こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
今回の年末年始は米国内の観光地で過ごし、本項もバケーション先で項を上げています。
バケーションとはいえ、ゆっくりとプライベートで過ごそうにもついつい目は当地の物件にいってしまうのですが。。
面白いことに同じ米国でも地域によって建物の造りには違いがあるものです。
また、滞在先のホテルで部屋のエアコンのリモコンが動かなくなったので管理担当を呼んで調整してもらいましたが、乾燥地域で使われているエアコンシステムについて軽くレクチャーを受けた次第。
気候ごとに使われている屋内システムにも違いがあるのですね。
そして、このような観光地においては「バケーションハウス」がちらほら見受けられます。
私(佐藤)の場合は今のところバケーションハウスではなくホテル滞在が主なのですが、ホテルは避けてもっとプライベートに楽しめるバケーションハウスに宿を取る人々は多いものです。
確かに周囲を気にせずに、それこそ自宅のように各部屋からリビングからプライベートに使えるバケーションハウスはまた違った角度から滞在先を楽しめるもの。
特にシーズンには有名な観光地であるほどそれなりの賃料が期待できますので、不動産投資の一環としてバケーションハウスを
・自分が使う
・他人に貸し出す
の双方の目的で購入する投資家もいます。
実際のところ、バケーションハウスは投資対象として「買い」なのでしょうか？
投資として回るバケーションハウスも多い一方で、その運営は通常の賃貸物件と比較すると様々な難しい側面が多くあります。
まず初っ端から躓くだろう問題はファイナンシングです。
今日は、バケーションハウスを購入する場合の融資について触れておきたいと思います。
バケーションハウスの融資はコスト高
まず、バケーションハウスの購入にあたっては
「融資を引くのに割高なコストがかかる」
ということは覚えておきましょう。
頭金
利率
固定資産税
保険
これら全てにおいて、バケーションハウスは通常の賃貸物件よりも割高になります。
なぜバケーションハウスの場合は割高になるのでしょうか。
割高という意味で言えば、バケーションハウスが並ぶような観光地であればどのお店で何を買っても割高なものです。
お休みモードの中で日頃の家事からも離れ、食事一切を当地のレストラン各種に委ねるわけですから、多少割高でも人々はお金を落としていきます。
そのような、ある意味贅沢に過ごすことが前提にあるのが観光地です。
そうすると、当地にあるバケーションハウスはオーナーとなる側にも贅沢税のような割高なコストがかけられているのかといえば、そんなことはありません。
それではなぜバケーションハウスを購入する際には通常の賃貸物件よりも割高なコストになってしまうのかといえば、融資側にしてみればバケーションハウスは融資リスクが高いからです。
具体的にいくつか並べてみましょう。
１．需要には波がある
バケーションハウスの場合、融資する側にとってまず最も大きなリスクとして斜に構えるのが
「バケーションハウスは需要の波が激しい」
ということがあります。
一年を通しての需要の波もそうですが、ここに加えて先の読めない波もあるのです。
例えば世の中が不景気になったとき、その影響を大きく受けるのは飲食店業界ですね。
不景気が長引けば長引くほど、人はお財布の紐を閉めて外食を避けるようになります。
それと同様に不景気に影響を受けるのが旅行業界です。
不景気になると人は遠出をしてお金を落とす行為は控えるようになりますから、結果としてバケーションハウスの需要が減ってしまうわけです。
一度不景気の波にハマってしまうと予定通りの賃料は上がらず、ローン返済が苦しくなる確率が高くなるわけです。
結果、融資側としては需要の変動が激しいバケーションハウスに対してはハードルを高くしてきます。
この結果として
・高い頭金
・高い利率
等になりがちなわけです。
２．修繕頻度
これもまたバケーションハウス特有の理由になりますが、バケーションハウスにおいては修繕の頻度を警戒して融資のハードルを高くする場合があります。
なぜ融資側は修繕の頻度を警戒するのでしょうか。
その理由は、バケーションハウスを使う人々の心理を考えると想像がつきます。
ここは人々の無意識の行為の結果なのですが、
自分が暮らす家
一時的にバケーションで暮らす家
この二つを比較すると、人々は後者の一時的な借り家は乱暴に扱う傾向があるのです。
「自分の家ではない」
「一時的に滞在するだけ」
そんな心理と同時に浮かれ気分のパーティーの頻度も多くなるわけですから、バケーションハウスはどうしても修繕頻度が高くなる傾向があります。
床や壁が損傷し易いというのみならず、それ以上に
・トイレ
・シャワー
・キッチン
等の水回りが壊れ易いのです。
そうすると修繕頻度はオーナーの運用コストを圧迫してきますから、ローン返済にも影響が出てくるだろうと融資側は基準を厳しくせざるを得ないことになります。
。。。
バケーションハウスの融資は金融機関がハードルを高くする理由を二つだけあげてみました。
実際には自然災害の発生率による高い保険料等、バケーションハウスの維持にはお金がかかる要素が他にもあります。
いずれにせよ、バケーションハウスに投資する場合は融資を引く段階からハードルが高いことは覚えておきましょう。
もちろんランニングコストが割高であっても、一年を通して空室期間を含めても十分な賃料が入るバケーションハウスも数多くあります。
高収入/高コストとなりながら、投資として十分に回るパターンもあるものです。
けれども最初のファイナンシングの段階でコスト高で難易度が上がりますから、バケーションハウスへの投資は慎重に検討する必要があるのです。
仮にバケーションハウスの購入を検討する場合、事前に融資審査を受けるPre-approvalは必ず取得するようにしましょう。
