Tax Filing 2020 – ホームオーナーにとって見逃せない7つの控除項目 ～ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

今年もやってきましたタックスファイリング(確定申告)の季節。

アメリカでは自営業者も雇用者も一様に、この時期は自分で確定申告を行うことになります。

多少なりとも還付金を期待して多くの人々が確定申告作業に取り組みますが、近年はオンラインで完結するタックスファイリングソフトが非常に充実しており、素人でもかなり簡単に確定申告が完結するようになっています。

IT先進国のエストニアではデジタルIDカードを使った電子納税の利用率が95％以上なのだそうですが、アメリカも日本もそうなるのは時間の問題でしょうね。

近い将来、公認会計士・税理士の仕事も随分とスッキリしてくるのではないでしょうか。

そしてアメリカで暮らす人々が自分で確定申告を行う場合、控除項目を意識してファイリングすることが大切です。

とくに自分で物件を所有している方は関連する控除項目はしっかり把握しておく必要があります。

前提として、米国税法上居住者の場合は控除申請は

Standard Deduction

Itemized Deduction

のいずれかで確定申告の際に選ぶことが出来ます。

所有する物件に関連する項目を控除対象として申告する場合、後者のItemized Deductionを選ぶようにしましょう。

今日から、確定申告にあたり物件を所有する方々が見逃せない控除項目についてお伝えさせて頂きます。

１．モーゲージの利息

住宅ローンと同義のモーゲージにおいて、毎月の支払いは

元金 + 利息

の合計から構成されていますが、一年間に支払った利息合計は控除対象となります。

細かくいえば、2017年12月15日よりも以前に組まれたモーゲージであれば利息は1ミリオン（約1億円）まで控除が可能です。

反対に2017年12月15日以降に組まれたモーゲージの場合は$75,000までが控除範囲となります。

いずれにせよ、モーゲージの利息が控除対象なることは大きな利点の一つです。

通常、住居用物件のモーゲージを組む際には

Fully amortized loan（完全均等償還ローン）

の形態が使用されています。

この償還ローンは

15年ローン

30年ローン

のいずれにも関わらず、最初から最後まで毎月の返済額は一定です。

けれどもその内訳を見ると、

初期 ⇒ 元金：少ない、 利息：多い

中間 ⇒ 元金と利息はほぼ同額

後期 ⇒ 元金：多い、 利息：少ない

と、最初の段階では利息がほどんどです。

ということは、物件を購入してモーゲージを組んだばかりのじきであるほど控除額は大きいことになります。

ちなみに少し深堀しますが、前述のように納税者は

Standard Deduction

Itemized Deduction

のいずれかを選び、物件関連の項目を控除する場合は後者のItemized Deductionを選ぶ必要があるとお伝えしました。

けれども、ここでは純粋に「得する方」を選ぶのが得策です。

具体的には、Standard Deductionを選ぶ場合は

夫婦世帯：$24,400

独身：$12,200

の標準控除額が最初から定められています。

そうすると、夫婦世帯の場合は控除対象額が$24,400以下なのであればItemizedは選ばずにStandardを選んだ方がよいということになります。

そうするとモーゲージの場合はどのあたりがItemizedを選ぶべき分岐点になるのかといえば、例えば

・夫婦世帯

・モーゲージ利息に$2,000以上支払っている

・州と市に$6,000以上納税している

という条件であれば、Itemizedを選ぶことで$24,400に加えて$2,000以上を控除額とすることが出来ます。

２．固定資産税

固定資産税もまた控除対象です。

しかしながら、ジョイントファイリング(夫婦共同名義で納税)する夫婦の場合は控除対象となる固定資産税額は$10,000が上限となっています。

この上限はこちらでもお伝えしたニューヨークを中心とする富裕層の不動産売買に大きな影響を与えたことは記憶に新しいところです。

そして固定資産税もまた自分の確定申告に適用する場合はItemizedを選ぶ必要があります。

夫婦世帯であればあくまでも$24,400のStandard Deduction以上の場合にその効果を発揮することになります。

また、モーゲージを組んでいる場合は固定資産税はモーゲージに含まれているはずですので、固定資産税を控除対象として検討するのは現金購入の物件を所有する場合に限ります。

３．モーゲージ保険

こちらはモーゲージにちなむ控除項目となりますが、頭金が20%以下でモーゲージを組んだ場合は

Private mortgage insurance(モーゲージ保険)

を支払う必要が出てきます。

いわゆる、モーゲージを組む場合は

債権者(金融機関)

債務者(融資を受けたあなた)

の二者が出てくるわけですが、債務者がモーゲージを組んだ最初に納めた頭金が少ないということはそれだけ融資率が高まることになります。

頭金18%、融資82%

頭金15%、融資85%

頭金12%、融資88%

と一つの物件に対する融資割合が高まる程、金融機関としては融資リスクが高まるわけです。

そこでこのリスクを補うべく、頭金が20%を下回る場合はモーゲージ保険を支払うことが義務付けられています。

ちなみにこの保険は債務者の為のものではなく、債権者の為の掛け捨て保険です。

通常はモーゲージ保険はモーゲージ総額の

0.3% ～ 1.15%

にも及びますから、決して小さい額ではありません。

そこでこのモーゲージ保険をItemizedで控除項目とすることで多少なりとも節税の一助になるわけです。

例えば

・年収$100,000

・$200,000の物件に5%の頭金

・年間$1,500のモーゲージ保険を支払い

という条件であれば、課税所得は$1,500まで控除できる計算になります。

2020年のタックスファイリングについて、明日に続けます。