こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
不動産物件を所有した時に、その使い方は
オーナー自身の主要居住物件として使用する
他人に貸し出す賃貸用物件として使用する
の大きく分けて二通りがあります。
その中で後者の賃貸として他人に貸し出す時の法的定義としては
Tenancy for years
Tenancy for period
Tenancy at will
Tenancy at sufferance
の4つがあり、通常のアメリカ不動産投資で行われている不動産管理会社を通じたテナントとの契約形態は一番目の
Tenancy for years
です。
三年間契約
五年間契約
と何年でもよいのですが、通常は一年間の年間契約で毎年更新の形態が好まれています（長年の契約に縛られたくないテナントが多い）。
このように一定期間を定め、契約終了日までに
「更新するか」
「更新する場合の家賃はいくらの値上げか」
「次の契約は何年契約とするか」
等を定め、更新していく賃貸契約形式を
Tenancy for years
と呼ぶのです。
そして自分でアメリカに物件を所有する際にオーナーが有する土地と建物に対する権利はこちらでお伝えした5つの権利です。
これに対し、物件を借りて暮らすテナントが法的に有する土地と建物に対する権利は上記リンク内の5つの中で
Right of Possession（占有権）
のみとなります。
単純な話し、テナントは物件に対しては占有権以外は何の権利もないわけです。
そして話はここからですが、ここまでお伝えした
オーナーの権利
テナントの権利
の他に、第三の権利が存在することをご存知でしょうか。
厳密には、イメージとしてはオーナーの権利とテナントの権利の中間に位置する
Leasehold（リースホールド）
と呼ばれる権利です。
オーナー権ほどではなくともテナント権よりは強いという権利、これがLeasehold（リースホールド）の位置づけです。
今日から、Leasehold（リースホールド）について知識を深めていきましょう。
Leasehold Property（リースホールド・プロパティ）とは
通常の賃貸物件の場合、物件を借りるテナントがオーナーと交わすのは賃貸契約です。
この契約内容には
物件住所
賃貸期間
家賃
を始め、諸々の条件が書き並べられています。
その賃貸期間は更新されたとしても比較的短く、通常は更新したとしても数年間でテナントは入れ替わっていきます。
テナントが退去する時は賃貸契約書で交わされた約束に沿って何の問題もなく、また物件内もキチンと使用していたのであればセキュリティ・デポジットはそのまま返金されてくることになります。
この流れはアメリカのどこにでもある光景であり、賃貸契約行為そのものは至って日常とも言えるものです。
これに対し、Leasehold（リースホールド）の場合は少し事情が違ってきます。
Lease（リース：賃貸）
Hold（ホールド：所有、保有）
という言葉が表現するとおり「賃貸形式で不動産権を所有」するのがLeasehold（リースホールド）です。
このLeasehold（リースホールド）形式で所有される物件をLeasehold Property（リースホールド・プロパティ）と言います。
ここで「所有される物件」という表現を使いましたが、実際にLeasehold Property（リースホールド・プロパティ）はある種の期間限定の不動産権譲渡であり、単なる賃貸行為とは明らかに違うものです。
事実Leasehold（リースホールド）契約には物件に対して頭金が必要となり、あたかも半分物件を購入するかのように契約が整えられていきます。
そしてLeasehold（リースホールド）としての不動産権を所有して入居した後は、通常の賃貸物件でテナントが行うのと同様に家賃を支払うのです。
またLeasehold（リースホールド）の形態で期間限定の不動産権を譲渡される上では、当然ながら契約する人（法人）はその物件に長年入居することが前提となります（決まりはないものの、それが自然の流れ）。
そしてここがポイントですが、
通常の賃貸
Leasehold（リースホールド）による保有
この二つの間にある明確な違いは
「Leasehold（リースホールド）の場合は物件を自由に修繕・改築出来る」
ということです。
通常の賃貸行為であれば冒頭にお伝えしたようにテナントに許されている権利は「占有権」のみであり、その物件を住居場所として専有する以外の権利はありません。
けれどもLeasehold（リースホールド）の場合は
ペンキ塗り
バルコニーの設置
建物全体の電気系統の作り変え
全室に通じるLANケーブル設置
等、実質オーナーと変わらないレベルで物件をいじることが出来るのです（＊その物件が立地するHOA規定等には従う必要があります）。
ただし条件としては、Leasehold（リースホールド）の契約が終了する時には仮に自分の入居中に物件のあちらこちらをいじった場合は「入居時の状態に戻す」ことが条件となります。
これを避けるためには予めLeasehold（リースホールド）を組む際に
「契約時後に改築・改装を行った箇所は、退去時に元に戻すことは求められない」
等の条件を入れておく必要があります。
明日は、このLeasehold（リースホールド）の形態についてもう少し深く見ていきましょう。
