こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
昨年末からプロミゾリーノートへのお問い合わせ・お申し込みが続いています。
プロミゾリーノートはいわゆる借入証書を買い取って自分が債権者になる投資スタイルです。
債務者からは着々と毎月の返済が債権を買い取ったあなたに行わえることになります。
もちろんプロミゾリーノートも投資の一つである以上は完全にリスクフリーということはありません。ここに考えられるリスクがあるとすれば、
「債務者が返済できなくなった時」
でしょう。
資金を用立てする段階で申込者の返済能力に対する審査は完了しているはずですが、その審査時にはなかった不運が債務者を襲い、借金が返済困難になり果ては債務不履行に陥ってしまうパターンです。
けれどもここがプロミゾリーノートの強みですが、仮に債務不履行が発生した場合は物件の所有は債権者（プロミゾリーノートを購入したあなた）になりますから、物件を売却することで損失を補填することになります。
まさに金融機関さながらに差し押さえて売却整理する一連の流れを行うことことで元金を回収するわけです。
物件がそのまま担保になっているプロミゾリーノートの場合は株式投資にはない安心感があります。
株式の場合は購入時点から株価が下がってしまうと損をしたくないのであればそのまま保有し続けるしかありません。
或いはそのまま株価が戻らないのであれば損切りすることになるでしょう。
これに対してプロミゾリーノートの場合、購入した時点で現物の物件が担保保証になり得るわけです。
ちなみに私(佐藤)が自身を含めて過去に手掛けたプロミゾリーノートの案件で実際に債務不履行が発生した事例は一度もありません。
けれども仮に債務不履行が発生して自分が物件を売却する場合、そこにある懸念事項は
「この物件は元金残高を十分に補う価格で売却出来るのか」
ということになります。
そこで事例はないとはいえ、万が一の為にもプロミゾリーノートを購入する場合は売れやすい物件を吟味することが大切になってきます。
プロミゾリーノートの精度を高める
かくしてプロミゾリーノートは現物の物件担保保証がある
投資です。
そして従来のプロミゾリーノートは融資を受ける側からの観点では
１．法人・個人が物件を担保に融資を受けて債務者となる
２．債務者となった法人・個人が毎月返済を継続する
という、融資事業そのもののスタイルでした。
この従来型プロミゾリーノートでは物件そのものが担保に入っているわけですから、その借入証書購入にはある種の保証が効いていることになります。
けれどもここで更にもう一歩、プロミゾリーノートの安全度を高める方法があるとしたらいかがでしょうか。
完全にリスクフリーの投資は存在しないにせよ、石橋は可能な限り何度も叩いて渡るに越したことはありません。
担保保証の効いたプロミゾリーノートの中でも更に安全度の高いプロミゾリーノートを購入する方法。
それは、物件を精査する以上に債務者を選ぶことです。
前述のように従来のプロミゾリーノートは物件を購入した法人・個人に融資した借入証書を購入するものでした。
その本質を見ると、プロミゾリーノートの安全度は債務者の返済能力に委ねられてきます。
そこで安全度を更に高める場合も、債務者が不動産業界のプロである借入証書を選ぶと良いのです。
具体的にいきましょう。
アメリカではフリップ業者が数多く存在します。彼らは
・市場にある物件を安く買い取る（大抵は差し押さえ物件）
・修繕を行う
・投資家、一般人に売却して利益を上げる
この流れを繰り返す専門業者です。
彼らの目的は極力安く物件を購入し、修繕で価値を高めて市場価格もしくはそれ以上で売り抜けることです。
彼らが物件を購入するのは保有するためではなく、あくまで売却で利益を上げることですから一時的な保有ということになります。
そしてこの
購入 〜 修繕 〜 売却
の流れを繰り返す彼らはプロですから職務経験上、
売れる物件
売れにくい物件
を見極める真贋が出来上がっています。
そもそも売却目的で物件を保有するわけで、へたに売れない物件を購入などしないわけです。
そしてここからがポイントですが、彼らは上記のフリップの流れに必要な短期資金を必要としています。
このフリップ用の短期資金は通常は一年間という短期融資です。
その融資形態としてはいわゆるバルーンペイメントと呼ばれる、毎月利子だけを返済して12ヶ月目に元金をまとめて返済するパターンです。
フリップ業者は物件購入から物件売却の流れを約半年で決めていきます。
そこでバルーンペイメントの形式で毎月の返済は利子のみという最低限で済ませ、元金返済が必要となる12ヶ月目には物件売却益から返済するというパターンなのです。
この全工程を約半年で決めることが前提ですから、それこそ債務者となるフリップ業者はそれまでの経験から「売れる物件」に狙いを定めることになります。
ちなみにフリップ業者によっては戦略上、すぐには売らないパターンもあります。
物件が完成するとそのまま自分たちでしばらく保有してテナント付までしてしまうのです。
テナントからの家賃はそのまま利子の返済に回し、かつ十分に賃貸物件として回るようになってから「テナント付投資物件」として更に価値を高めて売却していきます。
このように従来の物件が欲しい法人・個人に融資するパターンではなく、物件を売却して利益を出すフリップ業者への短期融資は
・フリップ業者の真贋
・短期間融資（通常は一年）
という、更に安全度にドライブをかけたプロミゾリーノート投資となるのです。
そしてここで、プロのフリップ業者を相手とするプロミゾリーノートの中でも更にもう一段ギアを上げて安全度を高めるパターンが存在します。
明日に続けます。
