こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
ご想像頂けるかもしれませんが、ここ最近は同種のご質問を多く頂いています。
そのご質問は
コロナウイルスの影響で株価が乱高下しています。
アメリカ不動産にも影響はあるのでしょうか？あるとすればどのようなケースが想定されるのでしょうか？
という趣旨のもの。
現在もコロナウイルスの影響で油断出来ない状況が続いていますね。
日本国内のことは記事でしか確認出来ませんが、様々な情報と憶測が飛び交っていることが分かります。
ちなみに私(佐藤)自身はこんな時、不必要に議論には参加しないようにしています。
知るべき最低限の情報を掴んだら、後は粛々と日々の営みを続けるだけです。
どう騒いでも可もなく不可もなく、なるようにしかなりませんし最低限の自己責任と家族への責任を果たしながら後は経過を見守るのみ。
そんな考えのもとに、仮にアメリカで買いだめパニックが起こった場合を想定して水と食料の買いだめだけは先週のうちにすでに完了させました。
普段の投資活動でも先々を考えてあらゆる最悪のケースを想定して手を打っていますが、その日々の思考パターンの延長で
アメリカでも買いだめが起こる
↓
不必要にパニックになる
↓
暴動が起こる
という、アメリカならではの最悪のケースに考えが至ってしまうわけです。
可能性がゼロでないのなら、転ばぬ先の杖は自分で用意しておかなくてはなりません。
いざ有事には自分たちのみならず、周囲の人々に協力出来るように心の準備はしておこうと思います。
そこで、最悪のケースを想定する上では今回のコロナウイルスはアメリカ不動産にどのような影響を与え得ると考えられるのでしょうか。
今日から、コロナウイルスによるアメリカ不動産市場に対する影響を考察してみましょう。
株価から受ける直接的な影響はほぼ皆無
ご質問の多くは米国株の乱高下が見られることから心配してのことです。
ご存知のとおり米国株はリーマン・ショックの時以上に下げたかと思えば、FRBが金利を下げる発表をした途端に急反発。
近年稀に見る乱高下が続いています。
アメリカで現在不動産物件を所有されている方
これからアメリカ不動産を購入したいと考えていた方
この双方の方々が心配しているわけですね。
まず一つのお答えとしては、今回のコロナウイルス騒ぎでは
「不動産という現物で資産を保有することの強みが改めて証明された」
と考えています。
株価と不動産価格の関係については、こちらの項で
株さん
不動さん
という、二人の男性に例えてお伝えさせて頂きました。
少なくとも統計を見る限り、アメリカ不動産価格が株価に影響されて大幅に下がった過去は見受けられません。
反対に株価は直接的であれ間接的であれ不動産価格の暴落に影響され得ることはほぼ間違いありません。
過去のリーマン・ショックレベルの金融危機が発生しない限りはその影響は限定的かもしれませんが、少なくとも株の本質が期待値の現れである以上は株そのものは常に乱高下の運命にあることは確かなようです。
また不動産価格もさることながら、今回のコロナウイルス騒ぎのような時にこそ
「やはり不動産投資からの家賃収入は安定している」
と実感しています。
私(佐藤)自身は相当数の方々のアメリカ不動産資産管理をお引き受けさせて頂いていますが、今回の騒ぎで
- 家賃収入がストップした方
- 家賃を下げざるを得なくなった方
- 次の新しいテナントを入れることが出来なくなった方
上記の状況に陥った方は全くのゼロです。
リーマン・ショックを引き起こした不動産価格暴落の時期にすら、賃貸市場の動きは全く連動せずに賃料は年々着々と上昇し続けたことは過去の統計が証明しています。
考えられる最悪のパターンは
そこで、今回のコロナウイルス騒ぎではアメリカ不動産には大きな影響は考えにくいにせよ
「想定される最悪のパターン」
は何でしょうか。
最悪のパターンを想定する上では、常に基本に還ることが肝要です。
そして基本に還ると、不動産需要の三大要素は
人口
人口動態
賃金・雇用機会
の三つです。
これら三つの要素が交わり、不動産需要が熟成されて不動産価格に影響してくることになります。
ちなみに、
「近い将来に再びアメリカ不動産価格が暴落する可能性はあるか？」
と問われると
「あり得ません」
という断定は出来ないと思います。
そもそも現代のような複雑系の世界では、今回のコロナウイルス騒ぎのように想定外の事態はいくらでも起こる可能性があると考えています。
そこでこの手のご質問には
「可能性は否定できません」
と常にマイルドにお答えするしかありませんし、再度発生するとすれば
いつ
どのような形で
不動産価格暴落が発生するのかは私(佐藤)も分かりません。
厳密にいえば、
「サブプライムローンの割合が再び上昇してきている」
等の不動産価格暴落の原因になり得る要素は今でも存在します。
とはいえ、ここが大事ですが
「仮に不動産価格が暴落したとしても、不動産の根本的な価値が失われたわけではない」
という事実は押さえておかれるよいと思います。
結局のところ、アメリカ不動産はその価格が沈んだとしても時間と共に再び上昇せざるを得ない力学が働いているのです。
その前提をもって最後のお答えとなりますが、
人口
人口動態
賃金・雇用機会
これら三大要素の観点から、コロナウイルスから影響を受けるとすればどのようなパターンでしょうか。
コロナウイルスによるアメリカ不動産への影響の考察について、明日に続けます。
