見なされる発生する必要修繕箇所が出てきます。
賃貸物件として物件を所有し続ける間にテナントが退去となり、次のテナントに貸し出すまでのターンオーバー期間に賃貸に出せる状態にもっていくのには大したコストはかかりません。
「Normal wear and tear」と呼ばれるちょっとした破損個所に対しては旧テナントに課金は出来ませんが、テナントによるそれなりの破損個所に対しては入居時に納めているセキュリティーデポジットを充てることが出来るからです。
けれども
破損しながらもターンオーバー期間にわざわざ手を付ける必要のない個所
屋根等の経年劣化で徐々に傷んでくる個所
に関してはターンオーバー時でもスルーされ、それらの個所は緊急ではないながらも物件瑕疵のレベルに進む可能性があるわけです。
そうするとこのご質問のように、自分が所有する物件を市場に出す際には予め修繕してから市場に投入するべきなのでしょうか。
また修繕が必要だったとしても、手元にその資金がない場合はどうすればよいのでしょか。
今日から、これらのご質問の解となり得るHome Improvement Allowance（ホーム・インプルーブメント・アロワンス）という概念について学んでみましょう。
売却前に修繕はするべきか
物件売買契約の際に売主側にとって大きな懸念事項の一つはこの物件瑕疵です。
物件瑕疵とは正に前述の積年の痛みが進んだ状態が
「住居物件として引き渡す上では修繕が必要」
と判断されるレベルに至った個所です。
物件購入を経験されたことのある方々はよくお分かりだと思いますが、売買契約期間には「Inspection Contingency（インスペクション・コンティンジェンシー）」という期間が設けられ、専門家による物件調査で物件瑕疵の個所をあぶり出すことになります。
そして自分が売主の立場になる場合は今度はこの物件調査を受ける側になり、そこで積年の不具合個所がほぼ明らかにされるわけです。
それならば、冒頭のご質問にあるとおり物件は修繕してから市場に出すべきなのでしょうか？
これについては
１．物件購入者は「Move-in ready（いつでも入居できる状態）」の物件を好む割合がはるかに高い
２．修繕済の物件は高値で売れやすい（修繕資金を差し引いても手元に残る現金が多い）
という2つの理由から、物件は修繕してから市場に投入した方がよいと思います。
もちろん事前に十分な数字での検証は必要ですが、不必要な個所にお金をかけずに修繕アップグレードすれば大概は高く売ることが出来るものです。
特にカリフォルニア州のようなキャピタルゲイン市場ではこの傾向があり、私(佐藤)自身もカリフォルニア州で売買を繰り返す中で何度もこの実例を自分自身で体験しています。
とはいえここで問題なのは二つ目のご質問、「手元に修繕資金がない」というもの。
一つの考え方としては、この修繕資金を金融機関から借用する方法もあると思います。
通常、アメリカ国内に担保物件がない場合は初めての物件で融資を引いて物件購入というのは難しいと思いますが、すでにアメリカ国内に現金購入で物件を所有している場合は話は別です。
現金購入であれば当然物件の所有率は100%ですし、その修繕する物件そのものを担保にして各金融機関でらHome Improvement Loan（ホーム・インプルーブメント・ローン）を組んで融資を引き、その資金を修繕に充てることも考えられます。
もっぱらこの場合は融資にあたる各種手数料や利息返済義務が発生してくるものの、修繕後にアップグレードした価値をもって然るべき価格で売却すれば
修繕費用（元金）
手数料
利息
これら全てを支払ってもお釣りがくるものです。
（＊事前の物件自己調査と見積もりをもって、数字でしっかり検証していることが前提です）
けれども何らかの理由で「修繕用の融資が断られた」ということも起こり得ます。
すると、事前の修繕資金が手元にない場合はどうすればいいのでしょうか。
この時は流石に修繕で価値をあげて売却することは諦める必要がありますが、それでも売却後の現金を少しでも手元に残せるように工夫する方法があります。
それはHome Improvement Allowance（ホーム・インプルーブメント・アロワンス）という概念も契約時に持ち込むことです。
明日に続けます。
